說起房地產(chǎn)稅，想必大家早就耳熟能詳。近幾年，房地產(chǎn)稅準(zhǔn)備全國開征的消息屢次傳出，又屢次與我們擦身而過，漸漸的大家似乎也已經(jīng)見怪不怪了，總感覺有點(diǎn)像“狼來了”的架勢。

　　直到近期，最新調(diào)整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布，新增房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)，才將已進(jìn)入“靜默期”的房地產(chǎn)稅再度帶入公眾視野。

　　也就是說，這次房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已是真真切切漸行漸近，行將由捕風(fēng)捉影的傳說變成“有鼻子有眼睛”的現(xiàn)實(shí)。

　　換言之，現(xiàn)下房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已不是“要不要”的疑問，而是“必須”的確定。那么，該如何認(rèn)識房地產(chǎn)稅呢？房地產(chǎn)稅與老百姓生活密切相關(guān)，立法后將怎么征稅？征收房地產(chǎn)稅會增加我們的負(fù)擔(dān)嗎？開征后會不會給高房價(jià)“降降溫”？隨著房地產(chǎn)稅法提上日程，這些問題也將有答案。

　　何時(shí)征？怎么征？

　　據(jù)悉，目前房地產(chǎn)稅法草案主要由全國人大預(yù)工委牽頭起草，財(cái)政部配合立法。財(cái)政部財(cái)科所原所長賈康介紹，草案經(jīng)過人大審議通過后會向社會公開征求意見，如果意見較多，將再進(jìn)行二審和三審。按之前的立法慣例，一般的立法草案審議三次后就可表決通過。

　　中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌認(rèn)為，在立法和改革過程中，需處理好房地產(chǎn)稅對樓市短期沖擊與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、處理好房地產(chǎn)稅與土地增值稅等其他稅費(fèi)的關(guān)系等。此外，開征時(shí)機(jī)、如何開征、要不要設(shè)“免征額”等都是爭議焦點(diǎn)。

　　對于房地產(chǎn)稅法出臺的時(shí)間表，中國政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所教授施正文比較樂觀。他判斷，寫入本屆人大五年立法規(guī)劃，意味著有可能會在2017年底前獲得通過。當(dāng)然，專家們也表示，立法完成并不一定與開征房地產(chǎn)稅同步，這個(gè)需要看法律的具體規(guī)定。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件，從官方公布的推進(jìn)口徑來看，上述兩項(xiàng)工作大約會在2018-2020年完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項(xiàng)工作有可能會因?yàn)檫@些原因而延后2-3年，這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式大規(guī)模推進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)有可能是在2020年或之后的兩三年時(shí)間里，也就是說，2020年前房地產(chǎn)稅都難以大規(guī)模展開。

　　盡管房地產(chǎn)稅的開征時(shí)間仍撲朔迷離，但我們知道，它終究會來。那么，以后的房地產(chǎn)稅將怎么征？

　　一位接近住建部的消息人士對媒體記者表示，“目前，房地產(chǎn)稅以面積為單位的征收方案已經(jīng)基本獲得通過?！睎|部某省財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士表示，按照征稅原則，在起征點(diǎn)的設(shè)置上，以面積計(jì)算起征點(diǎn)比按套數(shù)征收更容易計(jì)算，也更顯公平合理。

　　據(jù)這位內(nèi)部人士介紹，房地產(chǎn)稅征收與其他稅種類似，也將有“免征”部分，即個(gè)人或家庭在“免征面積”以內(nèi)的住房，則可不繳納房地產(chǎn)稅。同時(shí)，由于房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，“免征面積”也將根據(jù)地方住房情況針對性劃定。

　　同時(shí)，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日前表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

　　從上述思路中我們能看出房地產(chǎn)稅改革的路徑，就是在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

　　給“高房價(jià)”降溫？

　　房地產(chǎn)稅進(jìn)入全國人大立法規(guī)劃的消息一出，令許多人欣喜不已。

　　持期待態(tài)度的群體往往是出于這樣的邏輯：一旦真正全國推行房地產(chǎn)稅，一方面顯現(xiàn)了政府調(diào)控高房價(jià)的決心與魄力；另一方面，也讓那些擁有多套房源的既得利益群體惶恐不安，他們既擔(dān)心自己的隱私被曝光，又怕房產(chǎn)稅推出后無法承受高昂的稅負(fù)，因此會減持手中的房源，導(dǎo)致市場上房子供給增多，房價(jià)下降。簡單說，未來房地產(chǎn)稅的出臺讓人們看到了房價(jià)回歸的曙光。

　　然而，房地產(chǎn)稅的出臺，恐怕并非遏制高房價(jià)的一劑猛藥。其實(shí)，不論房產(chǎn)稅的稅率維持在怎樣的水平，開征房產(chǎn)稅不僅意味著將增加房屋保有者的負(fù)擔(dān)，而且在流轉(zhuǎn)的過程中也最終會是通過房租、房價(jià)的方式轉(zhuǎn)由租房者和購房者承擔(dān)。

　　哪樣商品一漲價(jià)，勞煩稅務(wù)局征個(gè)稅，價(jià)格就應(yīng)聲下跌，政府收入增加，民眾享受低物價(jià)，豈不美哉？所有人都知道這是天方夜譚。重慶、上海兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅4年多，對房價(jià)的調(diào)控效果影響不大，就是一個(gè)例證。

　　那么，該如何認(rèn)識房地產(chǎn)稅呢？房地產(chǎn)稅作為未來地方的重要稅種，在調(diào)節(jié)財(cái)富分配，擺脫“土地財(cái)政”依賴、抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)等方面有重要作用。

　　稅收，取之于民，用之于民。它的一大職能是收入調(diào)節(jié)進(jìn)行再分配，也就是抽肥補(bǔ)瘦，故能發(fā)揮收入調(diào)節(jié)的作用。

　　另外，開征房地產(chǎn)稅無疑是一項(xiàng)可靠的財(cái)政收入，作為財(cái)產(chǎn)保有稅，它甚至可以不必在意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否過熱或過冷。據(jù)稱，此次改革將房地產(chǎn)稅的定價(jià)權(quán)有條件地交給地方政府。有分析認(rèn)為，地方政府將能夠在一定的區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。這對化解困擾已久的土地財(cái)政難題，具有積極的意義。

　　更值得一提的是，房地產(chǎn)稅的到來，從消費(fèi)環(huán)節(jié)的前期一次性征稅，逐漸轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)的征稅。持有成本提高，收益預(yù)期降低，或?qū)⒋呱百I房容易養(yǎng)房難”的局面，從而遏制房地產(chǎn)的投資需求，有助于使國內(nèi)房價(jià)理性回歸。

　　不過，房價(jià)走勢由多種因素綜合決定，房地產(chǎn)稅只是在房價(jià)下跌中扮演助跌的角色，對房價(jià)的總體走勢很難起到立竿見影的作用。因此，要想通過房產(chǎn)稅來抑制高房價(jià)顯然只是一廂情愿地說教。

　　入市窗口期

　　事實(shí)上，城市房價(jià)居高不下的本質(zhì)在于，城市化的速度落后于人們對“住在城市”的需求。

　　而這也在一定程度上導(dǎo)致了中國的城市分化愈演愈烈。

　　房價(jià)，漸漸成為了評價(jià)一座城市活力指數(shù)的重要指標(biāo)。正如一位業(yè)內(nèi)人士所言，“房價(jià)高，是因?yàn)槟莻€(gè)城市太吸引人；房價(jià)低，只能說明城市沒活力——至少在中國是這樣的?！?/p>

　　因此，對于渴望生活在“活力城市”的自住需求購房者而言，只要價(jià)格合適就應(yīng)該擇機(jī)購買，因?yàn)?，倘若錯(cuò)過了這個(gè)入市窗口期，房地產(chǎn)稅出臺以后想買，恐怕會更難。

　　為何這么說？因?yàn)椋鞫悘膩聿粫刮飪r(jià)下跌。有專家指出，物價(jià)是由供給和需求共同決定的，征稅對這兩方都造成了傷害。對供給方征稅，致其成本上漲，獲益減下，這使部分供給退出市場，潛在供給者也會望而卻步。供給減少，價(jià)格就會上漲，消費(fèi)者承受損失。對需求方征稅，使其不敢多買，短期之內(nèi)確實(shí)能抑制需求，讓活躍的市場氣氛降溫。長期看也間接打擊供給，使市場萎縮，想要購買變得更加困難。

　　這樣的道理放在房產(chǎn)市場也完全適用。長期以來，房產(chǎn)調(diào)控總是沖需求而去，無論是限購、交易稅、禁止購置三套房，還是將出臺的房地產(chǎn)稅，都是希望消費(fèi)者不要多買。用通俗的話說，就是希望房子是買來住，不是拿去投資。從短期看，可能確有降價(jià)的作用?？梢膊灰?，資本家是有前瞻性的，供給總是要看消費(fèi)走。當(dāng)需求受到打擊，房產(chǎn)商投資蓋新房的動(dòng)力就會減弱，新開工項(xiàng)目就會減少。當(dāng)市場不景氣，房產(chǎn)商通常會更加保守，供給下降幅度會更大。

　　舉個(gè)例子說，2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，對買房尤其二手房政策收緊，當(dāng)年全國住宅新開工面積下降11.2%，土地購置面積下降19.5%。需求暫時(shí)減少，供給也在回落，還能指望房價(jià)大跌？事實(shí)上2013年全國大部分城市的房價(jià)不降反升。

　　像所有市場一樣，房地產(chǎn)市場也存在規(guī)模效應(yīng)。也就是說，只有供需兩旺，市場發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)的單位成本和價(jià)格才可能降低，普通人買房才會變得容易。當(dāng)市場萎縮，房產(chǎn)成為稀缺品，有錢人還是更有競爭力。那時(shí)購買首套房也會變得非常困難，更不要說購買二套房改善居住條件了。

　　而當(dāng)下，一些極具發(fā)展?jié)摿εc活力的二線城市，樓市普遍供大于求，房價(jià)自然趨于理性，若此時(shí)您選擇愛答不理，錯(cuò)過房地產(chǎn)稅全國擴(kuò)圍前這段置業(yè)窗口期，未來，恐怕真要高攀不起了。

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