一下子，喧囂的樓市安靜了許多，“漲價”與“搶房”等奪人眼球的字眼漸漸遠離，當激情退去，我們要做的，恐怕就是要習慣平淡，平靜面對樓市的潮起潮落，花謝花開。但平靜絕非意味著可以原地踏步，不求改變與出路。要知道，房地產(chǎn)市場絕非一個沒有風暴的海洋。

　　錢越來越難賺

　　2015年，先抑后揚的樓市著實讓人有種“大圣歸來”的快感，在一片叫好聲中，萬科、中海、碧桂園及華潤等各大房企的半年報隨即出爐。

　　以行業(yè)翹楚萬科地產(chǎn)為例，萬科財報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科累計實現(xiàn)銷售金額1099.6億元，同比上升9.0%。除此之外，其它經(jīng)營數(shù)據(jù)也表現(xiàn)不錯。上半年營業(yè)收入502.7億元，同比增長22.72%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤48.5億元，同比增長0.77%。但值得一提的是，在行業(yè)整體下行通道中，萬科的毛利潤也有所下降，房地產(chǎn)業(yè)務毛利率為21.04%，較2014年同期減少0.84個百分點。

　　萬科尚且如此，其他房企自不必多說。

　　“我們又看到一個有意思的現(xiàn)象，大多房企今年上半年的收入較去年有比較大的增長，然而利潤的增長的比例較小，趕不上收入的增長比例，有的甚至不增反跌，而利潤率則不約而同一致下滑?！痹谝拙又袊鴪?zhí)行總裁丁祖昱看來，規(guī)模房企紛紛采取了薄利多銷策略，賺個吆喝。

　　時代真的變了。在樓市回暖的“好年景”下，房企卻很難收獲高利潤，倘若市場遇冷，那后果會怎樣？想想就觸目驚心。不要忘了，企業(yè)逐利是天性。當錢越來越難賺的時候，轉身逃離無疑是一種不錯的選擇。

　　近來，浙江廣廈、萊茵置業(yè)、華麗家族等曾經(jīng)叱咤風云的房企正式宣布告別這個行業(yè)。

　　有業(yè)內(nèi)人士撰文表示，表面上看，這是土地價格越來越高、建造成本不斷上漲、對外融資成本飆升、銷售越來越難、三四線城市房價不振，這些外在的因素造成了行業(yè)利潤率的下跌，像是一個階段性的現(xiàn)象，但實際上，從經(jīng)濟發(fā)展史來看，這是任何一個爆發(fā)式增長的行業(yè)轉變?yōu)橐粋€正常的行業(yè)的必然趨勢，這個趨勢一旦形成，就很難再逆轉了。就像此前一度迅猛增長后又歸于平靜的彩電行業(yè)、電腦行業(yè)、手機行業(yè)、汽車行業(yè)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)也必然要經(jīng)過這一個階段，從千軍萬馬到寡頭壟斷，從暴利到微利，從藍海到紅海。

　　據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國42個重點城市，8月上半月商品住宅成交880.25萬平方米，環(huán)比7月下半月下跌14%，各能級城市成交環(huán)比全線下跌，成交量繼續(xù)走低。其中，一線城市北上廣深全面降溫，北京跌幅最大達16%，而二線城市環(huán)比下跌16%，三、四線城市環(huán)比下跌10%。

　　可以預見，未來的市場競爭勢必會愈演愈烈，那么，房企該何去何從？恐怕沒有人能夠給出準確的答案，但可喜的是，如今已經(jīng)有越來越多的房企開始摸著石頭過河了。

　　挖掘“物業(yè)”寶藏

　　摸到的第一個石頭，便是物業(yè)。

　　近日，眾多的房企半年報都不約而同地提到了分拆物業(yè)單獨資本化，“分拆物業(yè)上市”儼然成為房地產(chǎn)市場的“新風口”。

　　在8月20日富力地產(chǎn)的2015年中期業(yè)績發(fā)布會上，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，公司正在研究物業(yè)管理業(yè)務的分拆上市。

　　同樣，今年5月，萬科總裁郁亮在股東大會上透露，萬科正在培養(yǎng)更多新的業(yè)務，未來都將獨立分開上市，其中物業(yè)板塊有望成為率先上市的平臺。

　　此外，中海也在7月份表示，已向香港聯(lián)交所遞交上市申請。

　　物業(yè)管理真的有這么好么？其實，房企不約而同撲向物業(yè)管理業(yè)務，與彩生活分拆上市的表現(xiàn)不無關系。

　　據(jù)媒體報道，2014年6月，花樣年旗下物業(yè)公司彩生活分拆上市，掛牌僅3日，彩生活市值暴漲至55.6億港元。在房企利潤率下滑的情況下，彩生活利潤率大幅超越行業(yè)水平。今年上半年，彩生活總營收2.78億元，毛利率達73.9%。彩生活分拆上市后的新業(yè)務市值“猛漲”。

　　“在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)分為兩個流派：一個是開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)管理公司；另一個是專業(yè)的物業(yè)管理公司。事實上，在一兩年前，前者的物業(yè)管理業(yè)務并沒有被集團房企所重視，大多數(shù)的物業(yè)管理都是來配合營銷的?！倍∽骊疟硎荆谌ツ?月花樣年分拆彩生活之后，物業(yè)公司資本化成為業(yè)內(nèi)一直關注的焦點，所有人都發(fā)現(xiàn)這中間好像有巨大的金礦。

　　可以說，正是彩生活分拆上市打開了房企對物業(yè)管理公司的想象空間?！靶略鲑彿啃枨笠鸦镜玫綕M足，購房者需求將轉向品質(zhì)或增值服務的提升。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，分拆上市，使得母公司的融資體系和分拆業(yè)務的融資體系并列運作，有利于財務體系的穩(wěn)健運作。另外，物業(yè)管理公司過去一直附屬于傳統(tǒng)開發(fā)環(huán)節(jié)，通過分拆上市，能夠從過去的輸血轉變?yōu)樵煅Ｊ健?/p>

　　那么，在轉型時代，分拆物業(yè)上市真的是房企再次起飛的風口嗎？

　　值得一提地是，早在2014年光大證券發(fā)布的相關報告便指出，物業(yè)管理是“被忽略的藍海市場”。該機構稱，自2012年以來，房價、地價在共同繁榮中走向分歧，企業(yè)凈利潤不斷被壓縮。相比之下，物管公司從提供品牌溢價轉為獨立輸出，將帶來“實質(zhì)轉變”。

　　光大證券看好物管行業(yè)的持續(xù)高速增長，并測算物管收入的空間為2.7萬億元，若以3%收取端口費，則對應798億元，是尚待開墾的藍海市場。

　　單單測算物管收入便可見如此大的市場空間，倘若“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的模式呢？

　　這不是概念，不是未來，而是正在發(fā)生的現(xiàn)實。

　　“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”已成趨勢

　　“咱萬科終于也有應用了，真給力。”青島萬科業(yè)主于先生還記得剛安裝完這款APP時候的心情?！翱匆娦^(qū)不文明的現(xiàn)象，或者公共設施有損壞等，隨手一拍便能夠得到解決。用‘住這兒’APP，真的太方便了?！?/p>

　　“住這兒”是一個移動APP系統(tǒng)，它以社區(qū)為中心，緊緊圍繞居民的衣、食、住、行、娛、購、游等生活需求提供服務，構建了一個生態(tài)圈。即可足不出戶享受社區(qū)周邊的各種購物與服務，極大地便捷了社區(qū)業(yè)主與居民的生活，滿足了社區(qū)居民日常的生活需求。

　　據(jù)了解，業(yè)主每天在“住這兒”客戶端和其他鄰居發(fā)生超過1萬次的社交行為，分享生活細節(jié)。連接了前后端。平均一個月內(nèi)業(yè)主通過“住這兒”聯(lián)系物業(yè)次數(shù)超過40萬次，約75萬業(yè)主使用，日活超過65000名，平均每一個用戶每周使用3次以上。顯而易見，這里蘊藏的未來商業(yè)潛力還有很多。

　　“事實上，分拆物業(yè)上市的背后，瞄準的正是龐大的業(yè)主群體，這是為未來的社區(qū)O2O做鋪墊?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士坦言。

　　據(jù)了解，所謂社區(qū)O2O，就是指移動互聯(lián)網(wǎng)和電子商務普及的時代，通過線上到線下資源的整合，完成產(chǎn)品或服務“最后一公里”的配送，其核心正是以社區(qū)生活場景為中心，構建用戶與商家、上門服務提供者之間連接的平臺。

　　以新城地產(chǎn)推出的社區(qū)O2O產(chǎn)品——新橙社為例，它便是致力于實現(xiàn)業(yè)主生活“幸福一公里”，為廣大業(yè)主提供貼合家庭生命周期的深度生活服務。采買/裝修/家政等生活所需可以直接通過一個APP軟件一鍵get。

　　日前，在深圳舉行的“社區(qū)O2O高峰論壇暨一應云聯(lián)盟創(chuàng)始大會”上，萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖亮出觀點：社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)+改造取代傳統(tǒng)物業(yè)服務已成不可逆轉的趨勢。

　　從前，但凡能夠幫客戶開門、拿東西、打車的物業(yè)，都可以被冠以“好物業(yè)”的美名。而如今，這些都已經(jīng)被社區(qū)電商服務的方式顛覆了。

　　正所謂，“看得見未來的人才有未來?！笔謾C行業(yè)中蘋果公司的成功無疑給我們提了個醒。當一個行業(yè)的激情退去，回歸平淡，從“暴利”轉向“微利”，一切以用戶需求為中心，讓用戶產(chǎn)生依賴，勢必將獲得更多的市場認可，從而獲得更大的商業(yè)回報。

　　當然，羅馬并非一天建成的，從0到1，是量變，更是質(zhì)變，這并非易事。

　　本刊記者/于洋

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