有海的城市，天然具有吸引力，引導(dǎo)人們?nèi)ビH近她。特別是對(duì)于來自內(nèi)陸城市，懷揣浪漫與理想闖蕩的年輕人而言，能夠定居在沿海城市，享受愜意的溫度，浪漫的風(fēng)情，滿意的收入，自然是再好不過的事了。

　　夢(mèng)是誘人的，然而，現(xiàn)實(shí)是沉重的。隨著沿海城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，“高房價(jià)”，這個(gè)惱人的詞匯也如影隨形。這其中，沿海城市中的佼佼者深圳，不斷飆升的高房價(jià)更是讓無數(shù)年輕人望房興嘆，很多年輕人“連想都不敢想”。

　　就在奮斗在深圳的年輕人為“蝸居”所困時(shí)，工作在一些二線沿海城市的年輕人卻開始一步步堅(jiān)實(shí)地邁向定居的夢(mèng)。

　　那么，在這其中，對(duì)于渴望“臨海而居”的年輕人而言，哪幾個(gè)沿海城市更“貼心”呢？本期《尚地產(chǎn)》選取大連、青島、廈門、寧波四座沿海城市，為您尋找答案。

　　繞不開的房價(jià)

　　對(duì)于大多數(shù)購房者而言，買房時(shí)最關(guān)注的莫過于房價(jià)了，地段不錯(cuò)，房價(jià)太高負(fù)擔(dān)不起，也只能放棄。奢侈品雖好，可如果囊中羞澀，只能看看罷了。消費(fèi)行為只會(huì)發(fā)生在你可以承受的范圍。

　　可令人無奈的是，經(jīng)歷了一段時(shí)間的波動(dòng)后，房價(jià)又燃起了上漲的火苗。由克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)、易居房地產(chǎn)研究院和中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2015年6月中國城市住房價(jià)格288指數(shù)》（以下簡稱“中住288指數(shù)”）顯示，其監(jiān)測(cè)的全國288個(gè)地級(jí)以上城市房價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)的“中住288指數(shù)”為1083.3點(diǎn)，較上月上升3.0點(diǎn)，環(huán)比上漲0.28%，漲幅較上月擴(kuò)大0.23個(gè)百分點(diǎn)，全國一手房價(jià)格指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月上漲，同比跌幅繼續(xù)小幅收窄至1.27%。

　　只是此次有所不同，市場正呈現(xiàn)出冰火兩重天的態(tài)勢(shì)，城市分化在進(jìn)一步加劇，而一些備受青睞的二線沿海城市展現(xiàn)的則是“火”的一面。

　　先看大連，隨著3、4、5月剛需集中釋放后，6月一手房簽約量略有回落，市內(nèi)五區(qū)商品成交量為3800套左右，雖然環(huán)比下降7.32%，但仍屬于歷史的高位。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，去年大連商品房成交量基本維持在2000—2500套左右，而3800套基本已經(jīng)達(dá)到了2013年的月成交量。總體來說，大連上半年一手房的交易量上揚(yáng)趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯。

　　與大連樓市的穩(wěn)健上揚(yáng)不同，廈門樓市好似脫韁的野馬，一路狂奔。據(jù)了解，自2月廈門樓市成交量創(chuàng)新低后，3月開始逐步走出低谷，尤其是第二季度，市場明顯回暖，成交量屢創(chuàng)新高，價(jià)格穩(wěn)中有漲，乃至出現(xiàn)了一系列的“日光”景象。5月，廈門樓市更是以3263套的成交量創(chuàng)16個(gè)月新高。

　　你方唱罷我登場，庫存大戶青島與寧波也不甘落后，紛紛交出可喜的成績單。根據(jù)青島不動(dòng)產(chǎn)登記中心公布數(shù)據(jù)，青島上半年新房共成交57522套，約667萬平方米。其中，6月青島新房共成交12521套、約141萬平方米，同比去年分別上升52.52%、73.99%，創(chuàng)下18個(gè)月以來成交新高。

　　再看寧波，上半年，寧波市區(qū)超過19000套的成交水平，同比去年增幅高達(dá)115%。其中，6月寧波市區(qū)的商品房成交4671套，打破了5月份剛創(chuàng)下的4557套的歷史紀(jì)錄，再創(chuàng)新高。

　　無疑，火爆的成交態(tài)勢(shì)，為房價(jià)筑底回升提供了優(yōu)質(zhì)的土壤。但在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，短時(shí)間內(nèi)，房價(jià)不會(huì)快速反彈。在競爭激烈市場環(huán)境下，最大受益人群仍將是購房者，他們所購買產(chǎn)品也將更加“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”。

　　據(jù)克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)發(fā)布的“2015年上半年全國商品住宅成交均價(jià)”數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年廈門商品住宅成交均價(jià)為19398.56元/平方米，同比上升0.66%；寧波商品住宅成交均價(jià)為12725.04元/平方米，同比下降1.82%；大連商品住宅成交均價(jià)為11830元/平方米，同比下降8.5%；青島商品住宅成交均價(jià)為8381.33元/平方米，同比下降1.44%。

　　從數(shù)據(jù)中不難看出，四個(gè)案例城市中，除廈門外，其它三座城市商品住宅成交均價(jià)相較去年都出現(xiàn)了一定程度的下降。究其原因，除了年初市場不振的影響外，庫存壓力仍是主因。

　　看庫存臉色

　　近期，樓市重新火熱起來，細(xì)細(xì)研究，這里面少不了新政推出、降準(zhǔn)降息、降首付、降價(jià)等一系列舉措的推動(dòng)，但歸根結(jié)底，決定樓市冷暖的還是庫存。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70大城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，6月，深圳住宅價(jià)格同比漲幅保持絕對(duì)領(lǐng)先，達(dá)到7.2%，位居全國之首。

　　近期，深圳樓市的火爆正緣于庫存量低。據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截止到5月17日，深圳全市一手房可售面積為375.47萬平方米，可售套數(shù)為3.44萬套。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，若按近8周深圳全市新房周平均1085套的銷售速度，目前的新房可售量消化時(shí)間為不足8個(gè)月。

　　而更值得一提的是，據(jù)了解，深圳的新增住宅建設(shè)用地基本枯竭，2014年一年僅供應(yīng)一宗住宅用地，未來將以盤活存量即舊改的方式作為主要供地方式。但由于舊改周期長、難度大，未來深圳的土地供應(yīng)可能會(huì)出現(xiàn)斷層。

　　市場供應(yīng)量的減少打破了市場的平衡，在新政、降息等利好疊加的推動(dòng)下，購房需求集中入市，導(dǎo)致市場短期內(nèi)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，從而直接導(dǎo)致價(jià)格隨之上漲。

　　那么，就在眼下樓市萬事俱備，就看庫存之際，有不少意向購房者就問，房價(jià)是不是隨時(shí)要漲了？

　　值得一提的是，無論從供求比，還是從商品住宅的庫存量和消化周期來看，上半年整體市場去化壓力大為緩解，多數(shù)城市供求比小于1，消化周期大幅下降，部分城市甚至供不應(yīng)求。

　　對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士開誠布公地表示：“政策在扶持，利息不斷降，庫存也在減，開發(fā)企業(yè)過去拿地不多，你說還能再跌嗎？”

　　然而，遠(yuǎn)方的希望雖然存在，并不等于一路坦途。尤其是對(duì)于寧波、青島而言，盡管去化壓力已經(jīng)大為緩解，但仍不輕松。因此，對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，如何快速去化仍是首要考量，降價(jià)走量自然也將成為大概率事件。

　　拼外來人口

　　房地產(chǎn)市場分化愈演愈烈，早已在業(yè)內(nèi)達(dá)成共識(shí)。而關(guān)于分化的原因，業(yè)內(nèi)人士則眾說紛紜。不過，主流的觀點(diǎn)仍是人口因素。

　　“從短期來看，樓市的影響因素主要是政策、供求、城鎮(zhèn)化率等；但從長期來看的話，樓市(特別是房價(jià)增速)的最強(qiáng)影響因素是人口結(jié)構(gòu)。而中國的人口結(jié)構(gòu)，已經(jīng)開始變化。這是一項(xiàng)將影響房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵因素。”新浪微博上一篇《人民日?qǐng)?bào)暗示：別被深圳樓市騙了！》的報(bào)道指出，房價(jià)上漲的背后離不開人口流動(dòng)與轉(zhuǎn)移。數(shù)據(jù)顯示，深圳常住人口在2000-2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占七成多，這是深圳房地產(chǎn)市場增長空間大的最主要原因。

　　簡單說來，人口流動(dòng)到哪里，哪里的市場需求就將增大，自然房價(jià)也就隨之增長。反之，人口流出的城市房價(jià)將下降，因?yàn)槭袌鲂枨蟮臏p少。

　　“和農(nóng)村相比，城市毫無疑問更有吸引力。在城鄉(xiāng)收入差距懸殊的情況下，人們不但往城市里跑，還往大城市跑?！比涨?，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長任志強(qiáng)指出，中國目標(biāo)在2020年達(dá)到60%的城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)在是54%，而發(fā)達(dá)國家已普遍達(dá)到70%，這意味著中國未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展還有很長的道路要走。

　　也就是說，人口的流動(dòng)將決定一座城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，那些能夠吸納更多外來人口的城市，房地產(chǎn)市場仍然可期。

　　從這一方面而言，有天然吸引力的沿海城市自然不缺少吸引力，對(duì)于大連、青島、廈門、寧波四座沿海城市而言，未來無疑是充滿光明的。單純從房子的金融屬性角度而言，這幾座城市的房產(chǎn)也會(huì)是最保值的。試問，對(duì)于奮斗中的年輕購房者而言，還有比這更“貼心”的嗎？

　　本刊記者/于洋

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