經(jīng)歷了千辛萬苦的看房風波，也經(jīng)歷了無限糾結(jié)的選房和開發(fā)商斗智斗勇的痛苦之后。你以為買房的使命就這樣結(jié)束了嗎？買房君告訴你，這才是剛剛開始！前面等待著你的將是還房款的難題。

　　如果你只是簡單的認為有一個體體面面的工作和穩(wěn)定的收入，搞清楚公積金貸款和商業(yè)貸款的區(qū)別，申請房貸這個瑣碎又復(fù)雜的問題交給房產(chǎn)中介自己就無后顧之憂了。

　　那買房君再告訴你，你很可能就要為你的小偷懶而損失了高達幾十萬的利息！

　　購房貸款有幾種？

　　目前購房貸款有三種方式：商業(yè)貸款、公積金貸款、組合型貸款。

　　無論哪種貸款，其還款方式都只有兩種：等額本息還款和等額本金還款?？蛇@兩種還款方式究竟是個什么意思？

　　等額本息還款：把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。

　　還款的人每個月給銀行的金額是穩(wěn)定不變，這樣既能幫助還款者記住每月還款的金額，同時也能幫助還款者管理好自己的流動資金。但缺點就是還額中的本金比重會逐月的增加、利息比重也會逐月的遞減。

　　等額本金還款：將本金分別平坦到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日到本次還款日之間的利息。

　　這種還款方式，在前期支付的本金和利息比較多，但是以后每月的還款負擔卻會遞減。這樣看來，兩種還款方式都差不多，無非是一個先多交錢一個先少交錢。

　　那我們就舉個栗子說明一下，這兩者的差別到底在哪里。

　　等額本金總利息少

　　以貸款120萬元，期限30年為例。假設(shè)是重慶市公積金貸款，按照前五年期以上貸款基準年利潤3.25%計算。

　　那么每個月還款者還款金額就為120萬÷360個月=3333元。而第一個月的利率算法則為：120萬X3.25%÷12=3250元，所以兩者相加第一個月的還款額為6583元。

　　而第二個月的算法則為：（120萬-3333元）X3.25%÷12=3241元，第二個月還款額度為3333+3241=6574元。所以，一次類推，以后每一個月的還款額度都會逐一遞減。

　　同樣，以公積金貸款120萬，期限30年，年利率3.25%計算，等額本息還款每月固定為5222.48元。

　　在等額本金的情況下，長年累月，貸款人所需要支付的總利息將為586625元。但等額本息情況下，貸款人要支付總利息為680091.3元，足足比等額本金多支付了高達93466元！

　　如果是利率更高的商業(yè)貸款，30年的利息可以差出幾十萬！

　　這樣一算下來，真是按計算機的手都在顫抖。因此，如果貸款人不特意提出，銀行一般是默認為是等額利息還款法，顯而易見，銀行挖了一個巨坑等著你跳。

　　等額本息還款壓力小

　　既然，等額本金還款會少一些利息，那么為什么仍然會有人明知山有虎卻向虎山行呢？

　　答案也很明了，因為等額本息還款雖然利息多，但是優(yōu)點在于每個月還款額度固定而且對貸款者的壓力也要小很多。打個比方，借用上訴例子將公積金貸款換成商業(yè)貸款，年利潤變?yōu)?.9%。那么貸款的120萬，在首月上就要還款8233.33元，并且在未來的一年內(nèi)，每個約還款的金額就都會在8000元以上。

　　這對于好不容易湊成首付的小年輕來說，無疑是一個暴擊，想一想就覺得心累。由此可見，如果還款人還款能力不強，還是選著等額本息還款更好。

　　再者如果以后還款能力變強了再換成等額本金的還款方式這也不為一個緩解之計。

　　巧用公積金

　　眾所周知，公積金貸款利率比商業(yè)貸款要低得多得多。同樣條件下，公積金貸款支付的利息更少。

　　因此，在購房時要盡可能選擇能夠辦理公積金貸款的樓盤。如果需要貸款的金額比較高又遇到公積金貸款額度不夠了怎么辦？

　　也不要慌張，可以盡量選擇組合貸款的方式，在其中盡量公積金貸款多一些，這樣可以節(jié)省更多的利息。說了這么多，兩種還款方式都各有千秋，這就要結(jié)合自身的還款能力擇優(yōu)選取，不要一味的盲目從眾。

　　提前還貸一定合算嗎？不見得！

　　在等額本息方式中，前期還的房貸主要是利息部分，而等額本金方式，前期主要是本金部分。在現(xiàn)實中，很多人并不會背負長到30年的貸款。更多的時候，隨著房產(chǎn)的再出售，很多購房人會提前結(jié)清房貸。

　　如果想提前還房貸，會遇到怎樣的情況呢？

　　這時選擇等額本息的人就會比較吃虧，因為他的還款結(jié)構(gòu)中，先還的是利息，余下還有大量的本金。

　　等額本金方式下，本金已還掉大部分，相應(yīng)要還的貸款已經(jīng)少了很多，所以如果條件允許的話，等額本金是一個值得考慮的選擇，不過它會造成開始還款壓力較高。

　　舉個栗子，如果貸款140萬，期限30年，那么在還款23年后，無論是等額本息還是等額本金，房貸總支出已達到相同的額度。

　　這時候，對于使用等額本息的人來說，提前還清就毫無意義了，23年內(nèi)貢獻給銀行的全是利息，早還晚還差距不大，還不如拿去理財。

　　怎樣的情況適合提前還貸？一般來說，以下兩類人群比較適合。

　　1.處于還款初期的借款人，因為利息支出通常集中在還款初期，借款人這時提前還貸可節(jié)省利息。

　　2.借款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款，卻不能滿足其他方面資金需求時，選擇提前還款是比較劃算的。

　　借款人可以講手中資金用于提前還貸結(jié)清貸款，然后用此套房產(chǎn)向銀行申請抵押消費貸款，將抵押出來的錢款用于其他方面的資金需求來解決自身融資需求。

　　文|徐墨涵

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