相比2014年的底價拿地，2015年的掛牌成交，今年的土地市場一路高走，可以預見，一波波的拿地高潮背后，下一輪必然是豪宅紛爭的割據(jù)時代。

　　2016年1月份，重慶商住用地成交10宗，成交宗數(shù)同比2015年1月份上漲43%，成交金額環(huán)比上漲了21%。

　　1月的兩大主角無疑是魯能與金融街，前者以4.4億拿下九龍坡區(qū)一宗商住地，事實上，魯能在2015年底剛豪擲33.8億拿地，新年一過，土豪再次出擊。

　　魯能所競拍的九龍坡區(qū)大楊石組團Q分區(qū)QF3-6-4/04號宗地，距離楊家坪核心商圈不遠位置較好，樓面價直逼3000。

　　而金融街則轉(zhuǎn)戰(zhàn)沙區(qū)，以5.6億元拿下沙坪壩組團B分區(qū)B11-2-2/03、B18-1/02號宗地，按照金融街一貫的品質(zhì)尿性，雖然樓面價在2354元，但售價估計會直逼10000大關(guān)。

　　除開兩家巨頭，1月掛牌高價成交的同樣不在少數(shù)。

　　而在2月的春節(jié)期間，各大品牌房企以抄底之勢席卷土地市場，其中金科以3.46億拿下兩江新區(qū)水土組團E標準分區(qū)E3-1/01、E3-2/01、E4-1/01、E5-1/01、E6-1/01、E7-1/01、E8-1/01、E10-1/01號宗地，這也意味著金科兩江新區(qū)健康城終于落地。

　　在土地市場沉寂兩年的中昂地產(chǎn)也再度出手，以3.66億拿下沙坪壩區(qū)雙碑組團E標準分區(qū)E35-1/03、E32-1/03、E34/02號宗地，布局雙碑井口的戰(zhàn)略已初現(xiàn)端倪。

　　東原親親你背后閑置已久的空地終于也有了歸屬，這個南岸區(qū)南坪組團I分區(qū)11-1-4/05號宗地被江南國資斥資1.5億拿下。

　　顯然，幾大熱門區(qū)域的土地依然受到追逐。

　　相比一、二月份的大量拿地，金三銀四火熱的銷售旺季背后，是土地市場的迷之平靜，從成交價、樓面價、成交量都能看出，大牌們似乎進入了休戰(zhàn)期，只是些小型項目在頻動。

　　5月17日，重慶土地市場共推出6宗地塊，大牌們的沉寂也徹底宣告打破。

　　首先是城投的“三連發(fā)”，大渡口區(qū)大渡口組團M分區(qū)M39-1號宗地、大渡口區(qū)大渡口組團M分區(qū)M37-1、M40-1、M41-1號宗地、渝中區(qū)渝中組團J分區(qū)J9-2/03號宗地均被城投“扛吃”，尤其是渝中地塊，樓面價接近3500元。

　　其次是華宇，沙坪壩扛把子轉(zhuǎn)戰(zhàn)九龍坡，以接近4000元的樓面價拿下九龍坡區(qū)大楊石組團D分區(qū)D12-2-1/03、D11-2/01號宗地。這個僅有14畝的地塊引來華宇狠砸1.5億，注定生來就是豪宅的命。

　　最后的大戲，自然是當天刷爆朋友圈的龍湖地產(chǎn)。

　　龍湖拍下的大竹林地塊在起拍伊始便迎來12家房企爭奪，龍湖、融創(chuàng)、東原、萬科、碧桂園…個個都是響當當?shù)姆科蟆Ｔ诮?jīng)過多輪競拍后，最終龍湖以25.5億元的總價拿下大竹林地塊，樓面地價高達7614元，溢價63.4%。

　　據(jù)了解，兩江新區(qū)大竹林組團G標準分區(qū)G13-4-2/06、G14-4/05、G16/05、G17/05號宗地容積率低至1.5，是一塊較成熟的純居住用地。

　　該宗地背倚照母山森林公園，周圍已有恒大照母山、融創(chuàng)凡爾賽花園等改善型品質(zhì)樓盤。業(yè)內(nèi)預測，對于樓面地價已高達7614元的純居住用地，龍湖在此打造別墅等類型的高端產(chǎn)品基本是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

　　坦白說，2010年底香港置地、萬科等企業(yè)入駐照母山片區(qū)，成交樓面價都是3000—4000左右，時隔6年龍湖拿下這塊地的樓面地價高達7614元，漲幅驚人。

　　此次事件也成為今年溢價率及樓面地價最高地塊，高價拿地也意味著企業(yè)的負債，高額的樓面價也在逼迫開發(fā)商打造豪宅產(chǎn)品用以消化債務。

　　而龍湖拿下照母山最后地塊的背后，除了可以預見豪宅產(chǎn)品的面世外，幾乎可以肯定，下一輪房價劇增的導火索已經(jīng)點燃。

　　算算賬：

　　樓面地價7614元/㎡

　　建安成本3000—3500元/㎡

　　相關(guān)稅費約1000元/㎡

　　配套營銷費用等1000元/㎡

　　=13000元/㎡

　　目前照母山組團高層住宅均價約7000元/㎡，洋房9000元/㎡，別墅13000元/㎡，商鋪23000元/㎡。

　　此宗土地屬于二類居住用地，成交樓面地價7614元/㎡，容積率1.49，加上每平方米3000—3500元的建安成本，加上近千元的稅費，以及配套費和營銷費用，該地塊面市銷售均價應該在13000元/㎡以上才能保本，常規(guī)做法基本不賺錢。

　　假如龍湖推出洋房產(chǎn)品，賣13000，已比均價高出4000，這對龍湖來說還不賺錢…

　　再者，該區(qū)域?qū)⒃贌o新增住宅用地的土地稀缺影響，龍湖進駐照母山，對該區(qū)域樓盤價格上漲必然起到強大的助力。

　　文|陳桐

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