——我國商業(yè)銀行開展住房反向抵押貸款業(yè)務淺談

　　隨著我國進入老齡化社會，如何做到老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應，如何構建家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結合的養(yǎng)老服務體系，如何有效提高老年人生活質量等問題，一直是全社會關注的焦點。

　　2013年9月13日，國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，其中提到“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，這種被不少人稱為“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老方式，作為意見中的一大亮點，受到各界關注。我國商業(yè)銀行能否順利開展住房反向貸款，這種金融和養(yǎng)老保障工具的創(chuàng)新產(chǎn)品能否作為新型獨特融資機制，為商業(yè)銀行帶來新的利潤增長點，需要我國銀行業(yè)積極探索。

　　住房反向抵押貸款是金融產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展所趨

　　隨著金融市場的發(fā)展，新型金融產(chǎn)品層出不窮，銀行已不滿足傳統(tǒng)存貸款業(yè)務帶來的利差收入，順應社會發(fā)展需要，為老年人專門設計的住房反向抵押貸款作為一種特殊的金融融資機制應運而生，住房反向抵押貸款是以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產(chǎn)作為抵押，定期獲得金融機構提供的養(yǎng)老年金，作為晚年期的日常生活開銷。其貸款對象要求是擁有自住房產(chǎn)權的老年人，貸款到期則以出售住房的收入或直接以該住房資產(chǎn)還貸。

　　住房反向抵押貸款與傳統(tǒng)住房抵押貸款比較，在某種意義上住房反向抵押貸款相當于傳統(tǒng)住房抵押貸款的一種“倒轉”，二者的現(xiàn)金流向相反，房屋最后歸屬也不同。傳統(tǒng)的住房抵押貸款在貸款存續(xù)期間，現(xiàn)金每月由房主流向銀行，而反抵押貸款的特點現(xiàn)金從銀行流向房主。住房反向抵押貸款在房主生存年限內無需還款，貸款人最終死亡時用該房產(chǎn)歸還貸款的本金和利息。

　　發(fā)達國家發(fā)展住房反向抵押貸款的方式

　　反向抵押貸款這種新型的金融產(chǎn)品起源于荷蘭，上世紀80年代在美國開辦，此后陸續(xù)被加拿大、英國、法國、日本、澳大利亞、新加坡等國借鑒和引進。住房反向抵押貸款作為一種金融和養(yǎng)老保障工具，是減輕老年人貧困度的新型方法，逐步為各國接收并推廣。

　　由于國情不同，不同國家該金融產(chǎn)品設計上是有差異的。在產(chǎn)品設計上，美國的住房反向抵押貸款產(chǎn)品最為典型與成熟，主要是以房產(chǎn)價值轉換抵押貸款、住房持有者貸款、財務自由計劃貸款三種模式實施。占美國反向抵押貸款市場份額最大的是美國住房管理局開辦的房產(chǎn)價值轉換抵押貸款（HECM），HECM是國會授權的一種反向抵押貸款產(chǎn)品，其運行接受國會的監(jiān)督。HECM為老年房主提供一種提前貼現(xiàn)其住房余值來養(yǎng)老的金融機制，使得老年住戶獲得養(yǎng)老資金的同時不必搬出或出售住房的。這種貸款的領取方式比較靈活，可以采取終生按月領取、一定時間按月發(fā)放、在一定限額內自由支取或者是最后一種方式和前兩種方式的結合。

　　加拿大的住房反向抵押貸款是由一家私營機構——加拿大人住房收入計劃公司提供。在加拿大主要有三種反向抵押貸款產(chǎn)品，即反向年金抵押貸款、信用限額反向抵押貸款和固定期限反向抵押貸款。反向年金抵押貸款被廣泛使用。加拿大住房反向年金抵押貸款分為兩個方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大筆資金。在整個反向年金抵押貸款期限內，這筆資金是使用復利計算的。然后，利用這筆資金購買一份年金。大多數(shù)情況下，年金在借款人的有生之年都能按月為其提供固定的收入。即使在住房被出售、住房反向抵押貸款已經(jīng)還清，老年房主仍然擁有年金，年金還會繼續(xù)支付。住房反向年金抵押貸款非常適合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。這種貸款的弊端是貸款成本很高，這是因為一次性獲取支取大筆資金，使用復利計息導致利息支出額增加非?？煸诩幽么蟛]有特定的法律規(guī)范約束反向抵押貸款的運行。由于每月提供的貸款是免稅的，住房反向抵押貸款在加拿大得到越來越多的關注。

　　雖然各個國家采取的產(chǎn)品在設計及額度等方面有所不同，但都與借款人的年齡、房屋價值相關。住房反向抵押貸款在國外已具有較成熟的操作模式，我國可以根據(jù)國情在產(chǎn)品設計、風險控制等方面借鑒國外經(jīng)驗加以改革創(chuàng)新。

　　我國開展住房反向抵押貸款業(yè)務的優(yōu)勢

　　住房反向抵押貸款是商業(yè)銀行開拓新業(yè)務，擴大貸款規(guī)模，獲取更多利差收入的好機會。我國商業(yè)銀行具有其他機構不具有的優(yōu)勢，更適合開展這項業(yè)務。

　　首先，我國商業(yè)銀行具有豐富的房地產(chǎn)貸款經(jīng)驗。商業(yè)銀行長期從事房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)務，了解國內外的房地產(chǎn)市場情況，有專業(yè)人士從事房地產(chǎn)市場研究，可以第一時間獲得最新的資訊。同時，商業(yè)銀行在以往房貸款業(yè)務辦理過程中，積累了房地產(chǎn)估價、轉讓、出售相關的中介機構資源，在辦理房貸業(yè)務、處置房產(chǎn)，貸款回收等方面有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)人才。

　　其次，我國商業(yè)銀行網(wǎng)點眾多，分布廣泛，有利于推廣新業(yè)務。商業(yè)銀行網(wǎng)點眾多，分布廣泛，許多網(wǎng)點設立在社區(qū)，為社區(qū)內居民服務，推廣住房反向抵押貸款需要獲得老年人的認可，作為身邊的銀行，老年人是最熟悉不過的了，可以通過社區(qū)宣傳舉辦活動宣傳住房反向抵押貸款業(yè)務，逐步獲得老年人及其家人的認可。同時，由于銀行網(wǎng)點設立在社區(qū)，銀行人員可以及時并準確了解申辦業(yè)務老年人的家庭情況、健康情況及房產(chǎn)的基本情況，這些都有利于銀行對貸款產(chǎn)品進行合理定價降低業(yè)務風險。

　　第三，我國商業(yè)銀行資金充裕，經(jīng)營穩(wěn)健，可以保證貸款資金的持續(xù)供應，符合住房反向抵押貸款的資金需求，適合業(yè)務的持續(xù)發(fā)展及擴大。

　　開展住房反向抵押貸款業(yè)務的風險和應對策略

　　借款人年齡增大風險。住房反向抵押貸款之所以有年齡限制，是因為貸款的償還期完全由借款人的壽命決定。傳統(tǒng)住房抵押貸款是以借款人的收入和信用為償還保證的，而住房只是作為還貸的一種額外的保證，其債務總額一般隨著時間遞減，同時住房凈資產(chǎn)在上升；而反向抵押貸款是以住房自身的價值為保證的，并不需要收入或信用保證，其債務總額隨著時間而遞增，同時住房凈資產(chǎn)減少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡時才被償還。隨著借款人年齡增加，貸款風險也在不斷增加。反向抵押貸款運行面臨的風險與貸款的周期成正比，周期越長，風險越大。

　　房價波動風險。住宅反向抵押貸款累計金額大，期限長達數(shù)十年。在此期間，房地產(chǎn)價格會發(fā)生不同程度的波動。反向抵押貸款的目的就是在保證老年人繼續(xù)居住在自有房屋的前提下，以該房屋做抵押取得現(xiàn)金來養(yǎng)老。因此，借款人在沒有構成違約的情況下，只要還在該房屋內居住，就沒有還款的義務，借款者擁有住房所有權。如果住房資產(chǎn)不足以償付債務時，借款者不需要支付兩者間的差額，因此，貸款人可能面臨債務不能全額償還的風險。如果房價下跌，房產(chǎn)出售價格低于累計的貸款額，在沒有任何保險的情況下，銀行就要蒙受損失。

　　防范這些風險，我認為首先政府應當對住房反向抵押貸款的開展給予一定的政策鼓勵，建立并完善相關的政策制度。商業(yè)銀行要做好產(chǎn)品的設計，要借鑒國外經(jīng)驗，對借款人全面了解，核定貸款金額時要考慮房價波動等多方面因素，同時建立內部風險控制及監(jiān)管制度，降低業(yè)務風險。

　　住房反向抵押貸款在國外已經(jīng)開展了幾十年并被實踐證明是一種有效的養(yǎng)老方式，將養(yǎng)老與住房結合起來，實現(xiàn)了以房養(yǎng)老。對于改善老年人的生活質量起到很大的作用。我國商業(yè)銀行應該積極研究開展住房反向抵押貸款，協(xié)助政府建立老年人保障體系建設，創(chuàng)建中國特色的新型養(yǎng)老模式，更好地應對和解決我國老齡化問題，提高我國老年人的生活質量。

　　文／田圓 中國建設銀行北京安華支行

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