就在2014年，南京人還偶有抱怨，這座城市沒有一個像樣的游樂園，2015年，7家游樂場待建待開的計劃就緊鑼密鼓地登陸媒體，“終結(jié)歷史”，很夯實地用來總結(jié)南京游樂場起步的現(xiàn)狀，很多家長應(yīng)聲感嘆，這個缺失兒童娛樂設(shè)施的文化城市終于有了可以撒歡的地方。

　　2015年12月23日，一輪土地拍賣結(jié)束，被稱作“巨無霸”的地塊被定位“南京旅游文化主體項目”?！八蠘穲@不少于10億元”的投資規(guī)劃，在南京河西南房價穩(wěn)長中乘勢宣布，它的擁有者是華僑城。83億元購地代價，將要打造的是華僑城歡樂海岸，特色是水上游樂項目。游樂場藍(lán)圖再添一筆，又一陣雀躍。

　　時值2015年年底，計劃游樂場僅有一家落實，位于南京江寧區(qū)的銀杏湖主題樂園10月21日開業(yè)。人工設(shè)施加上自然條件，讓這家樂園頗有自己的特色，江蘇最大的稱號，也在開業(yè)之初，給游樂園帶來了不錯的人氣。

　　2016年1月5日，工作日，銀杏湖主題公園門口空蕩人稀，一個稍顯熱鬧的周末過后，闊大湖畔就迅速回歸安靜，視線如果拋開人工設(shè)施，這里依然是靜謐自然。唯一落定運營的游樂場，并沒有持續(xù)它的人聲鼎沸，“路遠(yuǎn)”，“很多人不知道”，“季節(jié)性”因素，讓客流不多。

　　潮漲夕落。承諾2015年開業(yè)的室內(nèi)樂園迪樂世界，已放棄該立項。南京河西亞洲最大室內(nèi)公園樂天世界，開工逾期數(shù)月，仍在招商。銀杏湖主題公園盡管開業(yè)，落后的設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)受到不值票價的投訴。

　　古都城市的正確樂園模式是什么？2016年動工或?qū)㈤_業(yè)的南京樂園與傳統(tǒng)有何不同？南京，大眾樂園是不是必需品？

　　兩家樂園爽約了

　　2015年10月21日，被稱“江蘇最大主題樂園”的南京銀杏湖樂園開門迎客。這個擁有20多個大型游樂設(shè)施的樂園，盡管位于江寧谷里，距離主城區(qū)比較遠(yuǎn)，不過依然吸引了很多體驗者。

　　事實上，過去一年，仍有兩家樂園計劃建設(shè)或開業(yè)，因為少有主題性樂園設(shè)施，古都南京，一度被重新期待。但時期已到，它們還是爽約了。

　　迪樂世界，根據(jù)相關(guān)資料顯示，原計劃2015年5月開業(yè)，是江蘇高力集團與玄武區(qū)政府共同打造，集娛樂功能、商業(yè)功能及超5A級寫字樓三大功能于一體的南京最大室內(nèi)主題公園、一站式游樂園，總建筑面積約為10萬㎡。規(guī)劃之初，其還將被期望成為南京玄武區(qū)標(biāo)志性的旅游景點。

　　逾期開業(yè)多月之后，南京樓市記者去往玄武區(qū)和玄武大道夾角的該工地，眼見只有大片裸露的防塵網(wǎng)，地面空蕩，未見絲毫動工跡象。附近居民告訴南京樓市，聽說過要建一個樂園，但一直沒有動靜。高力集團相關(guān)行政人員也告訴南京樓市，2013-2014年公司規(guī)劃會議還比較多，進(jìn)入2015年談?wù)摰木蜕倭?，目前這個地塊有一個專門的規(guī)劃小組在管理，會議基本集中在小組討論，沒有公開。

　　玄武區(qū)鎖金村街道經(jīng)濟中心主任陶詳此前透露：起先，作為玄武區(qū)重點經(jīng)濟項目，高力集團的整體建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)接近尾聲，并已經(jīng)在進(jìn)行開工前的準(zhǔn)備?！邦A(yù)計2015年年底前就能如期開工，建設(shè)周期為兩年。”遺憾是，規(guī)劃中提及的“室內(nèi)游樂場迪樂世界”，在美國方面進(jìn)行驗收時，認(rèn)定地塊不符合游樂場的建設(shè)條件，面臨流產(chǎn)。而該地塊下一步的計劃雖然可能仍保留部分兒童娛樂項目，但還是要以商業(yè)和辦公樓為主。計劃2015年5月開業(yè)的項目，至今已經(jīng)過去了7個多月。

　　而位于江東中路以東、云錦路以西的“韓國樂天世界”規(guī)劃地塊，目前仍被圍擋包圍，5萬㎡待施工空地，成了不少私家車的臨時停車場。原定2014年年底開建的該地塊，還沒有任何標(biāo)識證明施工，只有部分遺留的建筑材料，證明拆遷結(jié)束不久。

　　周邊居住人群告訴南京樓市，地塊沒有動靜已久?，F(xiàn)場相關(guān)人員也說，規(guī)劃未出，不方便透露。而建鄴區(qū)有關(guān)部分人員也透露，拆遷在2014年年底基本完成，但該樂園項目仍在招商規(guī)劃中，未來地塊用途還不清楚。

　　而在早前的報道中曾提及的該項目規(guī)劃，是要建設(shè)成為亞洲最大的室內(nèi)游樂場，其中包含樂天滑冰場、樂天世界探險等大型游樂項目。

　　小樂園，大地產(chǎn)

　　無論是迪樂世界還是樂天世界，國內(nèi)開發(fā)商盡管引進(jìn)國外品牌，希望達(dá)到更好的娛樂體驗，但兩個項目都遭遇“流產(chǎn)”，如迪樂世界投資者高力集團轉(zhuǎn)投旅游綜合地產(chǎn)項目，其中原委似也說明了樂園經(jīng)營的現(xiàn)狀和趨勢。

　　據(jù)了解，在國內(nèi)，主題公園主要有四個類型，一是游樂園，如華僑城旗下的歡樂谷；二是人工場景主題公園，以電影工作室或電視節(jié)目為主題，浙江橫店影視城即為典型；三是觀光主題公園，如錦繡中華、世界之窗及民俗文化村；四是以大連圣亞的海洋主題公園為代表的特定主題公園。

　　國內(nèi)主題樂園雖然發(fā)展速度很快，但盈利卻難?！皣鴥?nèi)主題公園主要分布在長三角、珠三角和北京三大區(qū)域，投資在5000萬元以上的大概有300家，其中有一定品牌知名度、良好經(jīng)營業(yè)績的主題公園只占比10%，有70%的主題公園虧損，約為20%持平”中國社科院旅游研究中心研究員魏小安表示。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盈利難，在于忽視了持續(xù)不斷追蹤游客心理需求的變化，在挖掘文化內(nèi)涵上著力不足。但也有認(rèn)為，醉翁之意不在酒，“許多投資商并不介意運營主題公園能否盈利，因為門票和園區(qū)內(nèi)的餐飲、商店收入在他們利潤中占比并不大。他們的利潤更多來自于土地開發(fā)，因此大舉開發(fā)包括公寓樓、別墅以及賓館在內(nèi)的商業(yè)房產(chǎn)與住宅”。

　　“公園+地產(chǎn)”成為國內(nèi)主題公園推崇的一種主要模式。細(xì)觀2016年即將啟動的樂園建設(shè)，多以大牌開發(fā)企業(yè)為主，模式就是走的“主題公園+地產(chǎn)”形式。

　　2014年9月，在南京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目推介會上，世茂夢工廠項目簽約落戶江寧區(qū)，據(jù)悉，該項目將由美國夢工廠、世茂集團、南京政府共同合作開發(fā)，投資約500億元，建設(shè)周期為8年。

　　時至2015年底，項目規(guī)劃正式出爐，整體功能定位為主題樂園、主題地產(chǎn)以及濕地游樂于一體的城市特色功能板塊，也就是說，區(qū)域內(nèi)將規(guī)劃旅游、社區(qū)、居住、教育用地，還有包括有軌電車、地鐵等經(jīng)過。

　　有業(yè)內(nèi)人士評價，世茂作為地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營主題公園，是跨行業(yè)，暗喻經(jīng)驗不足。但世茂相關(guān)人士就此表示，主題樂園是個多元化布局，而不僅僅是一個主題公園。

　　世茂模式并不唯一，在南京，去年年底，萬達(dá)在仙林湖的萬達(dá)茂項目也有了新的規(guī)劃動作。據(jù)悉，萬達(dá)茂是萬達(dá)打造的所謂第四代城市綜合體產(chǎn)品，與其他南京的三個項目不同，這個項目不以商業(yè)為主，而以文化娛樂為主，零售比例將低于25%，所有業(yè)態(tài)均為室內(nèi)項目。相關(guān)內(nèi)部人士告訴南京樓市，這個投資數(shù)目將達(dá)到150億元，而與萬達(dá)廣場不同，各地不同的萬達(dá)茂將座座不同。

　　主題公園頻頻捆綁地產(chǎn)，幾欲成為實力地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展戰(zhàn)略，華東師范大學(xué)旅游系主任樓嘉軍分析，之所以如此依賴地產(chǎn)，主要原因在于公園是一次性投入大、市場培育時間長，運營成本大且投資回收慢、需要持續(xù)性投入的產(chǎn)業(yè)。

　　而開發(fā)企業(yè)越來越多開發(fā)商嘗試運作集公園、別墅、酒店、商業(yè)等多業(yè)態(tài)為一體的旅游復(fù)合地產(chǎn)，并向三四線城市蔓延，專家認(rèn)為，“拿地功能已經(jīng)顯露無遺”。

　　也因此，這一模式風(fēng)險甚巨。不過統(tǒng)觀南京該市場，也有較為成功的結(jié)合，例如江北弘陽廣場，建立之初就提出了地產(chǎn)的“文化體系”，并基本實現(xiàn)了公園與商業(yè)的相互借力。

　　主題公園，獨立的個體

　　國內(nèi)主題公園的組合模式，一度使得業(yè)內(nèi)人士爭議，“中國式主題公園的跌倒，不再是市場不成熟，而是由于投資者自身不成熟，偏離了主題公園發(fā)展方向?！北M管在南京，乃至國內(nèi)，不少成熟開發(fā)企業(yè)已經(jīng)憑借樂園嫁接取得了商業(yè)上的雙贏，“設(shè)施不行”、“服務(wù)上不去”、“設(shè)備跟玩具一樣”的游客吐槽，還是站在了消費者角度，提出了作為體驗者的實際感受。

　　而跳脫出地產(chǎn)開發(fā)的組合模式，暫時忽略中國累計2500個大小樂園，超越美國70倍，卻又高達(dá)1500億元資金因此套牢的巨額數(shù)字，僅以公園自身而言，作為獨立個體，相對發(fā)展成熟的國外主題公園，都將主題視作靈魂。

　　“主題定位的問題，影響到項目規(guī)劃、文化創(chuàng)意、產(chǎn)品設(shè)計、經(jīng)營創(chuàng)新，最終影響的是市場推廣和效益”中國旅游經(jīng)濟研究中心副主任原群曾撰文評論，“旅游+地產(chǎn)”也許是中國式主題公園的特色，在特定時期有其存在的理由，但沒有遵從主題公園的一般發(fā)展規(guī)律。他甚至認(rèn)為，這種運作模式對于地產(chǎn)業(yè)可能是成功的，但對于主題公園這一文旅產(chǎn)業(yè)卻未必是合理的。

　　有文章分析，在國際樂園業(yè)市場，美國是居于主題公園的領(lǐng)導(dǎo)者地位的國家，其所在的北美，也幾乎占據(jù)了全球主題公園營業(yè)收入的一半。1955年，迪斯尼公園開業(yè)，開創(chuàng)了主題公園時代。進(jìn)入80年代后，其開始將視線轉(zhuǎn)移到了海外，進(jìn)入日本、法國。日漸進(jìn)入成熟階段的主題公園，不斷收購單體公園和連鎖公園，連同其他主要樂園品牌，形成寡頭之勢。

　　直到今天，成功主題公園的運作經(jīng)驗，依然是鮮明的主題和不斷創(chuàng)新、建設(shè)。迪斯尼通過在全球建立不同主題的樂園實現(xiàn)擴張，選址的獨特在于，一方面交通便利與都市功能的結(jié)合；另一方面是區(qū)域環(huán)境與居住商流的結(jié)合。這些會為未來發(fā)展預(yù)留空間，還將成為吸引固定客源的重要因素。

　　統(tǒng)觀全球樂園業(yè)，美國、日本、法國等國家，主題公園跨業(yè)結(jié)合的多為零售業(yè)、傳媒業(yè)、娛樂業(yè)等，與房地產(chǎn)業(yè)的直接結(jié)合，以原群所言，“很可能是中國的一種特色”。

　　這也是為什么，不少業(yè)內(nèi)人無奈認(rèn)為，主題公園其實更該是文化命題，而非以土地增值為基礎(chǔ)的混合命題。

　　或者，南京乃至中國的更多樂園，“是一種房地產(chǎn)布局下的配套設(shè)施，以游樂園為主的商業(yè)項目能夠帶動地產(chǎn)開發(fā)，提升區(qū)域和地段的吸引力”。

　　再回頭看2015年已經(jīng)開業(yè)的銀杏湖公園，作為一座純粹的主題性公園，它似乎代表了南京主題公園的最新水平。自然美景結(jié)合下，數(shù)座中西游樂設(shè)施嵌在其中，主題模糊，客流較多時會排隊，卻不時能夠聽到“像個玩具”一樣的不滿評價。而作為江蘇最大，其也幾乎代表著江蘇的整體水平。

　　主題公園，作為獨立的個體，以原群文章簡言，需要兼顧選址和競爭空間的因素；在主題的選擇上突出主題的文化性；兩者最終決定了盈利的模式，而這三者將共同影響一個主題公園的成和敗。

　　文/郭永慧

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