2015年下半年，作為最早在國內(nèi)推廣住宅工業(yè)化的企業(yè)遠大住宅工業(yè)集團有限公司（以下簡稱遠大住工），在南京推出名為B-House的別墅產(chǎn)品，面向農(nóng)村住宅市場研發(fā)制造高端住宅產(chǎn)品，因其驚人的建造速度與低廉的銷售價格，吸引了眾多媒體的關注。

　　與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)不同，工業(yè)化住宅是以另一種模式出現(xiàn)在人們視野之中的：將房屋的各個結構以工業(yè)流水線的方式生產(chǎn)出來，再將這些構件像搭積木一樣拼接，用強力鉚栓連接固定，整個過程，最快12小時便可完成，房屋就像流水線組裝出來的罐頭或者電視機。

　　在傳統(tǒng)制造業(yè)尚未轉型成功之際，住宅工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化以更高的質(zhì)量與效率，更低的成本與污染露出了尖角，但是，住宅工業(yè)化面臨的是一個還未完善的市場，其本身還未實現(xiàn)大規(guī)模的普及推廣，住宅工業(yè)化的優(yōu)勢還沒有得以充分發(fā)揮，它的春天還未真正到來。

　　像造汽車一樣造房子

　　位于江寧的遠大美宅公園是遠大住工在全國發(fā)展的的第五站。B-house主推的凡爾賽、楓丹白露、美式經(jīng)典和維多利亞四款核心產(chǎn)品，建筑面積從208㎡至545㎡。

　　毛坯價格在39萬至99萬。從外觀上看，四棟別墅與普通的建筑并無差別，實際上，在建筑材料的選擇上，遠大住工的產(chǎn)品確實并無新奇之處，被津津樂道的是別墅的建造速度。

　　“8名工人，兩天建成三層別墅”、“南京一企業(yè)兩天建成別墅”，據(jù)遠大住工江蘇公司的負責人介紹，主體結構其實只需要12個小時就可以拼裝完成。

　　然而，現(xiàn)場的搭建只是整個流水線過程中最后的部分。在此之前，所有的構件需要在工廠內(nèi)進行加工制造，同時還需要進行質(zhì)量檢測，現(xiàn)場的事情工廠做，高空的事情地面做，危險的事情機器做，“在建設現(xiàn)場，你是看不到腳手架的，只有一些掛架，同時，也不會產(chǎn)生揚塵，基本上，房子與汽車一樣，都是在流水線上生產(chǎn)出來的工業(yè)品”。

　　遠大住工的宣傳材料上顯示，遠大住工采用數(shù)字化技術和PC構件技術設計制造房屋，純工業(yè)化生產(chǎn)極大地減少了勞動強度。鋼筋的拉伸、切割、支網(wǎng)實現(xiàn)了全流水線的工業(yè)化操作，兩三名技術工人只需操作機械按鈕，工業(yè)化柔性流水生產(chǎn)線提高勞動生產(chǎn)率35倍，所有建筑部品實現(xiàn)毫米計的精準。

　　而在工藝上，工業(yè)化生產(chǎn)方式也有著獨特的優(yōu)勢，“我們在生產(chǎn)墻面時，就把隔熱保溫材料夾在墻體的中間，而不是像一般的住房那樣放在墻體的表面，這樣可以保證其安全性，不會造成燃燒。”

　　但是，購買此類別墅產(chǎn)品的前提是，客戶必須提供土地。

　　“我們并不是開發(fā)商，你可以將我們理解為建造商或者生產(chǎn)商，”這也就意味著，遠大住工只生產(chǎn)制造建筑產(chǎn)品和安裝施工，并不配套土地開發(fā)。同時，因為需要運輸大體積的房屋構件，所以還需具備良好的道路交通條件。

　　這樣的條件主要滿足的是自建房市場，同時也涵蓋一些旅游、辦公等項目。

　　除了涉及自建房項目外，遠大住工還承擔一部分保障房建設任務，對于高層住宅，遠大住工推出另一類產(chǎn)品：B-building，為保證安全，B-building采用的方法是承重結構現(xiàn)場澆筑，而非承重結構則采用預制。

　　2013年，遠大住工進駐江蘇，并在常州建立生產(chǎn)制造基地，全面服務高層住宅以及B-house產(chǎn)品的生產(chǎn)制造。根據(jù)其規(guī)劃，2016年將在南京擴建基地，規(guī)劃6條生產(chǎn)線，年產(chǎn)能達180萬㎡。

　　工業(yè)化革命

　　人類歷史的進程是由工業(yè)革命改變的，而工業(yè)革命也滲透到諸多不同的產(chǎn)業(yè)中。

　　“住宅工業(yè)化”是指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅。簡單來說就是取代傳統(tǒng)的“添磚加瓦”的建造方式，住宅裝配式建設，像外墻、樓板樓梯等房屋“部件”，都是在工廠按照標準預制完成，運到施工現(xiàn)場后，實行高度機械化組裝，通過可靠的技術手段，像搭積木一樣將房子連接成為整體。

　　遠大住工的負責人介紹，目前建筑行業(yè)還處于勞動密集型產(chǎn)業(yè)階段，很難避免工人對技術的熟練程度不同造成的質(zhì)量以及效率問題，同時勞動密集產(chǎn)業(yè)的紅利也在逐漸縮小，整個社會的環(huán)保觀念也逐漸興起，工業(yè)化轉型是大勢所趨。

　　根據(jù)《江蘇省政府關于加快推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，促進建筑產(chǎn)業(yè)轉型升級的意見》的規(guī)劃，到2025年年末，建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化建造方式將成為主要建造方式。

　　全省建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化施工的建筑面積占同期新開工建筑面積的比例、新建建筑裝配化率達到50%以上，裝飾裝修裝配化率達到60%以上，新建成品住房比例達到50%以上，科技進步貢獻率達到60%以上。與2015年全省平均水平相比，工程建設總體施工周期縮短1/3以上，施工機械裝備率、建筑業(yè)勞動生產(chǎn)率、建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化建造方式對全社會降低施工揚塵貢獻率分別提高1倍。

　　遠大住工從1996年開始進行住宅工業(yè)化建設之路，現(xiàn)在已在京津冀、長三角、長江中游城市群主要城市設立了14個建筑產(chǎn)業(yè)化研發(fā)制造基地。同時，B-house產(chǎn)品已正式落地湖南、浙江、天津，北京，江蘇，之后還將在上海、廣州、武漢、成都等10余個城市進行推廣。

　　同時，遠大住工也嘗試與開發(fā)商進行合作，萬科以及金地都是其合作伙伴。

　　在開發(fā)商中，萬科是對住宅工業(yè)化涉及較早的企業(yè)，早在1999年萬科開始探索工業(yè)化生產(chǎn)模式。2007年，萬科在東莞設立了住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地，涵蓋了住宅試驗塔、能源中心、零碳中心、生態(tài)沼澤、創(chuàng)展中心、PC構件實驗室等幾大模塊。

　　數(shù)據(jù)顯示，到2011年，萬科涉及這種預制式的建筑工業(yè)化生產(chǎn)方式在全國就有13個城市共56個項目，實施建筑面積406.41萬平方米。而在南京，萬科上坊保障房項目采用的就是工業(yè)化的生產(chǎn)方式。

　　從相關政策來看，國務院、住建部、以及地方上也紛紛出臺了鼓勵住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的細則，以萬科集團為首的諸多開發(fā)企業(yè)也在發(fā)力，住宅產(chǎn)業(yè)化的春天似乎就要來臨了。

　　現(xiàn)實很骨感

　　工期短、人工少、能耗低等優(yōu)點被一些業(yè)內(nèi)人士認為“住宅工業(yè)化是未來建筑產(chǎn)業(yè)趨勢”，同時在西方，住宅工業(yè)化又有著成熟的經(jīng)驗，但是，目前國內(nèi)住宅工業(yè)化尚未普及，行業(yè)發(fā)展與理想中的預期存在著差距。

　　與房地產(chǎn)開發(fā)銷售不同，“目前我們的項目并沒有金融支持，所以，現(xiàn)在只能采取一次性交易模式”，這也就意味著在南京購買此類項目，無法像購買其他開發(fā)商項目一樣進行貸款、使用公積金。

　　住宅工業(yè)化究其本質(zhì)還是制造業(yè)范疇，表面上看，其在人工、耗材等成本上會有下降，但其前提是在住宅工業(yè)化得以大范圍推廣，遠大住工江蘇公司的負責人表示，“在構件沒有規(guī)?；a(chǎn)、工業(yè)化住宅建設沒有大規(guī)模推廣之前，其成本還是會高于現(xiàn)在的建筑模式”。

　　2015年，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地工作人員在接受媒體采訪時表示，“目前行業(yè)的預制率可以達到50-60%，但是出于成本的考慮，錢一般都要用在刀刃上，主要是解決滲漏的問題。目前包括金色夢想等萬科幾個項目的預制率只有10%?！?/p>

　　預制率是衡量住宅工業(yè)化的指標，它代表實現(xiàn)預制建筑構件數(shù)量與總建筑構件數(shù)量的比率，在發(fā)達國家，一般預制率越高，則成本越低，而目前中國的現(xiàn)狀為預制率越高，成本并不一定會降低，反而會增加。

　　遠大住工的某位高管曾向《證券時報》舉例稱，例如PC（預制混凝土）外墻模具是可以反復使用，但如果生產(chǎn)規(guī)模不大，所生產(chǎn)的PC外墻攤薄下來的成本就會更高?！昂唵蝸碇v，如果建筑構件難以形成規(guī)模化生產(chǎn)，加上額外的研發(fā)費用、運輸費用，項目總體成本并不低?！?/p>

　　萬科執(zhí)行副總裁王文金此前也曾公開表示，住宅工業(yè)化在國內(nèi)尚屬于發(fā)展培育階段，其材料采購成本、所需技術人員人工還相對較高，在目前較小的規(guī)模下總體成本高于傳統(tǒng)施工方式。

　　并且，目前在住宅產(chǎn)業(yè)化方面還未形成統(tǒng)一的行業(yè)標準，“目前施工方所做的基本都是按照傳統(tǒng)建筑的建設標準?！彪m然缺乏全國性的規(guī)范，但有些地區(qū)已經(jīng)制定了當?shù)氐臉藴?，遠大住工的負責人表示，江蘇省在2013年就出臺了驗收規(guī)范，而上海、北京、深圳等地也有本地的規(guī)范。

　　AMT咨詢認為，中國住宅工業(yè)化時代的到來需要三個方面的前提條件：一是地產(chǎn)暴利模式的終結；二是政府的大力推動，其手段主要包括標準制定、技術認證、財政金融方面的經(jīng)濟政策；三是人工成本、原材料等生產(chǎn)要素價格變動迫使住宅工業(yè)化提速。

　　文/傅林林

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