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定位規(guī)劃釀苦果,困局短期無解

  • 來源:新樓市
  • 關(guān)鍵字:泉里小鎮(zhèn),社區(qū)商業(yè)
  • 發(fā)布時間:2016-07-25 17:26

  從梨樹灣一路徒步,15分鐘路程時間抵達泉里小鎮(zhèn),這個作為融匯溫泉城打造的沙區(qū)標志性社區(qū)商業(yè),與在路上看到的雜亂無章的“竹子排排站,俏皮擋人行”的“田園畫風(fēng)”不一樣,泉里小鎮(zhèn)給人的第一感覺就是有格調(diào)!

  集合與溫泉、餐飲、娛樂與一體的超大型社區(qū)商業(yè),按理來說應(yīng)該人氣鼎盛、咖啡茶盞、“漫步人生”。

  但是記者抵達泉里小鎮(zhèn),看到的卻是櫻花飄落、保安站崗、孤泉噴涌的情景,如此風(fēng)景,卻留保安大哥一人“孤花自賞”。

  ★位置★

  泉里小鎮(zhèn)位置處于沙坪壩區(qū)梨樹灣,這個位置已經(jīng)算三峽廣場商圈輻射之外的角落里,且周邊并無其他商圈或者龐大人流量聚集地。使得泉里小鎮(zhèn)的位置稍顯尷尬。

  ★特色★

  泉里小鎮(zhèn)與其他社區(qū)商業(yè)不同,首先是20萬平方米的體量就比大多數(shù)社區(qū)商業(yè)大出不上,且有融匯溫泉城加持,從表面上來看這是一個旅游商業(yè)。但是去過融匯溫泉城的人都知道,溫泉里面有吃有喝、還有機麻,基本上不需要特意出來消費,并且里面出來之后想再進去,要重新買票。換而言之,溫泉城的存在對周邊商業(yè)起到的作用并不大。

  ★固定消費人群★

  周邊除了融匯溫泉城·錦華里、融匯溫泉城·圣地亞、融匯溫泉城·童話里、映泉花園、尚賞居之外,沒有其他樓盤,而除錦華里之外的幾個小區(qū)前往泉里小鎮(zhèn),步行時間都在15—25分鐘,且周邊都自帶或大或小的社區(qū)商業(yè)。最重要的是周邊小區(qū)的入住率并不高,特別是融匯自己的幾個組團,入住率不足20%,這導(dǎo)致泉里小鎮(zhèn)的固定消費人群大打折扣。

  ★業(yè)態(tài)★

  泉里小鎮(zhèn)作為社區(qū)商業(yè),業(yè)態(tài)來自兩部分:一是區(qū)域購物中心品牌當(dāng)中適合社區(qū)消費的,如有一定知名度,但價位適中,款式大眾化。二是區(qū)域購物中心里所沒有的,或是占比較小的業(yè)態(tài),如各種更生活化的便民服務(wù)業(yè)態(tài)和品牌。這兩者要兼具并要有合適的搭配比例,但是泉里小鎮(zhèn)除了餐飲娛樂之外,沒有超市、沒家政、維修等,單一的業(yè)態(tài)無法吸引更多的消費者前來消費。

  泉里小鎮(zhèn)作為融匯在沙坪壩打造的大型社區(qū)商業(yè)綜合體,從2013年12月22日開街以來,至今已有近三年的時間。

  泉里小鎮(zhèn)最初的定位是結(jié)合融匯溫泉的特色而打造,但由于周邊還有融匯溫泉城·錦華里、融匯溫泉城·圣地亞以及融匯溫泉城·童話里三大組團的存在,泉里小鎮(zhèn)最后以大型社區(qū)商業(yè)的形式出現(xiàn)在人們視野當(dāng)中。

  按照以往的市場經(jīng)驗來看,開街三年的社區(qū)商業(yè)基本度過孵化期,已形成一個穩(wěn)定盈利的局面,但泉里小鎮(zhèn)卻依舊人氣慘淡。

  定位跑偏了方向

  造成如此局面的問題之一在于泉里小鎮(zhèn)在最初定位上就出現(xiàn)了偏差。融匯最初的想法是以度假溫泉作為特色,引導(dǎo)人群來此旅游消費,繼而帶動社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

  經(jīng)過三年的時間沉淀,融匯溫泉已將名氣打響在外,前往溫泉消費的人不在少數(shù),但泉里小鎮(zhèn)的商業(yè)卻顯得步履維艱。

  這與溫泉和主城區(qū)的尷尬距離是密不可分的,一般人在融匯溫泉泡完溫泉之后,都不會想要在這邊留宿過夜,反觀白市驛的貝迪酒店或者璧山的璧溫泉,因距離主城核心區(qū)域較遠,消費者多會選擇留宿一宿。

  不僅如此,融匯溫泉里的獨立商業(yè)已將游客形成閉環(huán)消費,基本無需特意前往泉里小鎮(zhèn),由此看來,靠旅游度假帶動社區(qū)商業(yè),在此處難以實現(xiàn)。

  這是在特色規(guī)劃上出現(xiàn)的定位錯誤。

  業(yè)態(tài)規(guī)劃過于單一

  由于初衷定位的關(guān)系,與溫泉一街之隔的泉里小鎮(zhèn)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上與傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)大相徑庭。

  酒吧、KTV、電影院、咖啡廳、餐飲、書吧等構(gòu)成了泉里小鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)網(wǎng),但因溫泉難以帶動人群來此消費,接踵而來的問題便是周邊居民在泉里小鎮(zhèn)無法滿足“一公里內(nèi)的一站式消費”。

  類似家政、親子、購物、保健、超市、銀行、外賣、寵物店等社區(qū)商業(yè)常見的業(yè)態(tài),在泉里小鎮(zhèn)一片空白??v然引進了如堅果酒吧、秦媽火鍋、小濱樓等頗有名氣的品牌入駐,但這與社區(qū)居民的日常消費特征不符,忠誠度吸附力較弱,難以培養(yǎng)消費習(xí)慣。

  除此之外,泉里小鎮(zhèn)的商業(yè)動線也是硬傷之一。

  如重慶天地,整體路線呈螺旋狀,人流方向明確,能很好的照顧到所有商家。但是泉里小鎮(zhèn)卻模仿起了商圈步行街,四通八達,眾多出入口,導(dǎo)致人流過于分散。

  記者點評

  溫泉度假不能引來消費、已有的業(yè)態(tài)又無法吸附居民,所導(dǎo)致泉里小鎮(zhèn)在開街近三年仍然處于半死不活的狀態(tài)。

  事實上,泉里小鎮(zhèn)想做一個旅游式社區(qū)商業(yè),就應(yīng)該在旅游特色做好的同時,不要忘記這還是一個社區(qū)商業(yè),大可嘗試融入?yún)⑴c性、體驗性、便民性商業(yè)元素,讓旅游與剛需相結(jié)合,不可只重視一方。

  文|李俊倫

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