如果雄安的土地制度實(shí)驗(yàn)成功了，每一個(gè)大城市的周邊都出現(xiàn)一個(gè)公租房主導(dǎo)的“伴城”，吸引著年輕人去創(chuàng)業(yè)，“北上廣深”的房?jī)r(jià)也就被釜底抽薪了。這個(gè)意義上，雄安新區(qū)的土地改革只許成功，不能失敗。

　　一張白紙

　　雄安新區(qū)成立了十余天，第一項(xiàng)工作是征地。雄安“如同一張白紙”，這也是中央選址于斯的重要考量之一?？蛇@里并非如濱海新區(qū)那樣荒無(wú)人煙的鹽堿灘，也非深圳早期建設(shè)的圍海造田，嚴(yán)格意義上這里是農(nóng)業(yè)和漁業(yè)交織的傳統(tǒng)耕作區(qū)，間雜著北方典型的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和大片的開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)，只不過(guò)發(fā)展?fàn)顩r相當(dāng)?shù)图?jí)。

　　“一張白紙”是相對(duì)而言。2015年，三縣中經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的雄縣人均GDP約2.6萬(wàn)元，僅略超過(guò)當(dāng)年全國(guó)人均GDP的一半。2016年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.8057萬(wàn)元，平均下來(lái)，雄縣城鎮(zhèn)居民月收入為2338元。又因?yàn)樾聟^(qū)位于白洋淀周邊的農(nóng)業(yè)區(qū)，農(nóng)民收入更低，整個(gè)保定市2016年農(nóng)民人均可支配收入1.1612萬(wàn)元，這還是提前4年完成的翻番目標(biāo)，依此計(jì)算，人均月收入還不足千元。唯其如此，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民對(duì)未來(lái)的期待或很容易滿足，比如“娶得上媳婦”。

　　新區(qū)肩負(fù)著擺脫十幾年來(lái)土地財(cái)政愈演愈烈、房地產(chǎn)一業(yè)興百業(yè)衰痼疾的責(zé)任。新區(qū)自始至終，土地這一開(kāi)發(fā)建設(shè)的最基本生產(chǎn)要素就需維持平價(jià)。無(wú)論新加坡模式的組屋制度，100年前荷蘭、瑞典等北歐國(guó)家建立起來(lái)的土地儲(chǔ)備制度，還是在中國(guó)所有城市中土地開(kāi)發(fā)最成功的重慶模式，根基都建立在政府控制的大片廉價(jià)土地上。而改革開(kāi)放的成功，中國(guó)之所以在30年內(nèi)工業(yè)化崛起，成為世界工廠，成功的推動(dòng)力除了來(lái)自廉價(jià)人力資源，還有廉價(jià)的土地，這是世界上其他所有國(guó)家都不具備的?？扇缃窳畠r(jià)的土地演變成昂貴的土地，也唯有通過(guò)“一張白紙”，使之歸零。

　　“千年大計(jì)”，始于征地，將此地恢復(fù)為“一片白紙”狀態(tài)，成為新區(qū)開(kāi)發(fā)的首場(chǎng)戰(zhàn)役。當(dāng)炒房大軍奔襲雄縣、容城和安新縣的時(shí)候，他們顯然打錯(cuò)了算盤(pán)。可對(duì)于本地人，被彩蛋砸中，一夜暴富的情緒似乎也不切實(shí)際。白洋淀邊上即將開(kāi)始拆遷，萬(wàn)眾矚目，這里的土地騰退拆遷將采用何種模式？是水庫(kù)移民模式還是大城市的拆遷補(bǔ)償模式，是重慶、成都一度盛行的地票換戶口換城鎮(zhèn)住房的模式，還是深圳、廣州的城中村改造的高成本模式，一切都關(guān)系到“這張白紙”的原初形態(tài)，一張藍(lán)圖干到底，基礎(chǔ)正在于此。

　　顯然，政府如果以廉租、公租和自住房的方式解決大城市居住成本問(wèn)題，土地模式的根基將立足于廉價(jià)，而非步步推高的地價(jià)和房?jī)r(jià)。

　　改革開(kāi)放近40年，從深圳到海南島到浦東到濱海新區(qū)到上海自貿(mào)區(qū)，無(wú)數(shù)次歷史性的大開(kāi)發(fā)都證明了土地制度是一切試驗(yàn)區(qū)開(kāi)基立業(yè)，繁榮或衰落的命脈根本。

　　一份“雄安新區(qū)駐村工作組管控政策解讀明白紙”顯示，雄安新區(qū)起步區(qū)為河北容城、安新兩縣的60個(gè)村，這一區(qū)域也是管控舉措的第一層級(jí)，實(shí)施最嚴(yán)管控，徹底“管死”，不能增加一磚一瓦、一草一木。

　　一切都圍繞著土地，充滿懸念。無(wú)論是炒房的還是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民還是即將搬遷的央企和高校，甚至不相干的雄安“遠(yuǎn)郊區(qū)”保定、霸州的居民們，都等待著謎底揭開(kāi)的那一刻。

　　“富拆”與棚改

　　當(dāng)玻璃大王曹德旺把工廠建在美國(guó)時(shí)，一個(gè)很有說(shuō)服力的理由是美國(guó)的地價(jià)便宜，他們的廠房14.83萬(wàn)平方米，用了1500萬(wàn)美元，相當(dāng)于1億元人民幣買了222畝土地加廠房，合到每畝及廠房45萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣?600萬(wàn)美元補(bǔ)貼還使得土地廠房一下子“免費(fèi)”了。中國(guó)很多縣城工業(yè)用地100萬(wàn)元/畝，而美國(guó)因?yàn)槿珖?guó)交通設(shè)施完備，人口分散，一些完全能夠組織生產(chǎn)的地方，地價(jià)只相當(dāng)于人民幣2萬(wàn)元/畝?？傮w而言，國(guó)內(nèi)地價(jià)是美國(guó)地價(jià)的9倍，并且美國(guó)是永久性產(chǎn)權(quán)，我們是50年產(chǎn)權(quán)。

　　雄安新區(qū)的定位當(dāng)然不是工業(yè)生產(chǎn)。可若土地以大型綜合性城市的產(chǎn)業(yè)、生活為目的，中國(guó)一線城市的居住辦公成本已經(jīng)與全球最聚人氣的金融文化中心紐約、倫敦?zé)o異，甚至高于巴黎和東京這樣的國(guó)際一流城市。

　　雄安既然定位于首都副中心，它的拆遷因此面臨著“窮拆”和“富拆”的區(qū)別。

　　“富拆”歷歷在目。去年廣州楊箕村和深圳水貝村的千桌村宴先后轟炸了房奴們的神經(jīng)，一夜之間，水貝村530桌的大盆菜宴引出每一家賠償接近2億元現(xiàn)金，最高的一家獲賠80億元的傳言，不過(guò)事后被證偽。事實(shí)是在寸土寸金的深圳，村民們?cè)缍聪ち送恋氐膬r(jià)值，全村村民無(wú)一選擇現(xiàn)金補(bǔ)償，全部選擇回遷。水貝村的拆遷安置按拆賠比1∶1補(bǔ)償，其中一層賠商鋪，二層以上賠住宅，村里有180戶人家，其中最大的一戶獲得的賠償面積是2000多平方米，分配到每個(gè)人頭上大約是兩三百平方米，按當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)6萬(wàn)元/平方米計(jì)，每人拆遷所獲超過(guò)了千萬(wàn)元。

　　一個(gè)家庭何以擁有2000多平方米的住房？須知中國(guó)農(nóng)村村民的住宅土地分配實(shí)施的是宅基地政策，原則上一戶免費(fèi)獲得一宗宅基地，宅基地在村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，外人不得交易?？梢蛔谡囟嗾呷姆值?，少則一二分地，無(wú)非一二百到二三百平方米的面積，一戶家庭之所以能有多達(dá)2000多平方米的建筑面積，秘密就在于平地上建筑了十幾層的樓房，面積是一層層疊加上去的。南方城中村內(nèi)樓房林立，人有多大膽，樓能建多高，“握手樓”遮天蔽日。只是近兩年政府才真正收緊了建筑管制，但曾經(jīng)層層加蓋的違建卻被拆遷“洗白”了。

　　北方村民們卻沒(méi)有這樣向天空找出來(lái)的“福利”。北京副中心通州的拆遷使用的是棚戶區(qū)改造的名義。而棚改村民們獲得的補(bǔ)償主要是宅基地的面積，而非如深圳、廣州是宅基地上面所建設(shè)的樓房面積。在北方，農(nóng)民建房相對(duì)保守，加之城建部門的嚴(yán)格管控，多數(shù)村民建筑為平房小院，而分配給村民使用的宅基地面積都有標(biāo)準(zhǔn)，棚改有參照，如北京1982年以前劃定的宅基地按照每戶最高不超過(guò)0.4畝（折合267平方米）的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，多出的補(bǔ)償很少，1982年以后劃定的宅基地則每戶最高不超過(guò)0.3畝（折合200平方米），這就使得村拆遷所得基本上有了上限。一戶村民依靠棚改獲得的房屋，多則四五套，少則兩三套。即便如此，農(nóng)民們也傾向于簽約拆遷。相對(duì)于只能在村民集體之間交易的地權(quán)和少得可憐的農(nóng)業(yè)收入，動(dòng)輒上千萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)誘惑力太大了。

　　為什么一座體量巨大的新城建設(shè)要冠之以“棚改”的名義，要知道無(wú)論《憲法》還是《物權(quán)法》，還是很多下位法都明確規(guī)定只有公共利益的需要，根據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限與程序，才能征收私有房屋。迄今為止對(duì)棚戶區(qū)改造官方最為清晰的定義來(lái)自《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中所述，“危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段”才可由政府組織實(shí)施改建。棚改應(yīng)運(yùn)而生，也正因?yàn)榇恕?/p>

　　多年的商業(yè)開(kāi)發(fā)后，易開(kāi)發(fā)土地早進(jìn)入了市場(chǎng)。土地價(jià)格高漲，連帶著鬧市中的未開(kāi)發(fā)地塊商業(yè)價(jià)值飛漲，改造成本甚至超過(guò)了其商業(yè)價(jià)值。棚改代替商業(yè)開(kāi)發(fā)則給予了地方政府一定的決策權(quán)，一旦大多數(shù)居民同意，政府即可啟動(dòng)連片開(kāi)發(fā)，而不必顧忌個(gè)別釘子戶的掣肘。在廣州，2012年出臺(tái)的政策規(guī)定，將棚改從必須80%以上村民同意提升到90%，表明政府將更尊重民意，更注重保護(hù)村民合法權(quán)益。而在珠海，城中舊村改造也須90%村民同意。全國(guó)各地出臺(tái)了多種多樣的棚改細(xì)則，均給予當(dāng)?shù)鼐用褚欢ㄗ鹬?，北京奶西村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組就提出，在棚改意愿征詢期，村民意愿同意率不低于95%，政策征詢期同意率不低于90%，預(yù)簽協(xié)議比例不低于85%。

　　雄安新區(qū)的村民們將獲得怎樣的棚改待遇？謎底即將揭開(kāi)。其實(shí)即使拆遷方案還未公示，圍繞新區(qū)房地產(chǎn)制度的猜測(cè)從未停止，而隨著“明白紙”的出現(xiàn)，政策已露端倪。所謂“明白紙”，是指基層政府以通俗語(yǔ)言向民眾解釋政策或下發(fā)通知的官方格式文件。這份“明白紙”包括：新區(qū)范圍內(nèi)，包括規(guī)劃、土地管理、項(xiàng)目建設(shè)、戶籍人口和不動(dòng)產(chǎn)交易等均受到了管控。起步新區(qū)60個(gè)村徹底“管死”，根據(jù)規(guī)劃需要進(jìn)行有序疏解的164個(gè)村，實(shí)施嚴(yán)格管控、全面“控死”，維持現(xiàn)有空間形態(tài)；新區(qū)全域，實(shí)施全面管控，嚴(yán)管嚴(yán)控。在這份題為《做好全面管控，切實(shí)為新區(qū)建設(shè)打好基礎(chǔ)》的雄安新區(qū)駐村工作組管控政策解讀“明白紙”中，確保雄安新區(qū)實(shí)現(xiàn)建設(shè)預(yù)期目標(biāo)是一切管控的目的。

　　嚴(yán)格管控的目的，就是要控制住新區(qū)建設(shè)中炒房者抬高房?jī)r(jià)、原住民私搭亂建，與政府就拆遷博弈。“房屋停建、停售、搞限購(gòu)”已經(jīng)露出了新加坡模式的端倪。新加坡保障性住房政策的特點(diǎn)是：政府是保障性住房供給的主體，是保障性住房的建設(shè)者、組織者和管理者，通過(guò)充分調(diào)動(dòng)各種資源，有效地解決了大部分公民的住房問(wèn)題。

　　而新區(qū)內(nèi)的原住民面臨的也將是被從新區(qū)疏散出去，他們的房屋與土地，也只有被政府回收。等待他們的“拆遷拆遷，一步登天”會(huì)夢(mèng)想成真嗎？

　　重慶經(jīng)驗(yàn)

　　在重慶生活過(guò)的居民都知道，這里的公租房申請(qǐng)相當(dāng)方便，甚至單位就有公租房。這里的廉租房、公租房幾乎是敞開(kāi)供應(yīng)，租金低廉，門檻最低只要幾百元，外地人在重慶工作的，以及低收入者都可以租。承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請(qǐng)購(gòu)買居住的公共租賃住房，公租房出售價(jià)格以綜合造價(jià)為基準(zhǔn)。不過(guò)，購(gòu)買后只能居住，子女也可以繼承，但不能上市交易，若賣只能按購(gòu)買時(shí)的價(jià)格賣給政府，政府會(huì)付活期利息，到期想買下來(lái)錢不夠也可以先買一部分。另外，公租房已經(jīng)支付的房租還可以抵扣房款。如此種種，房子真的實(shí)現(xiàn)了“房住不炒”。

　　有了公租房、廉租房這個(gè)巨大的壓艙石，加之巨量的商品房土地供應(yīng)，重慶的房?jī)r(jià)得以多年不漲，房地產(chǎn)投機(jī)基本被杜絕。近年來(lái)重慶GDP連年全國(guó)第一，原因是重工業(yè)、制造業(yè)以及新興產(chǎn)業(yè)的大體量投資和消費(fèi)拉動(dòng)，而房地產(chǎn)的作用相對(duì)邊緣。

　　重慶得天獨(dú)厚，前市長(zhǎng)黃奇帆經(jīng)常提及的是他們天量的土地儲(chǔ)備。重慶市2002年開(kāi)始實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，當(dāng)時(shí)儲(chǔ)備了40多萬(wàn)畝地，10年用了20萬(wàn)畝，每畝賺200萬(wàn)元，這給政府4000億元的收入，扣掉征地本身的成本也有兩三千億元的額外收入。不過(guò)，重慶房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)還得益于它中西部的地理位置，無(wú)論成都、西安還是貴陽(yáng)，這些中西部的樞紐城市都未經(jīng)歷東部城市的房?jī)r(jià)大漲，人口流入不旺，消費(fèi)水平滯后是最重要原因。

　　雄安顯然不具備重慶當(dāng)年的天時(shí)地利。如今是房地產(chǎn)交易管控住了，我們無(wú)從判斷時(shí)下在新區(qū)預(yù)期下的土地成本，股票市場(chǎng)卻是隨行就市，自由交易的。海外市場(chǎng)雄安龍頭股中國(guó)汽車物流3天上漲了170%，僅因?yàn)樗诒６〒碛写笃锪饔玫?。A股大龍頭華夏幸福則是名副其實(shí)的雄安大地主，漲幅近八成。此前，華夏幸福分別于2014年簽約的300平方公里“白洋淀科技城”和于2015年簽約的181.2平方公里“雄縣產(chǎn)業(yè)新城”項(xiàng)目，由于雄安新區(qū)嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，華夏幸福已“知趣”地承諾服從政府安排，此前協(xié)議失效，可股民們還在賭政府會(huì)給予相應(yīng)補(bǔ)償。無(wú)論如何，經(jīng)歷了十余年炒房炒地房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)，中華大地上的每一分土地的價(jià)值和它被寄予的希望都和10年前云泥有別，新區(qū)的開(kāi)發(fā)博弈重重，15年前重慶大手筆的土地儲(chǔ)備已經(jīng)是傳奇了。

　　雄安的高起點(diǎn)、低成本，既來(lái)自于政府的有力管控，也需財(cái)政的巨量投入。迄今流傳最廣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每畝地6萬(wàn)元，顯然，放在時(shí)下的中國(guó)這不是一筆高征收款，甚至只能算農(nóng)地征收的入門價(jià)，是按土地出產(chǎn)糧食的價(jià)值來(lái)征收的。可在經(jīng)濟(jì)下行、中國(guó)經(jīng)濟(jì)高投入模式無(wú)以為繼、急需探索新模式的今天，也只有用低廉的地價(jià)來(lái)探索出一條新路了。除了地價(jià)，國(guó)家還有海量的基礎(chǔ)設(shè)施需要“砸”在這片土地上，環(huán)境整治更是迫在眉睫。據(jù)摩根士丹利的估算，預(yù)計(jì)未來(lái)10到20年間，雄安新區(qū)總投資可達(dá)到1.2萬(wàn)億至2.4萬(wàn)億元。

　　雄縣、安新縣和容城三縣人口將近90萬(wàn)，若全部搬遷安置，每戶200余萬(wàn)元，這一項(xiàng)就得1萬(wàn)億元以上。再加上地鐵、鐵路、公路、地下管網(wǎng)，更需數(shù)萬(wàn)億元的投資?？扇魪?0個(gè)村莊的起步區(qū)開(kāi)始，數(shù)萬(wàn)人的安置則相對(duì)容易。據(jù)國(guó)家發(fā)改委透露，新區(qū)建設(shè)的長(zhǎng)效投資機(jī)制也在探索制定之中，民間投資PPP模式有望引入。千年大計(jì)的建設(shè)藍(lán)圖確保不走樣，土地制度能夠一以貫之地保持下去才是根本。

　　先行先試，釋放土地活力

　　說(shuō)到中國(guó)土地財(cái)政的癥結(jié)和療治，不得不提及雄安新區(qū)所對(duì)標(biāo)的深圳和浦東，看30余年的土地制度探索和改革如何塑造出今天城市面貌，它在當(dāng)時(shí)的積極意義何在。

　　深圳特區(qū)成立的直接起因是萬(wàn)人大逃港，40年前這里是3萬(wàn)人口的小漁村，灘涂連綿、河汊縱橫，因?yàn)樨毨В迕駛兠半U(xiǎn)逃港，故而缺的是錢，而不是地，因此早期的改革思路之一，就是用地生錢，獲取發(fā)展的“第一桶金”。

　　所謂“中國(guó)奇跡”，從某種意義上說(shuō)，就是人的自由、土地的自由創(chuàng)造的奇跡。深圳特區(qū)建設(shè)伊始，國(guó)家也正處于財(cái)政緊張的狀態(tài)，只拿得出3000萬(wàn)元銀行貸款。深圳的建設(shè)者住在簡(jiǎn)易的帳篷里，風(fēng)餐露宿，靠的就是政策撬動(dòng)土地的價(jià)值。新中國(guó)成立后土地一直歸國(guó)家所有，國(guó)家統(tǒng)一分配無(wú)償使用。深圳人敢為天下先，在國(guó)家掌握土地利用的大環(huán)境下，早期的建設(shè)者為吸引外資，創(chuàng)造性地將土地租借給外商，并且一租就是50年。

　　隨著大量港資的涌入，深圳人發(fā)現(xiàn)了金融杠桿的威力，不等房屋建成，甚至房屋還處在圖紙階段就開(kāi)始賣“樓花”，提前回收資金，再滾動(dòng)投入。3000萬(wàn)元原始資本撬動(dòng)了70余億元的基礎(chǔ)建設(shè)投資。在“錢”稀缺的年代，這是一項(xiàng)了不起的發(fā)明。

　　作為改革試驗(yàn)區(qū)深圳先行先試，1987年創(chuàng)造性地提出了土地的所有權(quán)和使用權(quán)的分離，同年完成了土地“首拍”。幾個(gè)月后，上海也完成了首次土地拍賣，日企以1億元人民幣的價(jià)格獲得了1.29萬(wàn)平方米的50年土地使用權(quán)。

　　如果說(shuō)在那個(gè)資本稀缺的時(shí)代深圳的先行先試釋放了沉睡的土地潛能，1993年的浦東開(kāi)發(fā)則接過(guò)了深圳的接力棒，在“摸著石頭過(guò)河”的探索上更進(jìn)了一步。1993年浦東在全國(guó)率先嘗試“土地實(shí)轉(zhuǎn)、資金空轉(zhuǎn)”的土地開(kāi)發(fā)模式，一舉激活這片曾是農(nóng)田菜地、河汊縱橫沉睡的土地。所謂“土地實(shí)轉(zhuǎn)、資金空轉(zhuǎn)”是由政府部門按照土地出讓價(jià)向開(kāi)發(fā)公司開(kāi)出支票，作為國(guó)有股東入股開(kāi)發(fā)公司；開(kāi)發(fā)公司將此支票背書(shū)后，作為土地出讓金支付，交給土地管理部門以取得土地的土地出讓模式。以現(xiàn)在的眼光看，這和現(xiàn)有的土地出讓、土地開(kāi)發(fā)方式類似，一方出地一方出錢聯(lián)合開(kāi)發(fā)，不同的是政府出地、企業(yè)出錢，共建一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。唯其如此，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)土地價(jià)值之低，開(kāi)發(fā)企業(yè)之資金匱乏，以至于資金要空轉(zhuǎn)，土地管理部門最后獲得的只是政府自己的一張空頭支票。

　　上世紀(jì)70年代末開(kāi)始的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是這40年至關(guān)重要的改革，它部分地釋放了億萬(wàn)農(nóng)民的自由，為城市化和工業(yè)化提供了最優(yōu)質(zhì)廉價(jià)的勞動(dòng)力。而肇始于深圳和上海的土地制度改革則釋放出土地的活力。可任何一種制度變革都伴隨著資金涌動(dòng)，有時(shí)候泥沙俱下。海南建省，成千上萬(wàn)在上海和深圳嘗到了投資土地甜頭的投機(jī)者洶涌而來(lái)，土地和房屋的價(jià)格一躥沖天。那時(shí)候錢太好掙了，投資回報(bào)率100%都算不上好項(xiàng)目。有個(gè)松雷大廈，炒賣了17手，最后樓竟然還沒(méi)完工。之前16手炒家，錢也一直沒(méi)到位。到最后崩盤(pán)的時(shí)候，最后一家將之前的16家全部告上法庭，前16家每家湊些錢，才勉強(qiáng)把樓給完工了。

　　熱錢洶涌，土地制度先行先試的深圳也是泥沙俱下。深圳建房的第三個(gè)高潮發(fā)生在1992年鄧小平南巡以后，不少社隊(duì)為招商引資，采取靈活的方式與外商合作，比如合資建廠房、把土地租賃給外商建廠、與外地人合作建出租屋等。這些行為當(dāng)時(shí)受到市、縣政府的支持、寬容或者默許?？涩F(xiàn)在，這些工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的產(chǎn)物，都被打上了“違章建筑”的標(biāo)簽。以現(xiàn)在的眼光審視，深圳速度遺留下來(lái)的土地利用問(wèn)題也不少。

　　先行先試的深圳最先感受到了土地枯竭的壓力。上世紀(jì)90年代后，深圳發(fā)展的基本約束已經(jīng)由“錢”變?yōu)?ldquo;地”，而深圳開(kāi)發(fā)的思路，也逐漸由“籌錢”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;籌地”。1992年，深圳實(shí)施“統(tǒng)征”，率先在關(guān)內(nèi)實(shí)現(xiàn)土地全部國(guó)有化和農(nóng)民市民化。2004年，深圳又再次實(shí)施“統(tǒng)轉(zhuǎn)”，在全域?qū)崿F(xiàn)土地全部國(guó)有化以及農(nóng)民市民化，深圳成為全國(guó)第一個(gè)沒(méi)有農(nóng)村建制的城市?？呻S著土地價(jià)值顯現(xiàn)，農(nóng)民的地權(quán)意識(shí)覺(jué)醒，深圳域內(nèi)“違建”如雨后春筍，“違建”高潮一波接一波，市域范圍內(nèi)竟然有小一半是違法違規(guī)的。

　　拆遷成本變得越來(lái)越高昂，而城市建設(shè)的土地指標(biāo)幾近枯竭，深圳又不得不開(kāi)始了城市更新的探索，向城中村、工業(yè)區(qū)等城市建成區(qū)要地，以提升容積率的方式向天空拓展城市空間。這卻再次凸顯了現(xiàn)行土地制度的死結(jié)，政府與居民博弈愈發(fā)艱難，土地成本與日俱增，隨之而來(lái)的房?jī)r(jià)暴漲窒息了城市發(fā)展的潛力。

　　高房?jī)r(jià)終結(jié)者

　　從官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，1987年才有全國(guó)性的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)。當(dāng)年的全國(guó)平均房?jī)r(jià)是408元/平方米，一直到1992年，房?jī)r(jià)維持在單價(jià)千元以下，但每年的漲幅可觀。可真正使“北上廣深”的房?jī)r(jià)如脫韁之馬的，是2004年開(kāi)始的“8·31”土地大限。這一年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號(hào)令，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地一律公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓，各地不得再以歷史遺留問(wèn)題為由進(jìn)行協(xié)議出讓。同時(shí)要求此后發(fā)展商須及時(shí)繳納土地出讓金，兩年不開(kāi)發(fā)政府可收回土地。此前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還漲跌相見(jiàn)，給購(gòu)房者很多“抄底”的機(jī)會(huì)，以此為分水嶺，房?jī)r(jià)再也不給希望下跌者以機(jī)會(huì)了。

　　雄安新區(qū)來(lái)了，并且是逆土地財(cái)政而動(dòng)的全新土地政策。房?jī)r(jià)只漲不跌的趨勢(shì)會(huì)否也逆轉(zhuǎn)？炒房者的最大殺器，恐怕就是城市邊上又建了一座新城。

　　有好事者翻出一張1993年的《新民晚報(bào)》，上面的廣告打出的是“3萬(wàn)元擁有一個(gè)家”。那一年，確切地說(shuō)1993年還是全國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)小高潮，全國(guó)人民南下海南炒地，房地產(chǎn)一片繁榮，熱風(fēng)也刮到了上海，上海市中心的房子短暫地達(dá)到過(guò)6000元/平方米。但很快海南地產(chǎn)泡沫破裂，冷風(fēng)又襲來(lái)，上海市中心的房子腰斬一半。

　　一個(gè)新區(qū)的建設(shè)提供了廣闊的土地和房源，這使得在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)上海的房?jī)r(jià)都落后于北京。只是在2004年協(xié)議出讓土地全部取消后，上海的房?jī)r(jià)才直追了上來(lái)，并在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里領(lǐng)先北京?；仡櫮且欢螝v史，當(dāng)然很難用精確的數(shù)據(jù)給出參考，畢竟彼時(shí)全國(guó)的商品房開(kāi)發(fā)通行的都是協(xié)議土地出讓的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，任何一座城市都有著近乎無(wú)限制的土地供應(yīng)，大城市處處工地，居民樓從市中心到郊區(qū)一環(huán)一環(huán)地向外擴(kuò)充著?？稍谏虾Ｗ罘比A的外灘外，一江之隔的陸家嘴上摩天大樓拔地而起的陣勢(shì)，還是有力地平抑了上海的房?jī)r(jià)。

　　如果說(shuō)“8·31”之前的深圳、浦東大開(kāi)發(fā)還不足以為如今的雄安建城提供參照，濱海新區(qū)的建設(shè)卻是集中于2004年土地“大限”之后，2004年天津商品房均價(jià)3300元，10年后的2014年均價(jià)為1.05萬(wàn)元，上漲了2.2倍，遠(yuǎn)低于鄰居北京的5.5倍漲幅。當(dāng)然，作為弱一線城市，你盡可認(rèn)為天津的人口流入弱于北京，但實(shí)際上并非如此，兩地10年間常住人口均增長(zhǎng)了一半左右。

　　浦東與浦西一河之隔，濱海新區(qū)中心距離天津中心城區(qū)卻有40公里的距離，兩個(gè)建成區(qū)之間隔著大片的鹽堿灘和工業(yè)廠房。在交通不發(fā)達(dá)的時(shí)代這已經(jīng)相當(dāng)于另建一座城市了，此前兩地交通主要靠城鐵，通勤時(shí)長(zhǎng)50分鐘，2015年高鐵貫通后通勤時(shí)間只需15分鐘了，兩地通勤班次頻繁，除火車外還有很多公交線路，兩地之間除了地理上的距離，似乎融為一體。

　　可北京與雄安，兩地相距110公里，基本杜絕了通勤的可能。天津與雄安的距離也是110公里，也不能通勤。遍查東京、紐約、巴黎等超大型城市的通勤距離，50公里是極限了，故而雄安的選址，絕不是衛(wèi)星城的概念，而是一個(gè)完全獨(dú)立的城市?；蛟S正是因?yàn)榻ㄐ郯驳氖滓蝿?wù)在疏解，中央才將眼光聚焦在一個(gè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)通勤的地域。甚至，兩地之間距離超過(guò)了百公里，也不可能存在一個(gè)一家人中既有在北京通勤上班、又有人在雄安工作的區(qū)域，如果說(shuō)勉強(qiáng)有地方符合要求，也只有兩地中心點(diǎn)河北固安了。

　　既然是千年大計(jì)，雄安之于北京乃至整個(gè)京津冀的影響是需要慢慢消化的，可未來(lái)的預(yù)期卻是時(shí)不我待的。再加入搶房大軍的時(shí)候，除了剛需、學(xué)區(qū)和改善型的購(gòu)買者，只要摻雜了一點(diǎn)投資理念的買房人一定會(huì)想：是北京，還是雄安。同樣，天津的投資型購(gòu)房者也面臨著同樣的選擇。

　　這個(gè)意義上，雄安的未來(lái)不僅牽動(dòng)那些奔赴白洋淀卻鎩羽而歸的炒房者，以及周邊縣市的購(gòu)房人，也與身處京津的居民們有關(guān)。會(huì)騰出相當(dāng)多的土地。從供求關(guān)系來(lái)看，人分出去了地騰出來(lái)了，可供建設(shè)的土地多了，邏輯上看，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)缺乏大漲的基礎(chǔ)了。放眼全國(guó)，一線城市引領(lǐng)各地房?jī)r(jià)，其中北京的水最深，北京的房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，其他地方會(huì)怎么樣？

　　如果雄安的土地制度實(shí)驗(yàn)成功了，每一個(gè)大城市的周邊都出現(xiàn)一個(gè)公租房主導(dǎo)的“伴城”，吸引著年輕人去創(chuàng)業(yè)，并且演變?yōu)檫@個(gè)國(guó)家最有活力的區(qū)域，一線大都市的房?jī)r(jià)也就被釜底抽薪了。這個(gè)意義上，雄安新區(qū)的土地改革只許成功，不能失敗。

　　主筆 邢海洋

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