李成祝

　　重慶市捷順軌道交通物業(yè)管理有限公司 重慶 400000

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在近些年來得到了飛速的發(fā)展，在此背景下，物業(yè)企業(yè)面臨著全新的機遇和挑戰(zhàn)。物業(yè)企業(yè)市場背景壓力與日俱增，企業(yè)想要跟隨時代發(fā)展腳步，就應該對內(nèi)部經(jīng)營管理模式進行創(chuàng)新，抓住機遇，確保發(fā)展目標的實現(xiàn)。物業(yè)企業(yè)在發(fā)展期間應該高度重視使用如何的方法加強自身管理水平對內(nèi)部資源配置進行優(yōu)化，并掌控經(jīng)營成本。物業(yè)企業(yè)可應用預算管理模式，確保自身戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。本文探究物業(yè)管理預算管理體系建設。

　　關鍵詞：物業(yè)管理；預算管理；主要問題；體系建設

　　一、物業(yè)管理預算管理的作用分析

　?。ㄒ唬┳鳛楝F(xiàn)代化企業(yè)制度的基礎

　　企業(yè)運營過程中的編制預算、制定執(zhí)行與控制評價等活動，對于全方面展現(xiàn)企業(yè)的實際情況與面貌具有重要的影響，有利于細化企業(yè)的發(fā)展情景與戰(zhàn)略目標、計劃，采用分層次逐漸下放到各個部門的方式，使每一個部門都能夠明確自身的責任，重視每一個環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動，另外還需要制定全員共守的行為規(guī)范，為現(xiàn)代化企業(yè)的制度建立打下良好的基礎。

　?。ǘ┳鳛閼?zhàn)略目標制定與執(zhí)行的保障

　　企業(yè)內(nèi)部具有許多部門，這些部門之間存在著一定的差異性，在預算指標方面又存在著強大的關聯(lián)性，彼此緊密相連、環(huán)環(huán)相扣。因此，各個部門的主要領導人或工作管理人員就需要明確自身的責任以及本部門在整個企業(yè)運營過程中所需要發(fā)揮的作用，將本部門作用發(fā)揮到最大，實現(xiàn)企業(yè)的整體發(fā)展，保障企業(yè)在整個市場競爭中的地位。部門自身目標需要與企業(yè)整體的目標始終保持一致，為實現(xiàn)企業(yè)的良好發(fā)展助力。

　　二、物業(yè)管理預算管理中存在的主要問題

　?。ㄒ唬┯媱澟c預算概念較為混亂

　　從企業(yè)的實際運營狀況出發(fā)觀察物業(yè)企業(yè)的財務預算，主要包括成本與支出費用以及各種損益項目，這一整套的財務報表可以清晰的認識與了解相關的數(shù)據(jù)信息，對于預算管理工作具有一定的保障作用。然而，由于我國的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，管理經(jīng)驗還不成熟，缺乏科學合理的財務預算方法以及有效的財務管理機制。一些物業(yè)企業(yè)的工作人員僅僅是將預算管理看作是一種生產(chǎn)計劃，在進行企業(yè)的編制財務預算工作時完全脫離了生產(chǎn)經(jīng)營，因此財務預算更加耗時耗力并且質(zhì)量效率也不高。

　?。ǘ╊A算管理監(jiān)督機制不健全

　　部分物業(yè)企業(yè)缺少完善的預算管理監(jiān)督機制，因預算編制過程中所填寫的數(shù)據(jù)不能夠?qū)⑵髽I(yè)實際情況反映出來，所設置的衡量指標不具備合理性。這樣一來，導致即便開展了預算績效考核工作，但是與客觀實際情況不相符。預算考核的分析不夠充分，在年度結(jié)束之后，大部分項目不能夠配合要求完成執(zhí)行工作，如果獲得了理想的預算執(zhí)行效果，可做簡單數(shù)據(jù)比對分析，如果預算執(zhí)行效果差強人意，那么便會將部分預算數(shù)據(jù)強行附加于某一項目上脫離實際情況。分析其原因，大多數(shù)流于形式與現(xiàn)實脫節(jié)缺乏深度，難以真正提升企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)績效考評制度，不夠完善導致工作人員缺少主觀能動性和積極性，工作責任心不足，很難實施預算管理工作。預算管理工作的開展需要日常監(jiān)督管理，但因大部分物業(yè)管理企業(yè)的預算監(jiān)督執(zhí)行不夠，嚴格主要停留在審批預算公文，將注意力放在執(zhí)行進度比例方面，對項目費用支出重要性了解不足，存在著形式化現(xiàn)象。

　?。ㄈ╊A算信息化管理系統(tǒng)不完善

　　目前，部分物業(yè)管理企業(yè)采用用友新世紀的財務管理軟件，有些企業(yè)還有預算管理軟件、資金管理軟件等，為了加強管理，有些企業(yè)甚至在NC 平臺上開發(fā)和升級了ERP 系統(tǒng)。但是，在實際應用中，要使ERP 系統(tǒng)能夠及時地輸入、及時地進行信息更新，而基層的服務人員的工作能力相對低下，由于缺乏對信息技術在企業(yè)管理中的重要作用的認識，認為信息技術僅僅是為了便于上司的監(jiān)督，而不能將信息化與企業(yè)的預算管理相結(jié)合，使NC 與ERP 系統(tǒng)不能相互連接，預算編制、日常管理、考核監(jiān)督等方面不能實現(xiàn)，管理水平相對較低，不能適應信息化的發(fā)展。

　　三、物業(yè)管理預算管理體系建設策略

　　（一）增強職工服務意識細化管理環(huán)節(jié)

　　現(xiàn)如今，物業(yè)企業(yè)的服務工作理念會受到傳統(tǒng)的關鍵與模式的影響，一些內(nèi)部員工沒有適應社會與時代的發(fā)展，需要進行角色與意識方面的轉(zhuǎn)換。傳統(tǒng)的服務模式主要包括不思進取的工作態(tài)度和低劣的服務質(zhì)量等，這種傳統(tǒng)的觀念與模式讓物業(yè)企業(yè)的發(fā)展得到制約，無法守住業(yè)主市場，因此，在現(xiàn)代化的背景下，物業(yè)企業(yè)需要及時借鑒外國先進的物業(yè)企業(yè)及時轉(zhuǎn)變服務理念，解放思想、開闊視野，在提高服務質(zhì)量與服務效率的同時站穩(wěn)市場保持競爭力，將服務工作做大做強。首先需要學習先進的服務管理方法，細化每一個服務環(huán)節(jié)，并設立好相關的標準規(guī)范與流程規(guī)范，科學合理的配置企業(yè)現(xiàn)有資源，為企業(yè)進行預算管理工作做好基礎。

　　（二）健全預算執(zhí)行管理機制

　　物業(yè)管理企業(yè)在開展預算管理工作過程中，應該完善預算執(zhí)行管理制度，貫徹執(zhí)行預算編制方案。業(yè)務部門對自身與標桿企業(yè)差距、行政主管部門要求以及市場發(fā)展環(huán)境最為了解，只有將合規(guī)部、項目拓展、人力資源、物管部門以及采購部門等資源進行有效整合，完善預算執(zhí)行管理機制，做到全面參與，才能夠覆蓋到人員配置、資源采購、投資融資、維修管理乃至客戶滿意度等業(yè)務支出，將管理機制具備的優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，降低成本。同時，物業(yè)管理企業(yè)應該對當前物業(yè)收費面積進行充分考慮，在此基礎上，對多年不能收回逾期沒有處理的債權進行充分考慮，提高對成本預算編制的重視程度，細化停車場管理、人工成本、設施維修、保潔保安、能源消耗、人工成本等預算科目，針對出現(xiàn)問題的項目全年收入無法彌補成本費用應該謹慎處理。在此同時，有關部門及工作人員應該對物業(yè)項目收費標準以及管理面積進行充分考慮，規(guī)模大的項目利潤越高，規(guī)模小的項目可降低利潤。這樣一來，執(zhí)行預算編制方案得到貫徹將企業(yè)發(fā)展目標作為依據(jù)，有效結(jié)合項目拓展合同收入以及經(jīng)營收入，對確定收入目標進行分析，能夠從源頭對成本進行控制，確保編制指標與企業(yè)實際發(fā)展情況相符合。

　　（三）完善預算管理信息化系統(tǒng)

　　現(xiàn)階段，大部分物業(yè)管理企業(yè)在開展財務管理工作過程中，將NC 作為基礎開發(fā)ERP 系統(tǒng)。ERP 系統(tǒng)中涵蓋了合同、倉庫、客服、設備、財務等模塊，不同模塊之間兼容了各業(yè)務子模塊，管理內(nèi)容中涵蓋了巡檢、設備、檔案、收費、保養(yǎng)、維修工單、出入庫單據(jù)以及投訴管理等內(nèi)容。該系統(tǒng)能夠?qū)⑵髽I(yè)業(yè)務數(shù)據(jù)清楚且全面地展現(xiàn)出來。預算模塊涵蓋預算編制直至完整預算控制及分析等多功能支持，這一系統(tǒng)多級預算主體能夠使物業(yè)企業(yè)管理需求得到滿足。物業(yè)企業(yè)有關部門應該積極配合在系統(tǒng)中輸入數(shù)據(jù)，按時錄入存貨出入庫及收費數(shù)據(jù)，確保合同實時更新在此。同時，業(yè)務管理部門及財務部門應該定時檢查，這樣一來能夠聯(lián)動ERP 及NC 系統(tǒng)，在考核監(jiān)督、日常管理及預算編制過程中，能夠直接讀取數(shù)據(jù)，減少部門工作量，確保預算管理工作具備靈活性特點，使預算管理工作質(zhì)量和效率得到提升，滿足信息時代企業(yè)發(fā)展需求。

　　四、結(jié)束語

　　要想進一步探究物業(yè)企業(yè)預算管理的重點與要點、提高物業(yè)的經(jīng)濟效益、實現(xiàn)更加良好的發(fā)展，就需要相關人員立足于預算管理的價值內(nèi)涵與特點現(xiàn)狀，采取有效的措施加強預算管理工作，多層次、多角度的進行探討。結(jié)合預算管理與物業(yè)管理的特點，重點討論物業(yè)企業(yè)構(gòu)建預算管理體系的優(yōu)化途徑，從而在社會快速發(fā)展的當下實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部預算管理的良性發(fā)展，達到預算管理的理想目標，使物業(yè)企業(yè)能夠更加符合可持續(xù)發(fā)展的要求。

　　參考文獻：

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