王冰（上海新集體經(jīng)濟合作聯(lián)社）

　　摘要：城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產(chǎn)管理是以企業(yè)的良性經(jīng)營、資產(chǎn)的正常運行以及資產(chǎn)的保值增值等為目標而進行的有形資產(chǎn)管理、無形資產(chǎn)管理以及資產(chǎn)質(zhì)量管理。不動產(chǎn)資產(chǎn)管理屬于企業(yè)的有形資產(chǎn)管理，也是城鎮(zhèn)集體企業(yè)推動企業(yè)升級、提高企業(yè)綜合競爭力的重要資產(chǎn)管理內(nèi)容。隨著改革開放的不斷推進，我國對城鎮(zhèn)集體企業(yè)資產(chǎn)的管理更為重視。本文就城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)管理的現(xiàn)狀、存在的問題及有效的改進措施等進行討論，以加強城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產(chǎn)管理，促進其穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　關鍵詞：城鎮(zhèn)集體企業(yè)；不動產(chǎn)管理；問題；措施

　　中圖分類號：F530.68 文獻標識碼：A

　　為了響應國家號召，落實國家政策，各個城市大力開展高效的城鎮(zhèn)集體企業(yè)資產(chǎn)管理，并著力解決企業(yè)資產(chǎn)中不動產(chǎn)管理方面存在的資源數(shù)量不清楚、利用效率不高以及管理不規(guī)范等問題，切實推進國家現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的建設，促進城鎮(zhèn)集體企業(yè)的良性發(fā)展。

　　一、城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)管理的內(nèi)容與現(xiàn)狀

　　城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)管理的內(nèi)容較為明確，即明確企業(yè)實際擁有的不動產(chǎn)的數(shù)量、范圍以及種類等，由企業(yè)內(nèi)部的不動產(chǎn)管理團隊完成對不動產(chǎn)的管理、維護以及運營。為了提高城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)的管理質(zhì)量，需要建立科學有效的不動產(chǎn)管理制度，切實完善不動產(chǎn)管理方法、明確管理流程以及責任分工等。在城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)管理過程中，需要有效保障不動產(chǎn)的經(jīng)濟效益，降低不動產(chǎn)運營風險。城鎮(zhèn)集體企業(yè)需要定期對不動產(chǎn)進行風險評估，同時做好不動產(chǎn)的維護工作，確保不動產(chǎn)資產(chǎn)能夠穩(wěn)定增值，提高不動產(chǎn)管理質(zhì)量。城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)管理應嚴格按照法律相關規(guī)定，如《中華人民共和國公司法》等，切實做好不動產(chǎn)的登記和管理[1]。

　　我國城鎮(zhèn)集體經(jīng)濟是建國初期國家對城鎮(zhèn)手工業(yè)進行改造的過程中所建立的經(jīng)濟形式，在經(jīng)歷我國經(jīng)濟體制改革后，才由傳統(tǒng)的企業(yè)制度向現(xiàn)代的企業(yè)制度進行轉(zhuǎn)變。在實際改革過程中，城鎮(zhèn)集體企業(yè)固定資產(chǎn)（如不動產(chǎn)）的使用主體發(fā)生了變更，導致資產(chǎn)產(chǎn)權不清晰、資產(chǎn)使用者和資產(chǎn)所有者之間權屬爭議等問題的出現(xiàn)，給城鎮(zhèn)集體企業(yè)固定資產(chǎn)（如不動產(chǎn)）的管理帶來較大困難。為有效建立健全城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)管理制度，規(guī)范不動產(chǎn)管理流程，提升不動產(chǎn)管理水平，打造公平、公正、公開的不動產(chǎn)管理機制，提升不動產(chǎn)運營效益，防范廉政風險，維護城鎮(zhèn)集體企業(yè)權益等，需要深刻挖掘不動產(chǎn)管理方面存在的問題，切實完善相應的管理措施，有效提升城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)的管理質(zhì)量。

　　二、城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)管理存在的問題

　?。ㄒ唬┕芾硭絽⒉畈积R

　　城鎮(zhèn)集體企業(yè)經(jīng)歷經(jīng)濟改革后，企業(yè)的發(fā)展水平各不相同，部分企業(yè)未能有效完成轉(zhuǎn)型，經(jīng)營不善，導致一些不動產(chǎn)沒有完成相應的核算、盤點、維護等，進而導致不動產(chǎn)損毀、報廢等，嚴重影響城鎮(zhèn)集體企業(yè)的不動產(chǎn)管理。在國家經(jīng)濟改革中，能夠有效做好企業(yè)管理、順利渡過市場經(jīng)濟改革的城鎮(zhèn)集體企業(yè)，能夠根據(jù)國家相關管理制度高效完成企業(yè)各項不動產(chǎn)的管理。這些實際情況導致城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)管理水平參差不齊，進而導致不動產(chǎn)管理方面問題的產(chǎn)生，后續(xù)還需要切實改進管理方法，提升實際管理水平，提高城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)的管理質(zhì)量。

　　（二）管理制度不夠健全

　　健全的不動產(chǎn)管理制度是保障城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)實現(xiàn)有效管理的重要內(nèi)容。在實際不動產(chǎn)管理中，應保障不動產(chǎn)登記內(nèi)容與實物相符，同時能夠按照國家對于不動產(chǎn)的規(guī)定實現(xiàn)制度化管理。不動產(chǎn)的管理內(nèi)容繁雜，部分不動產(chǎn)所有者為保障不動產(chǎn)的效益，會將不動產(chǎn)出售或者租賃等。但是，缺乏完善的不動產(chǎn)租賃制度，會導致不動產(chǎn)存在無序轉(zhuǎn)租、低效長租或者長期閑置等問題。此外，不動產(chǎn)管理工作缺乏有效的監(jiān)管，會導致無法對不動產(chǎn)使用以及管理中的不合理行為進行追責，無法保證不動產(chǎn)的管理效果，進一步影響國家對不動產(chǎn)監(jiān)管工作的有效開展[2]。

　?。ㄈ┎糠植粍赢a(chǎn)欠缺確權補證

　　辦理不動產(chǎn)權證不僅便于國家對房屋、土地等進行有效管理，還可以為城鎮(zhèn)集體企業(yè)的不動產(chǎn)財產(chǎn)安全以及后續(xù)的買賣和租賃等活動提供便利。一般不動產(chǎn)權證的辦理需要經(jīng)歷不動產(chǎn)產(chǎn)權資料的登記、申請表的填寫、測繪表的提交以及受理和審查等。但是，部分城鎮(zhèn)集體企業(yè)的不動產(chǎn)因為材料不齊全、登記不清晰以及年代久遠等情況而沒有辦理不動產(chǎn)權證，進而無法獲取相應的不動產(chǎn)產(chǎn)權。

　?。ㄋ模┤狈τ行У谋Ｖ蹬c增值管理

　　進行維護與保養(yǎng)是不動產(chǎn)保值增值的有效方式，但在實際的不動產(chǎn)管理中，部分城鎮(zhèn)集體企業(yè)的不動產(chǎn)在完成一次性的裝修改造后便直接出售或者租賃，未充分利用各方資源優(yōu)勢對房產(chǎn)進行重新定位和進一步的更新改造，從而無法實現(xiàn)房產(chǎn)價值的最大化。此外，部分不動產(chǎn)由于長期租賃而沒有定期進行維護，不動產(chǎn)在實際使用過程中極易因為設備和線路老化而出現(xiàn)安全問題。因此，為保證城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)增值和保值管理工作的有效開展，需要切實做好不動產(chǎn)的定位、維護以及改造優(yōu)化工作，從而提高不動產(chǎn)的價值[3]。

　　三、城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)管理問題的根源分析

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)繁雜，產(chǎn)權界定困難

　　在城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產(chǎn)管理中，產(chǎn)權是管理的核心，城鎮(zhèn)集體企業(yè)固定資產(chǎn)的構成復雜，導致部分城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)權界定不清、歸屬不明。在資產(chǎn)產(chǎn)權管理中，不動產(chǎn)的管理也較為復雜。目前，對城鎮(zhèn)集體企業(yè)固定資產(chǎn)產(chǎn)權的管理主要依據(jù)20世紀90年代確立的法律法規(guī)，在一定程度上增加了資產(chǎn)產(chǎn)權的界定難度。

　?。ǘ┫嚓P法規(guī)不夠健全

　　城鎮(zhèn)集體企業(yè)在我國經(jīng)濟改革過程中，對企業(yè)的各項組織形式、分配機制以及產(chǎn)權主體等進行了重組，使得企業(yè)在運行中出現(xiàn)了新的問題。相關法律法規(guī)不夠健全，導致無法對城鎮(zhèn)集體企業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬進行有效劃分和歸置，嚴重影響了城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產(chǎn)管理。不動產(chǎn)作為城鎮(zhèn)集體企業(yè)資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，在產(chǎn)權方面會因為法律法規(guī)不夠健全而出現(xiàn)產(chǎn)權歸屬爭議，需要進一步完善產(chǎn)權方面的法律法規(guī)，為企業(yè)的資產(chǎn)管理奠定堅實基礎[4]。

　　四、加強城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)管理的措施

　?。ㄒ唬┘訌姴粍赢a(chǎn)的信息化管理，提高管理效率

　　信息化管理城鎮(zhèn)集體企業(yè)的不動產(chǎn)，能夠全面提高企業(yè)不動產(chǎn)的管理水平，避免部分企業(yè)因管理水平較低而出現(xiàn)管理不到位的情況。城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)的信息化管理主要包括兩個方面：第一，利用信息化手段開展不動產(chǎn)信息的統(tǒng)計工作，需要結合市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會的工作要求以及當?shù)氐馁Y產(chǎn)管理系統(tǒng)來進行，具體統(tǒng)計內(nèi)容包括不動產(chǎn)的數(shù)量、權屬、賬面價值、分布、利用現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況、盤活利用等，通過統(tǒng)計這些信息能夠進一步提升不動產(chǎn)管理信息的完整性。例如，某企業(yè)以產(chǎn)權資產(chǎn)管理系統(tǒng)為平臺，要求各下屬企業(yè)全面、完整、準確地錄入房屋信息、房屋出租信息及合同，及時更新不動產(chǎn)各類信息，不僅提高了各企業(yè)的不動產(chǎn)管理水平，還有利于市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會全面清查存量不動產(chǎn)，提高不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的完整性。第二，利用信息化技術建立數(shù)據(jù)錄入和更新檢查機制，如建立不動產(chǎn)信息臺賬，可以保障不動產(chǎn)臺賬與實際不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的一致性，保證不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的定期或不定期更新，有效提高不動產(chǎn)數(shù)據(jù)錄入工作的效率，實現(xiàn)不動產(chǎn)的規(guī)范化管理。

　　（二）健全不動產(chǎn)管理制度

　　不動產(chǎn)作為城鎮(zhèn)集體企業(yè)資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，相關部門需要依據(jù)健全的管理制度，才能最大程度地實現(xiàn)不動產(chǎn)的高效管理，促進不動產(chǎn)管理工作的高效開展。相關部門應依據(jù)城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)的實際效用，如租賃、出售、經(jīng)營等，建立相應的管理制度，對不動產(chǎn)的驗收、更新改造、維修、核算、盤點以及報廢處置等環(huán)節(jié)進行有效監(jiān)督，保證不動產(chǎn)管理制度的有效實施，確保不動產(chǎn)資料的安全完整以及信息的準確性。以城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)的租賃管理為例，不動產(chǎn)租賃制度需要根據(jù)市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會的指導意見以及相關企業(yè)在不動產(chǎn)出租方面的規(guī)定來進行修訂和完善，從而增加不動產(chǎn)的出租效益，提升不動產(chǎn)的租賃管理效果。此外，城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)租賃平臺的使用也需要根據(jù)市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會的意見來進行完善。為了扎實推進城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)租賃管理工作的開展，需要提升不動產(chǎn)的租賃監(jiān)管能級，綜合運用審計、專項檢查、考核等方式加大監(jiān)督力度，強化對違規(guī)行為的責任追究，通過不斷提升管理層面的規(guī)范性要求，切實達到進一步規(guī)范城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)管理工作的目的，推進不動產(chǎn)管理工作的有效開展[5]。

　?。ㄈ┏掷m(xù)推進不動產(chǎn)確權補證工作

　　由于歷史遺留問題，部分城鎮(zhèn)集體企業(yè)的不動產(chǎn)未辦理不動產(chǎn)權證。為有效管理城鎮(zhèn)集體企業(yè)的不動產(chǎn)，需要推動不動產(chǎn)權證辦理工作的開展。相關部門一般根據(jù)不動產(chǎn)的建成時間分層、分類地開展不動產(chǎn)確權補證工作。例如，某企業(yè)根據(jù)市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會的指導意見對存量不動產(chǎn)依據(jù)建成時間開展不動產(chǎn)權證辦理工作，第一類是指2007年12月31日前建成的建構筑物，在“歷史遺留辦理通道”開展不動產(chǎn)權證辦理工作；第二類是指2008年1月1日至2016年12月31日建成的建構筑物，在“簡易審批辦理通道”開展不動產(chǎn)權證辦理工作；第三類是指2017年1月1日后建成的建構筑物，對于這類建筑物必須嚴格按照市建設工程相關規(guī)定開展不動產(chǎn)權證辦理工作。在明確的分層、分類管理下，可以高效完成大量不動產(chǎn)確權補證工作，取得顯著的不動產(chǎn)產(chǎn)權管理成效。例如，因歷史原因，某企業(yè)大樓未對兩次加蓋形成的1幢七層、2幢四、五、六、七層辦理不動產(chǎn)權證，其后來根據(jù)《市國資委、市住建委、市規(guī)劃資源局、市房屋管理局關于開展本市市屬國有企業(yè)不動產(chǎn)確權補證工作的通知》（滬國資委改革〔2021〕76號），積極開展不動產(chǎn)確權補證準備工作，完成大樓的地界測繪、不動產(chǎn)面積測繪、房屋質(zhì)量安全檢測、消防安全設施評估整改等工作，取得《市屬國有企業(yè)建成不動產(chǎn)確權登記項目確認表》。部分城鎮(zhèn)集體企業(yè)因各種原因未辦理不動產(chǎn)權證，而在扎實有效的不動產(chǎn)確權補證工作的推進中，有效完成了不動產(chǎn)權證辦理工作，證明了分層、分類扎實推進不動產(chǎn)確權補證方法的有效性，也為后續(xù)不動產(chǎn)權證辦理工作的開展提供了豐富的借鑒經(jīng)驗。

　?。ㄋ模┓e極落實不動產(chǎn)的更新改造

　　不動產(chǎn)的更新改造是增加城鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)效益的有效方式，國家也鼓勵企業(yè)自主創(chuàng)新、支持城市更新項目，也會根據(jù)項目的成熟程度以及經(jīng)濟價值進行扶持。在國家政策的支持下，很多重點領域和重點企業(yè)可以積極參與城市更新，根據(jù)不動產(chǎn)的實際經(jīng)營情況以及城市需求等進行不動產(chǎn)的統(tǒng)籌規(guī)劃和開發(fā)，從而促進不動產(chǎn)實際經(jīng)濟效益的增加。例如，上海市某廠區(qū)通過調(diào)整業(yè)態(tài)，同時進行改造，將老舊廠房改造為擁有230多個房間的白領公寓，項目建成并投入運營后，公寓的房屋出租率達到98%左右，其收入水平有了大幅度提升。不動產(chǎn)的更新改造是受到國家以及城市政策支持的不動產(chǎn)升值項目，不僅有利于企業(yè)獲得更多經(jīng)濟效益，也對城市建設、城市市容市貌改善以及城市基礎服務質(zhì)量提升等有益。在實際的不動產(chǎn)升值更新改造中，應嚴格按照市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會的指導意見安全地完成改造工作，有效保證不動產(chǎn)的權益和價值。

　　五、結語

　　提升城鎮(zhèn)集體企業(yè)資產(chǎn)的管理水平對于維護企業(yè)權益具有重要作用。在城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產(chǎn)管理中，不動產(chǎn)的管理是重要的內(nèi)容，因此，需要切實依據(jù)健全的管理制度，逐步采用信息化手段來完成相應的不動產(chǎn)信息管理。同時，應做好不動產(chǎn)權證的辦理工作，保護不動產(chǎn)產(chǎn)權的同時，有利于相關部門開展不動產(chǎn)管理工作。為進一步提升不動產(chǎn)的價值，應切實根據(jù)不動產(chǎn)的實際情況，響應國家的改造政策，優(yōu)化不動產(chǎn)房屋的建設，增加不動產(chǎn)的實際經(jīng)濟效益和提高不動產(chǎn)管理質(zhì)量。

　　參考文獻

　　[1]薩茹拉托雅.關于加強農(nóng)村集體資產(chǎn)管理的思考[J].大眾投資指南,2021(19):51-52.

　　[2]董山香.優(yōu)化農(nóng)村集體經(jīng)濟組織固定資產(chǎn)管理的思考[J].中國集體經(jīng)濟,2021(1):149-150.

　　[3]郭霖霖.關于加強企業(yè)固定資產(chǎn)管理的思考[J].市場周刊,2023(3):130-133.

　　[4]霍永信.試論城鎮(zhèn)集體企業(yè)的改革方向[J].經(jīng)濟問題, 1989(2):55-56.

　　[5]邢幼青.關于界定城鎮(zhèn)集體企業(yè)產(chǎn)權問題[J].中國勞動科學,1992(4):8-12.

　　作者簡介：王冰（1981—），男，本科，中級經(jīng)濟師，研究方向為資產(chǎn)經(jīng)營管理。

關注讀覽天下微信， 100萬篇深度好文， 等你來看……