張菊芳

　　云南省勞動力中心市場有限公司曲靖分公司 云南曲靖 655000

　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的影響。特別是在2008 年之后，我國的房地產(chǎn)市場空前繁榮，全國人民對住房的期望也達(dá)到了一個新的水平，對住房的消費(fèi)熱情高漲，樓市呈現(xiàn)出一片繁榮景象。但是，隨著全球一體化的浪潮的起伏，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個既面臨著機(jī)遇又面臨著巨大的挑戰(zhàn)，迫切需要對其進(jìn)行深入的調(diào)整，使其能夠更加平穩(wěn)有序的運(yùn)行和發(fā)展。因此，在新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，我們需要對房地產(chǎn)的相關(guān)問題進(jìn)行合理的分析和探討，以求找到一條符合我國國情的發(fā)展之路，進(jìn)而促進(jìn)我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形勢；中國；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；理性思考

　　引言：

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)行業(yè)的總稱，它包括了從土地和房屋中獲得的權(quán)益。所謂的“地產(chǎn)”，就是指在土地上建造各種各樣的房子，這些房子有的變成了房子，有的變成了辦公，有的變成了教育，有的變成了工廠，有的變成了商業(yè)。房地產(chǎn)指的是土地和地面上的空間，包括道路和基礎(chǔ)設(shè)施。由于其自身的特點(diǎn)和固定的不能移動的地點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)上也可以叫做不動產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與人民的生活緊密聯(lián)系在一起，房地產(chǎn)的建設(shè)不僅給人民帶來了方便，而且還提高了人民的居住環(huán)境。在這種形勢下，一旦房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)問題，必然會影響到國家的宏觀調(diào)控。

　　一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對社會經(jīng)濟(jì)的影響

　　房地產(chǎn)市場對整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的積極作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面。第一、加快工業(yè)企業(yè)的內(nèi)部組織，提高企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量。當(dāng)前，我們國家正處于經(jīng)濟(jì)和社會高速轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵階段，加快發(fā)展第三世界工業(yè)，這是我們當(dāng)前重點(diǎn)工作的重點(diǎn)。而房地產(chǎn)開發(fā)是第三次產(chǎn)業(yè)中的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整中起到了很大的作用，第一是保證了生產(chǎn)地點(diǎn)的保證，從而促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，促進(jìn)了三次產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定和持續(xù)的發(fā)展。因此，我國大中型、中等城市的房地產(chǎn)開發(fā)與開發(fā)活動的出現(xiàn)，對促進(jìn)我國大中型、中等城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展具有重要意義。第二，推動了我國社會主義經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。由于中國擁有龐大的人口基數(shù)，因此，在中國城市化率不斷提高的情況下，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展是解決城市和農(nóng)村住房現(xiàn)實(shí)問題的重要途徑。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅能夠有效地緩解城市和農(nóng)村地區(qū)住房不足的突出問題，而且能夠帶動其它行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而推動社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。第三，促進(jìn)全社會的人才就業(yè)率。房地產(chǎn)的崛起能夠帶動整個社會的經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，特別是住宅裝修、建筑設(shè)計、家用電器制造等相關(guān)的服務(wù)業(yè)，在某種意義上也能促進(jìn)就業(yè)。第四，促進(jìn)了城市居民的消費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，在發(fā)展的過程中，可以不斷完善和完善社會主義基礎(chǔ)設(shè)施，以解決老百姓的需求，增加家電、家具、建材等生活必需品，從而帶動城市的消費(fèi)。

　　二、新形勢下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的不理性現(xiàn)象

　　（一）房地產(chǎn)融資規(guī)模大但渠道窄

　　房地產(chǎn)是一個資本密集的行業(yè)，特別是在最近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的融資需求越來越大，傳統(tǒng)的單一和狹窄的融資方式已經(jīng)不能很好的適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的需要。從新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來分析，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要是由市場和銀行來承擔(dān)的[1-2]。而我國目前還不健全的金融體系和單一的融資手段，以及目前我國房地產(chǎn)金融的次級和中介機(jī)構(gòu)的相對匱乏，使得我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動力不足。此外，由于缺乏專業(yè)化的投資、擔(dān)保和抵押代理等原因，使得中小型地產(chǎn)公司難以獲得資金，發(fā)展速度較慢。

　?。ǘ┦袌鰧?dǎo)向存在一定的盲目性

　　在新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的影響下，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢促使產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，這就是價格引導(dǎo)效應(yīng)的影響，不過必須重視的是，價格引導(dǎo)也具有相應(yīng)的盲目性，所以必須加強(qiáng)理性思維，在遵守市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)則的前提下，對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)價值引導(dǎo)作出合理調(diào)控。中央政府必須發(fā)揮自己的宏觀調(diào)控功能，根據(jù)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展情況，通過調(diào)控批租權(quán)價格來促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和優(yōu)化，進(jìn)而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會的高速發(fā)展。但在實(shí)際實(shí)踐過程中，由于不少投資商并未關(guān)注這一問題，而只是關(guān)注于出價水平，沒有關(guān)注市場取向，從而盲目投資于高生產(chǎn)率行業(yè)，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)混亂。

　?。ㄈν恋氐膬r格制定的較為隨意

　　從最根本屬性的角度來看，不能把土地當(dāng)作普通的貨物；然而，從房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營狀況來判斷，地價不能用來度量，必須要把租金收入以及在市場上的需求量等因素綜合起來。通過對我國房地產(chǎn)業(yè)的分析，我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)還不成熟，缺少對市場運(yùn)作的管理，還有待完善。因此，我們的房地產(chǎn)業(yè)對于地價的確定較為隨便，甚至是盲目的抬高地價，甚至是壓低地價。

　　三、新形勢下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性發(fā)展策略

　?。ㄒ唬?gòu)建多層次房地產(chǎn)金融體系

　　1、構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)金融風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制

　　首先，通過銀行貸款間接融資，大力發(fā)展融資，包括債券融資、房地產(chǎn)企業(yè) IPO 等。其次，通過證券交易的方式，逐步推進(jìn)按揭證券化，拓寬信貸渠道。根據(jù)我國房地產(chǎn)的實(shí)際情況，開發(fā)適合房地產(chǎn)業(yè)的信托，在這一進(jìn)程中，需要從政策和法律制度上予以保證。進(jìn)一步完善不動產(chǎn)信貸保障制度，以減少不動產(chǎn)按揭的風(fēng)險。最后，要從完善的市場體制入手，有效的化解地方政府的建設(shè)資金運(yùn)用問題，降低其風(fēng)險[3]。

　　2、構(gòu)建多層次金融體系

　　在此基礎(chǔ)上，政府部門應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)投資與金融體制的變革，突破傳統(tǒng)的大地產(chǎn)公司所帶來的行業(yè)障礙，擴(kuò)大社會資本，增強(qiáng)國際市場對外商投資的競爭能力。例如，地方政府積極推行 PPP 模式，從普通的經(jīng)濟(jì)適用房到各種商用建設(shè)，建立多層次的融資機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)政府、地方資金和資金的最優(yōu)分配。它的籌資形式是以工程為主，依據(jù)工程的預(yù)計效益，發(fā)揮政府的支持、引導(dǎo)和管理職能，使其發(fā)揮最大的作用。這對于拓展房地產(chǎn)業(yè)的投資和資金通道，提高房地產(chǎn)業(yè)的活力具有十分重大的現(xiàn)實(shí)價值。

　　（二）確保土地價格的合理性

　　房地產(chǎn)是我國最大的支柱產(chǎn)業(yè)，它的出現(xiàn)在當(dāng)今的社會中對民族市場經(jīng)濟(jì)的崛起起到了巨大的促進(jìn)和促進(jìn)。而隨著經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展和科技進(jìn)步，居民購買的實(shí)力也越來越強(qiáng)大，這為房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和發(fā)展創(chuàng)造了有利的環(huán)境。在我國的市場經(jīng)濟(jì)條件下，地方政府應(yīng)科學(xué)、合理地運(yùn)用相關(guān)的政策和行政措施，將地價控制在一個科學(xué)、合理的區(qū)間，并根據(jù)地方的技術(shù)條件對房地產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，以達(dá)到房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)繁榮。而房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施是土地、財政等，而房地產(chǎn)作為一種有限的資源，其供給有限，而金融恰恰相反，它具有最大的流動性。房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營中出現(xiàn)了大量的投機(jī)性行為，一旦出現(xiàn)融資渠道的問題，將對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的作用。

　?。ㄈ┘哟笳M(jìn)行宏觀調(diào)控的力度

　　國家將發(fā)展的重點(diǎn)放在了國家的發(fā)展上，就是為了讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，讓這個國家的發(fā)展變得更加的強(qiáng)大。但在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果并不理想。因此，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀控制，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，以保證房地產(chǎn)市場供給與市場需求基本相符。另外，要根據(jù)市場的實(shí)際狀況，合理的將土地出租出售的定價，綜合大眾的消費(fèi)理念和同類型的產(chǎn)品的定價。以此為依據(jù)，我們可以對新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃，并對其進(jìn)行宏觀的調(diào)控，從而保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，從而達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

　　結(jié)束語：

　　過去一段時間，我國房地產(chǎn)業(yè)的劇烈動蕩主要是由于房地產(chǎn)市場中存在的不合理的投機(jī)現(xiàn)象，以及一些投資者的投機(jī)行為，致使房價迅速上漲，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了很大的沖擊。在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要加大對城鎮(zhèn)的規(guī)模調(diào)控、完善用地調(diào)控、強(qiáng)化融資監(jiān)督、減少房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性。因此，必須統(tǒng)籌好農(nóng)村之間的發(fā)展，使資本在各行業(yè)之間實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，使各行業(yè)之間的資源配置更加合理，才能促進(jìn)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]羅旭婷.新經(jīng)濟(jì)形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考[J].今日財富， 2022（13）：10-12.

　　[2]鄭通武.關(guān)于新經(jīng)濟(jì)形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性探討[J].營銷界， 2020（24）：89-90.

　　[3]梁叢.新經(jīng)濟(jì)形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考[J].住宅與房地產(chǎn)， 2019（28）：3.

　　[4]謝洪萍.新經(jīng)濟(jì)形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考[J].地產(chǎn)，2019 （18）：68-69.

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