李樂

　　天津市城澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 天津市 300000

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)增速逐漸著陸的前提下，行業(yè)從規(guī)模發(fā)展過渡到高質(zhì)量發(fā)展，企業(yè)向管理要效益的能力比拼成為了一個(gè)永恒的課題。而全面預(yù)算管理是企業(yè)精準(zhǔn)施策破解改革難題，達(dá)到精細(xì)化管理要求的重要抓手。文章從闡述房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要意義入手，剖析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題，提出房地產(chǎn)企業(yè)提升全面預(yù)算管理應(yīng)用水平的建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；對(duì)策

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要意義

　　房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理意義重大。第一，是實(shí)施戰(zhàn)略目標(biāo)的需要。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，投入資金量大，且極易受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響。實(shí)施全面預(yù)算管理，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)做出相應(yīng)調(diào)整，增強(qiáng)戰(zhàn)略應(yīng)變能力；第二，能夠有效提升企業(yè)效益。全面預(yù)算管理范圍廣、涉及人員多、業(yè)務(wù)管理全面化，能夠有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制、資金借用管還、企業(yè)資源優(yōu)化配置和持續(xù)發(fā)展的需要，能夠有效地提升企業(yè)整體管理工作的效率與質(zhì)量，尤其是財(cái)務(wù)管理效能；第三，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力。全面預(yù)算管理工作的開展不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身拓展業(yè)務(wù)，更好地為項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)，還因有利于增強(qiáng)企業(yè)的管理規(guī)范性與科學(xué)性，使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范性有所增加，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

　　二、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題

　?。ㄒ唬┤骖A(yù)算管理組織體系不完善

　　房地產(chǎn)企業(yè)要想保證全面預(yù)算管理實(shí)施的質(zhì)量和效果，需要有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和行之有效的制度體系來支撐。當(dāng)前，在某些房地產(chǎn)企業(yè)中，預(yù)算人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力有限，無法勝任全面預(yù)算管理工作?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目復(fù)雜的工作流程，一名稱職的全面預(yù)算管理人員，不僅需要具備過硬的財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)分析能力，還需要熟悉整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程，充分了解其他專業(yè)部門的工作內(nèi)容，甚至能讀懂設(shè)計(jì)指標(biāo)、排布運(yùn)營節(jié)點(diǎn)、掌握市場(chǎng)情況，不僅是財(cái)稅專家，也要是操盤好手。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未建立完善的全面預(yù)算管理制度，缺乏對(duì)組織結(jié)構(gòu)、授權(quán)體系、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、考核機(jī)制等其他方面的規(guī)定。一方面造成預(yù)算活動(dòng)管理權(quán)限不明確，預(yù)算管理行為和經(jīng)營管控行為界面不清晰，預(yù)算部門無法有效主導(dǎo)預(yù)算管控行為。另一方面預(yù)算管理以事后控制為主，缺乏事前事中控制，沒有建立有效的預(yù)警機(jī)制，預(yù)算編制與執(zhí)行“兩張皮”。

　　（二）預(yù)算編制質(zhì)量有待提升

　　預(yù)算編制是實(shí)施全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)和前提，尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，編制科學(xué)的預(yù)算指標(biāo)體系尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)是一種特殊的制造業(yè)，其開發(fā)周期長，項(xiàng)目一般跨度均在二至三年，長則四至五年。在項(xiàng)目經(jīng)營過程中，又受到外部因素的影響，大則宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、銀行信貸政策，中則行業(yè)規(guī)范、稅收政策調(diào)整，小則各地城市規(guī)劃、周邊配套變化等不可控情況。如果預(yù)算編制不夠科學(xué)合理，不能隨著實(shí)際情況的變化而動(dòng)態(tài)調(diào)整，很容易造成企業(yè)在后期開發(fā)過程中出現(xiàn)成本失控甚至經(jīng)營失誤的現(xiàn)象。一方面，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)中長期預(yù)算機(jī)制不合理，企業(yè)仍然采用靜態(tài)預(yù)算法和定期預(yù)算法來編制預(yù)算，缺乏彈性及預(yù)見性，極易造成管理層的短期行為，導(dǎo)致決策失誤，影響公司戰(zhàn)略目標(biāo)的落地執(zhí)行。另一方面，多數(shù)企業(yè)以財(cái)務(wù)部門編制為主，缺乏多角色編制，部分業(yè)務(wù)預(yù)算由財(cái)務(wù)部代為完成，削弱了預(yù)算的合理性和對(duì)業(yè)務(wù)的指導(dǎo)作用，導(dǎo)致預(yù)算管理的責(zé)、權(quán)、利不匹配。

　?。ㄈ┤骖A(yù)算管理缺乏匹配的績效考核管理

　　全面預(yù)算管理的運(yùn)行結(jié)果要在績效評(píng)價(jià)中才能實(shí)現(xiàn)，通過績效評(píng)價(jià)才能了解全面預(yù)算管理是否得到有效實(shí)施。目前部分企業(yè)在績效評(píng)價(jià)中對(duì)指標(biāo)的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺少客觀性與科學(xué)性，出現(xiàn)了指標(biāo)的內(nèi)容與企業(yè)實(shí)際的發(fā)展情況不相符或者完全不一致等問題，造成公司績效考核與預(yù)算目標(biāo)不匹配，預(yù)算目標(biāo)與考核“兩張皮”。另外，部分企業(yè)存在預(yù)算考核未落實(shí)到具體責(zé)任中心的問題，使得預(yù)算發(fā)生部門缺乏預(yù)算控制的意識(shí)，易造成總預(yù)算超標(biāo)等情況，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。

　　三、提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)用水平的對(duì)策

　?。ㄒ唬┙⑼晟频娜骖A(yù)算管理組織體系

　　組織機(jī)制的建設(shè)和完善，是預(yù)算管理體系能否落地實(shí)施的制度保障，要在全員、全領(lǐng)域、全流程豎立“所有經(jīng)營活動(dòng)以預(yù)算為綱”的理念，對(duì) “預(yù)算外行為零容忍”。第一，管理體系中需要明確全面預(yù)算管理具體負(fù)責(zé)部門及負(fù)責(zé)人，值得關(guān)注的是全面預(yù)算管理工作的順利開展離不開專業(yè)的人才，這需要企業(yè)全面預(yù)算部門在招人、選人及用人上做好規(guī)劃、把好關(guān)。第二，建立預(yù)算決策機(jī)構(gòu)，從公司治理完善預(yù)算組織缺位的問題。通過專業(yè)管控、業(yè)務(wù)管控、執(zhí)行管控，實(shí)現(xiàn)縱向和橫線的有效管理。同時(shí)，設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的預(yù)算工作監(jiān)督機(jī)構(gòu)，定期或不定期對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)程和效果進(jìn)行審查。第三，建立完善的全面預(yù)算管理制度，包括預(yù)算編制、預(yù)算控制與執(zhí)行以及考評(píng)獎(jiǎng)勵(lì)等，行動(dòng)準(zhǔn)則明確各預(yù)算主體的主要職責(zé)，流程要求厘清預(yù)算活動(dòng)的事權(quán)、管理權(quán)、決策權(quán)，獎(jiǎng)罰規(guī)則建立預(yù)算不可突破的“剛性意識(shí)”。保障全面預(yù)算管理過程專業(yè)化、流暢化以及規(guī)范化，提高企業(yè)全面預(yù)算管理能力，為深入落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　?。ǘ┳龊梅康禺a(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算編制與評(píng)估

　　全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)是預(yù)算的編制與評(píng)估。做好該項(xiàng)工作，首先要確保預(yù)算目標(biāo)始終與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相統(tǒng)一，預(yù)算編制縱向要做到長中短期預(yù)算相結(jié)合。在編制預(yù)算時(shí)，通過分析內(nèi)部外環(huán)境對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)生的影響，并將這種影響考慮到長期或年度預(yù)算編制中，預(yù)算編制才能夠緊跟時(shí)代發(fā)展需要，更好的反映企業(yè)目標(biāo)，確保預(yù)算的合理性、專業(yè)性和共時(shí)性。其次，預(yù)算編制橫向要細(xì)化到項(xiàng)目預(yù)算，業(yè)務(wù)預(yù)算。項(xiàng)目預(yù)算要涵蓋項(xiàng)目全生命周期的預(yù)算編制。包括項(xiàng)目拿地、定位、方案、經(jīng)營各階段測(cè)算及證照辦理、融資方案、稅務(wù)前端規(guī)劃等各專項(xiàng)測(cè)算。企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行以項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)預(yù)算為決策依據(jù)，確保項(xiàng)目經(jīng)營決策科學(xué)化，過程管控精細(xì)化。第三，預(yù)算編制要堅(jiān)持預(yù)算管理工具的統(tǒng)一，堅(jiān)持模板工具標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)據(jù)口徑統(tǒng)一化、業(yè)務(wù)流程一體化，確保預(yù)算數(shù)據(jù)質(zhì)量的提升，便于分析偏差，及時(shí)準(zhǔn)確分析原因，并提出解決方案。第四，動(dòng)態(tài)監(jiān)控項(xiàng)目經(jīng)營結(jié)果，及時(shí)對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警、糾偏，保障項(xiàng)目全過程受控，充分發(fā)揮全面預(yù)算管理事前有計(jì)劃、事中有控制、事后可考評(píng)追溯的重要作用，更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。同時(shí)，有條件的企業(yè)還可以結(jié)合企業(yè)自身情況開發(fā)出實(shí)用的信息化軟件，建立全面預(yù)算管理系統(tǒng)，以信息化為載體為全面預(yù)算管理工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　?。ㄈ?qiáng)化業(yè)績和考核評(píng)價(jià)機(jī)制

　　科學(xué)合理的考核評(píng)價(jià)激勵(lì)機(jī)制，不僅可以幫助企業(yè)有效提高其企業(yè)員工的工作積極性，而且還能在一定程度上提升其預(yù)算管理方案的精確性，進(jìn)而提高其經(jīng)營管理效益。為了完善房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算考核評(píng)價(jià)體系，首先需要在其企業(yè)內(nèi)部建立由企業(yè)的管理層主導(dǎo)的預(yù)算管理考核評(píng)價(jià)小組，負(fù)責(zé)預(yù)算管理的編制、執(zhí)行到考核、評(píng)價(jià)、保存數(shù)據(jù)全過程的工作。其次還要引入合理的考評(píng)工具，如，年度目標(biāo)責(zé)任書、平衡積分卡、員工跟投機(jī)制、EVA 考核方案、ROIC 考核方案等，合理的考評(píng)工具不僅可以幫助企業(yè)對(duì)其財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)同時(shí)進(jìn)行考核，以便于其能夠更好地支撐企業(yè)的經(jīng)營管理戰(zhàn)略，還能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理環(huán)境，以及當(dāng)下社會(huì)的市場(chǎng)需求做出較為精準(zhǔn)的預(yù)判，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　四、結(jié)語

　　全面預(yù)算管理作為服務(wù)經(jīng)營、監(jiān)督經(jīng)營、指導(dǎo)經(jīng)營的統(tǒng)籌工具，在房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，內(nèi)部精細(xì)化管理、苦修內(nèi)功過程中顯現(xiàn)了越來越重要的作用。預(yù)算管理重在實(shí)踐，企業(yè)要結(jié)合自身特點(diǎn)不斷完善，切忌盲目照搬、刻舟求劍。實(shí)踐要?jiǎng)?chuàng)新求實(shí)，企業(yè)要在預(yù)算目標(biāo)體系編制、組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、信息化應(yīng)用、過程監(jiān)控方法、考核評(píng)價(jià)機(jī)制等各環(huán)節(jié)實(shí)踐中不斷改革創(chuàng)新。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]張?zhí)?房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題與應(yīng)對(duì)措施[J].現(xiàn)代營銷（下旬刊），2020（12）：134-135.

　　[2]林增梅.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題及對(duì)策探討[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2020（34）：62-63.

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