文 包遠蓮

　　經濟發(fā)展新常態(tài)下，中國經濟由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，房地產行業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)之一，其發(fā)展邏輯發(fā)生深刻變革。過去十年間，房地產企業(yè)通過高杠桿擴張實現(xiàn)規(guī)模躍升，但伴隨政策調控深化（如“三道紅線”政策出臺）及金融去杠桿推進，傳統(tǒng)融資模式難以為繼，企業(yè)融資風險加速暴露。2021年以來，多家頭部房企債務違約事件頻發(fā)，引發(fā)市場對行業(yè)系統(tǒng)性風險的擔憂。

　　在此背景下， 研究房地產企業(yè)融資風險的形成機制與表現(xiàn)特征，不僅有助于揭示行業(yè)轉型期的深層次矛盾，也為政策制定與企業(yè)決策提供科學依據。

　　房企融資面臨多元化風險

　　經濟發(fā)展新常態(tài)下，房地產企業(yè)融資風險呈現(xiàn)多元化特征，主要包括政策風險、市場風險、財務風險與信用風險。政策風險源于政府對房地產市場的調控力度加大，如限購、限貸政策抑制購房需求，以及土地出讓規(guī)則的調整增加拿地成本，這些措施直接壓縮了企業(yè)的利潤空間。

　　市場風險則體現(xiàn)為供需關系失衡與價格波動，部分城市房產庫存高企，導致銷售回款周期延長，而房價下行壓力進一步削弱企業(yè)資產價值。

　　財務風險是融資風險的核心表現(xiàn)，房地產企業(yè)普遍資產負債率過高。中指研究院發(fā)布的《2025中國房地產上市公司研究報告》顯示，151家上市房企資產負債率均值、剔除預收賬款后的資產負債率均值、凈負債率均值分別為74.5%、71.8%、170.2%，較上年分別上升1.6%、3.4%、21.8%，短期償債壓力顯著。

　　信用風險則表現(xiàn)為金融機構對房企的信貸收縮，自2021年開始，房地產行業(yè)的債券融資逐年下降。據Wind數(shù)據統(tǒng)計，2021年至2024年，房地產行業(yè)發(fā)行的債券規(guī)模分別為7660.15億元、6484.38億元、6177.04億元、5324.63億元，分別同比下降3.68%、15.35%、4.74%、13.80%，企業(yè)再融資能力急劇弱化。

　　融資風險的成因可從外部政策環(huán)境與內部經營模式兩個層面分析。外部層面，經濟發(fā)展新常態(tài)下，政府對房地產市場的定位從“經濟增長引擎”轉向“民生保障領域”，調控政策呈現(xiàn)長效化、精細化特征。例如，“三道紅線”政策通過限制房企有息負債增速，倒逼其降杠桿，而房地產貸款集中度管理制度則從資金供給端約束銀行信貸投放。此外，金融去杠桿與影子銀行治理導致非標融資渠道收縮，進一步加劇企業(yè)融資壓力。

　　內部層面， 房地產企業(yè)長期依賴“高負債、高周轉”模式，資本結構存在明顯缺陷。一方面，企業(yè)為追求規(guī)模擴張大量舉債，導致債務水平遠超安全警戒線；另一方面，融資渠道高度集中于銀行貸款與債券市場，股權融資占比較低，導致抗風險能力薄弱。

　　房企償債壓力凸顯、盈利能力下滑

　　房地產企業(yè)債務規(guī)模與償債能力的失衡是融資風險的核心表現(xiàn)。據中指研究院監(jiān)測，2024年，房地產上市公司資產負債率、剔除預收賬款后的資產負債率均值、凈負債率均值分別為74.5%、71.8%、170.2%，較上年分別上升1.6%、3.4%、21.8%。2024年，房地產上市公司現(xiàn)金短債比均值為0.95，速動比率均值為0.48，短期償債壓力凸顯。

　　以某頭部房企為例， 其2 0 2 1 年有息負債規(guī)模超8000億元，其中一年內到期債務占比達42%，而同期賬面貨幣資金僅覆蓋短期債務的63%，導致流動性危機爆發(fā)。債務規(guī)模膨脹的根源在于企業(yè)過度依賴債務融資推動規(guī)模擴張，而盈利增長未能匹配負債增速。根據中指研究院發(fā)布的《2024中國房地產上市公司TOP10研究報告》，2023年，滬深、內地在港上市房地產公司凈資產收益率均值分別減少4.8%和17.3%，降至-10.2%和-80.8%，盈利能力弱化進一步削弱償債基礎。

　　融資渠道單一化是房地產企業(yè)融資風險的另一重要表現(xiàn)。長期以來，銀行貸款與債券融資是房企融資總額的重要渠道，而股權融資、資產證券化等創(chuàng)新方式占比不足。融資渠道單一化的直接后果是企業(yè)抗風險能力薄弱，一旦銀行信貸政策收緊或債券市場波動，企業(yè)將面臨再融資渠道中斷的風險。例如，2021年某中型房企因境外美元債發(fā)行受阻，導致境內債券交叉違約，最終引發(fā)債務重組。

　　現(xiàn)金流斷裂是融資風險的最直接體現(xiàn)，其背后反映了房地產企業(yè)面臨的銷售回款不足和資金占用周期延長的雙重壓力。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2024年全年全國新建商品房銷售9.7億平方米，同比下降12.9%；新建商品房銷售額9.7萬億元，同比下降17.1%。以某出現(xiàn)債務風險的房企為例，其2021年合同銷售額同比下降38%，而同期經營性現(xiàn)金流凈額為-1381億元，表明銷售回款已無法覆蓋運營支出。

　　與此同時，房地產項目開發(fā)周期長、資金占用高的特征進一步加劇現(xiàn)金流壓力。從拿地到竣工交付，房企需持續(xù)投入資金支付工程款、稅費及利息，而預售資金監(jiān)管政策趨嚴又限制了資金回籠效率。

　　企業(yè)如何降低融資風險

　　優(yōu)化資本結構是降低融資風險的基礎路徑。企業(yè)需通過降低負債率、增加權益融資比重實現(xiàn)資本結構再平衡。具體而言，企業(yè)可采取以下措施：其一，控制新增債務規(guī)模，嚴格遵循“三道紅線”政策要求，將有息負債增速控制在合理范圍內；其二，加大股權融資力度，通過IPO、定增、引入戰(zhàn)略投資者等方式補充資本金，例如萬科2022年通過配股募集資金150億元，有效降低資產負債率；其三，推動債務重組與展期，對高成本、短期限債務進行置換，延長債務期限以匹配項目周期。

　　拓展多元化融資渠道是分散風險的關鍵舉措。企業(yè)可探索以下創(chuàng)新融資模式：其一，發(fā)展資產證券化，通過CMBS（商業(yè)地產抵押貸款支持證券）、REITs（不動產投資信托基金）等工具盤活存量資產，例如華潤置地2022年發(fā)行全國首單碳中和CMBS，募集資金35億元；其二，深化供應鏈金融合作，利用應收賬款保理、商業(yè)票據等方式緩解上游供應商資金壓力，同時降低自身應付賬款規(guī)模；其三，參與政策性金融工具，如申請保障性租賃住房專項貸款、城市更新基金等低成本資金。

　　強化現(xiàn)金流管理是防范風險的核心環(huán)節(jié)。企業(yè)需從銷售回款、成本管控與資金調配三方面入手：其一，加速銷售回款，通過優(yōu)化產品結構，例如增加剛需戶型占比，以及推出分期首付、首付貸等靈活付款政策，有效提升去化率，同時與按揭銀行合作，縮短放款周期；其二，嚴控成本支出，通過集中采購、標準化施工降低建安成本，并通過數(shù)字化管理提升運營效率，例如碧桂園通過“強基行動”將項目開發(fā)周期縮短20%；其三，優(yōu)化資金調配，建立集團資金池統(tǒng)籌調度資金，優(yōu)先保障高流動性項目開發(fā)，同時對低效資產進行剝離或合作開發(fā)。

　　經濟發(fā)展新常態(tài)下，房地產企業(yè)融資風險的形成是政策環(huán)境變化、市場周期波動與企業(yè)經營模式缺陷共同作用的結果。債務規(guī)模與償債能力失衡、融資渠道單一及現(xiàn)金流斷裂風險等問題相互交織，對行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展構成嚴峻挑戰(zhàn)。通過優(yōu)化資本結構、拓展多元化融資渠道及強化現(xiàn)金流管理等防控策略，房地產企業(yè)正在加速探索應對風險的實踐路徑。

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