文／孫泊洋　深圳市龍崗區(qū)城市更新和土地整備局　城鄉(xiāng)規(guī)劃工程師　碩 士

　　金　韜　深圳市光明區(qū)建筑工務署　建筑學工程師　碩 士（通訊作者）

　　摘要：在全球經(jīng)濟一體化和城市化進程加速的背景下，超大城市普遍面臨土地資源緊缺的問題，如何加大產(chǎn)業(yè)空間供應成為產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。文章采用文獻研究法和案例研究法，總結(jié)了超大城市產(chǎn)業(yè)空間需求的特點及發(fā)展趨勢，并以深圳市光明區(qū)為例，通過梳理光明區(qū)及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程和發(fā)展目標，分析了產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的困境。以問題為導向，提出了盤活低效用地、打造連片產(chǎn)業(yè)空間、強化產(chǎn)業(yè)部門聯(lián)動、完善配套和基礎設施建設等產(chǎn)業(yè)空間供應策略，為超大城市產(chǎn)業(yè)空間供給提供了參考和借鑒。

　　關(guān)鍵詞：超大城市；產(chǎn)業(yè)空間；土地供應；光明區(qū)

　　引言

　　經(jīng)過四十多年的改革開放歷程，我國的城鎮(zhèn)化率實現(xiàn)了快速增長。從1978年的17.9%到2023年的66.16%[1]，其間產(chǎn)生了一批超大城市。根據(jù)2014年發(fā)布的《國務院關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標準的通知》，超大城市被定義為城區(qū)常住人口1000萬以上的城市。根據(jù)《2022年城市建設統(tǒng)計年鑒》，全國共有超大城市10個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、東莞、武漢、杭州。

　　在全球經(jīng)濟一體化和城市化進程加速的背景下，超大城市在全國產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略布局中扮演著至關(guān)重要的角色，是推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展和創(chuàng)新驅(qū)動的核心引擎，更是實現(xiàn)國家戰(zhàn)略目標的重要支柱。目前，超大城市普遍面臨著土地資源緊缺和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)擴張的突出矛盾，高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)空間供給與保障，不僅是培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的肥沃土壤，也是體現(xiàn)城市良好營商環(huán)境和綜合競爭力的重要方面。

　　“十四五”期間，深圳提出“工業(yè)立市、制造強市”發(fā)展目標，重點培育發(fā)展壯大“20+8”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和未來產(chǎn)業(yè)。光明區(qū)作為深圳北部的重要增長極，致力于建設世界一流科學城，加快打造大灣區(qū)綜合性國家科學中心先行啟動區(qū)、更具全球影響力的產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新中心和粵港澳大灣區(qū)高水平人才高地的核心承載區(qū)。根據(jù)上位規(guī)劃，光明區(qū)將布局4大先進制造園區(qū)和2大科技創(chuàng)新集聚區(qū)，構(gòu)建“3+3+1”重點產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展體系。

　　本文首先從土地供給側(cè)角度梳理、總結(jié)全國超大城市產(chǎn)業(yè)空間需求和發(fā)展趨勢的共同點，從宏觀層面對產(chǎn)業(yè)空間供給提出指引方向；其次從案例實踐層面，梳理光明區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史沿革，找準產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標；最后立足現(xiàn)狀發(fā)展困境，提出產(chǎn)業(yè)空間供給策略，以期為超大城市的產(chǎn)業(yè)空間供給提供參考和借鑒。

　　1超大城市產(chǎn)業(yè)空間需求特點及發(fā)展趨勢

　　1.1土地集中連片開發(fā)

　　過去，土地使用方式多以項目為主導，呈現(xiàn)碎片化布局特點。如今，這一狀況正在被新一輪的集中連片區(qū)域開發(fā)建設所改變。集中連片產(chǎn)業(yè)空間一是可有效整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，增強產(chǎn)業(yè)鏈整體競爭力和抗風險能力，形成規(guī)模經(jīng)濟效應和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢[2]；二是可共享產(chǎn)業(yè)資源與公共服務，減少產(chǎn)業(yè)選址、生產(chǎn)、運營、物流等方面成本；三是可實施靈活的土地供給模式，既可滿足大型企業(yè)對集中連片土地的需求，也可為中小企業(yè)提供可分割的產(chǎn)業(yè)用房，并可結(jié)合“三生”功能打造多元化的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。目前，各超大城通過集中連片產(chǎn)業(yè)空間推進產(chǎn)業(yè)集群化和鏈條化發(fā)展，加快形成市場競爭力強、吸納就業(yè)多、稅收貢獻大的支柱產(chǎn)業(yè)。例如上海市在經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)，整合低效用地資源，梳理20公頃以上集中連片產(chǎn)業(yè)空間，為更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目騰出發(fā)展空間；《廣州市關(guān)于優(yōu)化空間載體支撐制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》明確提出，圍繞“化零為整、成片連片、產(chǎn)業(yè)集聚、特色鮮明”的原則，推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展；深圳市通過布局20個先進制造園區(qū)和20個科技創(chuàng)新集聚區(qū)，為“20+8”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)布局提供了堅實的空間支撐。

　　1.2產(chǎn)城融合發(fā)展

　　超大城市普遍患有土地資源緊缺、職住失衡、交通擁堵等“城市病”。我國在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型背景下提出的產(chǎn)城融合新戰(zhàn)略，要求產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市功能提升相互協(xié)調(diào)與支撐，實現(xiàn)“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)”，避免產(chǎn)業(yè)發(fā)展無依托和城市功能不完善的問題。目前，各超大城市從政策和規(guī)劃層面提出產(chǎn)城融合的發(fā)展理念，優(yōu)化城市資源配置、提升土地利用效率、改善居民生活質(zhì)量，推動城市的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展[3]。例如《上海市實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》中，提出通過優(yōu)化城鎮(zhèn)體系，推動產(chǎn)城融合，實現(xiàn)職住平衡；重慶在其“十四五”規(guī)劃中提出，按照組群整合、產(chǎn)城融合的原則，推進都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)的一體化發(fā)展；深圳市“十四五”規(guī)劃中也強調(diào)，要建設一批產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的現(xiàn)代化新型空間載體。

　　1.3土地集約利用

　　隨著城市化進程的推進，超大城市土地資源的稀缺問題日益突出，甚至出現(xiàn)了城市無序擴張問題。土地集約開發(fā)一方面通過優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、加強規(guī)劃引導和科學管理，提升產(chǎn)業(yè)單位面積土地產(chǎn)出水平，加大住房、就業(yè)及公服設施供給，提高土地利用效率；另一方面通過集中建設高密度、多功能的城市區(qū)域，可以吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)集聚，從而推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)向更高端的方向轉(zhuǎn)型升級。目前，各超大城市均在積極探索土地集約開發(fā)新路徑：一是“工業(yè)上樓”模式。“工業(yè)上樓”模式已在深圳、上海、武漢、成都等超大城市逐步推廣，該模式通過將生產(chǎn)、研發(fā)、設計等活動集成在高層工業(yè)樓宇中，實現(xiàn)土地集約化、空間立體化、功能集成化。二是低效工業(yè)用地提容。廣州、重慶、深圳、武漢等超大城市通過政策支持和優(yōu)化措施，盤活存量低效產(chǎn)業(yè)用地，推動工業(yè)用地提高容積率，促進產(chǎn)業(yè)升級和土地資源高效利用。三是地下空間開發(fā)。截至2020年底，上海已建成超過1.26億平方米的地下空間[4]，深圳全市地下空間面積約為0.69億平方米[5]，北京、上海等超大城市已開始向地下50米以下的深層拓展，這不僅為城市發(fā)展提供了新的空間資源，還增強了城市的韌性和安全性。

　　2光明區(qū)發(fā)展情況及發(fā)展目標

　　2.1光明區(qū)發(fā)展概況

　　光明區(qū)位于深圳市西北部，北與東莞市接壤，轄區(qū)面積156.1平方公里，約占深圳市轄區(qū)面積的8%。光明區(qū)經(jīng)歷了從功能區(qū)到行政區(qū)、從街道辦到科學新城的歷史性跨越，發(fā)展歷程可分為三個主要階段：光明農(nóng)場階段、高新產(chǎn)業(yè)階段、科學城發(fā)展階段。

　　2.1.1光明農(nóng)場階段

　　從1958年建立國營農(nóng)場開始至1980年，光明農(nóng)場是該地區(qū)的核心，主要以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟為主。1980年8月，深圳經(jīng)濟特區(qū)成立后，為搶抓歷史發(fā)展機遇，光明地區(qū)從農(nóng)業(yè)為主轉(zhuǎn)開始向工業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，并逐步引進外資發(fā)展工商業(yè)。1996—2007年間，原特區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)逐步向北外溢，光明地區(qū)成為深圳中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢的重要節(jié)點之一。

　　2.1.2高新產(chǎn)業(yè)階段

　　2007年，光明新區(qū)正式成立，成為深圳市第一個功能區(qū)。光明區(qū)持續(xù)吸引了大量高新技術(shù)企業(yè)入駐，逐步發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，重點建設的鳳凰城片區(qū)和光明中心區(qū)成為吸引高新技術(shù)企業(yè)和人才的重要區(qū)域。同時，光明區(qū)大力推動了基礎設施建設，如廣深高鐵（2011年通車）等工程，為區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展提供了新動力。這一階段標志著光明區(qū)在資源配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向高新技術(shù)領域轉(zhuǎn)型。

　　2.1.3科學城發(fā)展階段

　　2018年4月，深圳市落子布局光明科學城；同年9月，光明區(qū)正式揭牌成立，標志著其從功能區(qū)升級為行政區(qū)。2020年，地鐵6號線的開通，極大地提升了光明區(qū)的交通便利性，加快了深圳原關(guān)內(nèi)和關(guān)外區(qū)域的一體化發(fā)展。隨著國家對科技創(chuàng)新和高質(zhì)量發(fā)展的重視，光明科學城被定位為深圳綜合性國家科學中心的重要承載區(qū)。

　　2.2光明區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程

　　2.2.1馬路經(jīng)濟時期

　　2000年以前，松白路是光明至南山的唯一通道，從南山、石巖一路延伸到公明鎮(zhèn)、田寮村等。最早的工業(yè)主要沿著松白路（松崗—白芒關(guān)）發(fā)展，大量“三來一補”勞動密集型產(chǎn)業(yè)迅速擴張，推動制造業(yè)快速發(fā)展。由于缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃和管理，產(chǎn)業(yè)布局分散，產(chǎn)業(yè)類型低端，主要為模具、內(nèi)衣、鐘表、五金、塑膠等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。

　　2.2.2園區(qū)建設時期

　　2000—2016年，光明新區(qū)作為深圳重要的產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)域，積極參與了全市的工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃和建設，如光明同富裕工業(yè)區(qū)、光明南片區(qū)工業(yè)園、光明圳美工業(yè)區(qū)、光明玉塘片區(qū)工業(yè)園等；同時，各村集體也自發(fā)建設了小規(guī)模的工業(yè)園，工業(yè)用地進一步擴張，以傳統(tǒng)制造業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)格局基本形成。

　　2.2.3升級轉(zhuǎn)型時期

　　2016年之后，在深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)、建設粵港澳大灣區(qū)的重大歷史機遇下，深圳貫徹落實以科技創(chuàng)新為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵企業(yè)進行技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)品創(chuàng)新。2018年4月，隨著光明科學城等重大項目的規(guī)劃建設，光明區(qū)的產(chǎn)業(yè)格局進一步向高端制造和科技創(chuàng)新方向轉(zhuǎn)型。在這一時期，光明區(qū)不僅注重引進大型高新技術(shù)企業(yè)，還積極培育本土創(chuàng)新型企業(yè)，通過構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，實現(xiàn)資源共享與協(xié)同發(fā)展。

　　2.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標與肩負使命

　　未來，光明區(qū)以世界一流科學城和深圳北部中心為總牽引，以信息、生命、新材料重點領域為主攻方向，打造以源頭創(chuàng)新為引領、成果轉(zhuǎn)化為特色、科產(chǎn)創(chuàng)深度融合的科技引領型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，創(chuàng)建粵港澳大灣區(qū)科研經(jīng)濟發(fā)展新范例。

　　3產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的困境

　　3.1現(xiàn)狀用地利用低效，新增產(chǎn)業(yè)空間不足

　　3.1.1原村集體用地低效和閑置

　　多年以來，社區(qū)依照“種樓”生財、“坐地”收租的發(fā)展模式，形成了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一、效益低、抗風險能力差的典型“兩租經(jīng)濟”。隨著物業(yè)老化，產(chǎn)業(yè)需求變化，又缺乏現(xiàn)代化管理，社區(qū)無法自主盤活土地和物業(yè)，出現(xiàn)土地利用低效和閑置問題。

　　3.1.2儲備地資源有限，存量土地開發(fā)項目推進緩慢

　　規(guī)劃可建設用地中，空地資源有限，多為未征（轉(zhuǎn)）土地和歷史已征（轉(zhuǎn)）未入庫土地。截至2022年底，光明區(qū)已列入年度更新整備計劃的“工改工”類城市更新項目9個和土地整備利益統(tǒng)籌項目4個；此外，共計8平方公里土地的“工改工”類二次開發(fā)項目處于意向階段。一方面，受當前市場行情影響，項目經(jīng)濟性下降，市場預期不足，企業(yè)參與意愿較差；另一方面，項目土地歷史遺留問題復雜，土地權(quán)屬難確定，項目推進受阻。

　　3.1.3廠房緊缺租金上漲，研發(fā)辦公空置率高

　　光明區(qū)近年來吸引了大量高新技術(shù)企業(yè)入駐，但隨之而來的廠房緊缺問題日益突出。如2020年，轄區(qū)工信部門對接產(chǎn)業(yè)用房項目租賃總需求50.28萬平方米，實際供給出租廠房15.08萬平方米，產(chǎn)業(yè)空間供需矛盾突出。2007—2022年，光明區(qū)廠房租金年均上漲17%，研辦公用房租金年均上漲24%，漲速遠高于光明區(qū)同期GDP、工業(yè)增加值等經(jīng)濟指標增速。許多初創(chuàng)企業(yè)和研發(fā)機構(gòu)因負擔不起高昂的租金而選擇退出市場或遷移至其他地區(qū)。此外，截至2022年，在新建成的16個社會園區(qū)中，研發(fā)辦公用房93.3萬平方米，占比62%，多數(shù)研發(fā)用房園區(qū)僅停留在意向簽約階段，入住率約11.7%，空置率較高，加上未來仍有較大體量的研發(fā)辦公用房入市，光明區(qū)研發(fā)辦公用房整體供大于求。

　　3.2創(chuàng)新能力待提高，公配設施不完善

　　3.2.1產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能級不高，創(chuàng)新發(fā)展能力待提升

　　據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2019年市級以上創(chuàng)新載體數(shù)量僅占全市的3.5%，海外高層次人才不足全市的3%，高新技術(shù)企業(yè)總量僅占全市的7%，R&D經(jīng)費占GDP比重4%，發(fā)明專利申請量僅占全市的8.1%，僅為南山區(qū)的1/5，光明區(qū)整體創(chuàng)新能力有待進一步提升。

　　3.2.2缺乏高品質(zhì)配套服務，高端人才吸引力不足

　　光明區(qū)教育、衛(wèi)生、養(yǎng)老等服務體系構(gòu)建起步較深圳市其他區(qū)較晚；國際學校、雙語學校等高端教育資源稀缺，難以滿足海外人才子女教育需求；較少優(yōu)質(zhì)居住空間，高品質(zhì)人才住房（如國際化社區(qū)、高端公寓）供應不足；商業(yè)綜合體、高端消費場所、文化休閑空間較少，難以匹配高端人才對生活品質(zhì)的要求。

　　4產(chǎn)業(yè)空間供給策略

　　4.1策略一：多路徑盤活存量低效產(chǎn)業(yè)用地，強化產(chǎn)業(yè)空間管控

　　4.1.1空地新建開發(fā)

　　一是加快完成已征（轉(zhuǎn)）未入庫及未征（轉(zhuǎn)）空地入庫，實現(xiàn)“九通一平”，加強產(chǎn)業(yè)用地凈地儲備。二是基于現(xiàn)行標準，按照產(chǎn)業(yè)類型進一步細化完善企業(yè)拿地標準（包括單獨供地和聯(lián)合供地），并為吸引潛力企業(yè)增加出讓彈性。三是政府部門規(guī)范流程、加強監(jiān)管，引導和鼓勵原村集體將符合規(guī)劃的合法工業(yè)用地，通過以帶產(chǎn)業(yè)項目掛牌出讓、農(nóng)地入市、產(chǎn)權(quán)換股權(quán)等方式進入市場，滿足重點產(chǎn)業(yè)項目用地用房需求。

　　4.1.2土地二次開發(fā)

　　一是開展片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，深入研究重點片區(qū)，通過劃單元、確方向、明路徑、定產(chǎn)業(yè)、落公配、排時序推進城市更新、土地整備等二次開發(fā)項目實施。二是創(chuàng)新實施“政府統(tǒng)籌+國企/市場實施”推進模式，引入優(yōu)質(zhì)合作主體主導推進重點片區(qū)規(guī)劃建設，解決“挑肥揀瘦”“圈而不動”的問題。三是在政策允許范圍內(nèi)，合理增調(diào)一定比例的可營利性住房、商業(yè)配套等，提高項目可行性。

　　4.1.3保留提升改造

　　一是在對產(chǎn)值低影響的前提下，保留提升高效產(chǎn)業(yè)用地。通過改建、擴建、局部拆建等方式提高度、增空間、優(yōu)品質(zhì)，同時增加生產(chǎn)輔助性設施，并完善基礎設施和公共服務設施。二是政府或國企整片統(tǒng)租或購買社區(qū)老舊廠房，改造后以優(yōu)惠價格出租，一方面供給優(yōu)質(zhì)的中小企業(yè)，幫助其落地扎根發(fā)展壯大；另一方面，用來安置城市更新涉及搬遷的規(guī)上企業(yè)，避免優(yōu)質(zhì)企業(yè)外流。

　　4.1.4“工業(yè)上樓”模式

　　引導、鼓勵、推廣“工業(yè)上樓”模式，以先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)為主，對普通工業(yè)用地（M1）控高提密，按照工業(yè)上樓相關(guān)規(guī)范要求嚴格管控建筑層高、荷載、貨梯標準、標準層大小等指標。

　　4.2策略二：打造連片產(chǎn)業(yè)空間，引入大型頭部企業(yè)

　　4.2.1以“5+8”大片區(qū)統(tǒng)籌為主要抓手，打造連片產(chǎn)業(yè)空間

　　持續(xù)深化“大片區(qū)統(tǒng)籌”攻堅方式，通過“整體規(guī)劃+分片實施+滾動開發(fā)”的方式，將連片產(chǎn)業(yè)空間分成“近期攻堅實施類”和“加強規(guī)劃統(tǒng)籌類”兩個梯隊，突出重點、有序推進。近期攻堅實施類包括鳳凰街道軌道13號線車輛段片區(qū)、馬田街道薯田埔片區(qū)、玉塘街道長圳茅洲河片區(qū)等項目；加強規(guī)劃統(tǒng)籌類包括馬田街道合水口片區(qū)、玉塘街道田寮片區(qū)、新湖街道云谷片區(qū)等項目。通過連片產(chǎn)業(yè)用地的系統(tǒng)整備，保障產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展空間，實現(xiàn)由“項目等空間”到“空間等項目”的跨越式轉(zhuǎn)變。

　　4.2.2引入龍頭企業(yè)，帶動產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展

　　一是政府可以通過空間保障、政策激勵、稅收優(yōu)惠等手段吸引大型龍頭企業(yè)落戶，從而帶動上下游配套企業(yè)的發(fā)展，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。二是鼓勵龍頭企業(yè)開放式創(chuàng)新，建立多元主體參與的合作平臺，提供生態(tài)體系建設和人才與技術(shù)外溢的渠道，以協(xié)同創(chuàng)新實現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)的孵化培育。三是針對重點發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)領域，建立多層次招商網(wǎng)絡，精準對接各類企業(yè)需求，多種渠道多種模式導入企業(yè)資源。

　　4.3策略三：強化產(chǎn)業(yè)部門聯(lián)動，保障產(chǎn)業(yè)空間供應和優(yōu)質(zhì)企業(yè)引入

　　4.3.1建立產(chǎn)業(yè)部門聯(lián)動機制，簡化產(chǎn)業(yè)用地供地流程

　　建立產(chǎn)業(yè)部門聯(lián)動機制，優(yōu)化精簡“前期招商—項目初審—項目遴選—土地出讓—后期監(jiān)管與服務”各環(huán)節(jié)審批流程；創(chuàng)新供地模式，探索并聯(lián)審批、容缺受理、“標準地”改革等新路徑，提高產(chǎn)業(yè)用地供應效率。

　　4.3.2通過區(qū)屬國企參與，降低企業(yè)用房成本

　　為有效降低優(yōu)質(zhì)企業(yè)的用房和經(jīng)營成本，避免企業(yè)流失，一方面，可通過政府主導、區(qū)屬國企回購、管理和運營產(chǎn)業(yè)用房，控制產(chǎn)業(yè)用房租金，穩(wěn)定市場秩序；另一方面，優(yōu)化存量閑置資產(chǎn)配置，支持和鼓勵區(qū)屬國企回購空置率較高的商業(yè)辦公用房，并將其轉(zhuǎn)型為研發(fā)、生產(chǎn)性服務業(yè)等專項地產(chǎn)，高度匹配產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展需求。

　　4.4策略四：完善配套和基礎設施建設，提升公共服務水平

　　4.4.1加大住房供應，優(yōu)化居住品質(zhì)

　　一是重點在產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、商業(yè)商務聚集區(qū)、城市建設重點片區(qū)等就業(yè)崗位集中片區(qū)，以及軌道交通站點附近等交通便捷區(qū)域加大公共住房供應，有效緩解供需匹配問題。二是通過“增量+存量”土地開發(fā)項目加大居住用地供應，并探索既有非居住閑置房屋改造保障性租賃住房，發(fā)展租賃住房市場，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應和保障體系。三是推進城區(qū)建設極具包容性和活力的星級社區(qū)，高標準配置社區(qū)日間照料中心、兒童日間托管、健身中心、圖書閱覽室等生活服務配套設施；鼓勵城中村規(guī)?；赓U，推進城中村圍合式品質(zhì)管理，持續(xù)改善城中村居住環(huán)境和配套服務。

　　4.4.2加快軌道交通建設，促進人才流動與產(chǎn)業(yè)聚集

　　一是推動贛深鐵路建成通車，推動深莞增城際、深廣中軸城際鐵路建設，提升廣深港澳科技創(chuàng)新走廊互聯(lián)互通水平，構(gòu)建大灣區(qū)“1小時通勤圈”；二是建成軌道6號線支線、6號線支線南延段、13號線北延段，強化光明科學城與西麗湖國際科教城、留仙洞總部基地的軌道聯(lián)系；三是在重點軌道站點及其周邊考慮TOD綜合開發(fā)，重點布置人才住房、公共服務設施與綠地廣場，強化地級效應，關(guān)注優(yōu)質(zhì)空間塑造，提升城市整體品質(zhì)。

　　結(jié)語

　　本文通過了解我國超大城市產(chǎn)業(yè)空間需求特點和發(fā)展趨勢，立足深圳市光明區(qū)發(fā)展實際，更多是從供給側(cè)方面提出產(chǎn)業(yè)空間供應策略。隨著新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，超大城市產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)多樣化需求催生與之相匹配的產(chǎn)業(yè)空間和布局形態(tài)。因此，在后續(xù)工作實踐中，還要著重從需求側(cè)角度研究產(chǎn)業(yè)空間供給策略，如針對不同產(chǎn)業(yè)類型的用地選址、空間規(guī)模、用地布局等研究，以及前瞻性考慮高成長型企業(yè)發(fā)展?jié)撃懿€性化定制產(chǎn)業(yè)空間供給方案等研究，從而實現(xiàn)超大城市產(chǎn)業(yè)空間供需平衡、重點項目落地精準、產(chǎn)業(yè)發(fā)展更可持續(xù)的美好藍圖。

　　參考文獻：

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