鄧晶晶（杭州錢和置業(yè)有限公司）

　　摘要：本文從房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）的視角出發(fā)，探討提升商業(yè)與房地產(chǎn)融資效率的路徑。研究表明，當前商業(yè)與房地產(chǎn)融資效率不高的問題主要由以下因素導致：“去杠桿”宏觀調(diào)控政策的約束、土地使用權(quán)期限受限以及融資的渠道較為單一等?；赗EITs視角，本文提出通過完善REITs法規(guī)與政策支持、創(chuàng)新REITs產(chǎn)品、拓寬REITs融資渠道等路徑，以推動融資模式的升級與優(yōu)化，從而顯著提升商業(yè)與房地產(chǎn)融資效率，以期為商業(yè)與房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的實踐提供新的思路與理論支持。

　　關(guān)鍵詞：REITs視角；融資效率；優(yōu)勢；策略

　　引言

　　經(jīng)濟學家普遍認為，商業(yè)與房地產(chǎn)融資是推動房價上漲的重要因素。然而，當房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破裂時，這一進程可能會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。盡管如此，商業(yè)與房地產(chǎn)融資在促進住房所有權(quán)普及方面，仍發(fā)揮著不可替代的作用，而住房所有權(quán)又與社會穩(wěn)定和經(jīng)濟增長密切相關(guān)。因此，深入研究商業(yè)與房地產(chǎn)融資具有重要意義。REITs是20世紀60年代美國推出的一種創(chuàng)新投資工具，旨在通過集合投資的方式，使投資者能夠間接參與房地產(chǎn)市場，以解決房地產(chǎn)市場融資難、投資門檻高的問題。借鑒 REITs的成功經(jīng)驗，我國商業(yè)與房地產(chǎn)領(lǐng)域引入新的融資模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高融資效率。在此背景下，本文將從REITs的運作方式及融資優(yōu)勢出發(fā)，分析當前商業(yè)與房地產(chǎn)融資效率不高的原因，并探索基于REITs提升融資效率的有效路徑，以期為相關(guān)領(lǐng)域的融資創(chuàng)新提供參考。

　　REITs的運用方式及融資優(yōu)勢

　　一、REITs的運用方式

　　REITs是一種通過發(fā)行收益憑證，匯集眾多投資者的資金，由專門的投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。它為投資者提供了一個參與房地產(chǎn)市場投資、獲取穩(wěn)定收益的渠道，該渠道包括多種項目的投融資。第一，用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理。REITs通過資金集合的方式，投資尚未開發(fā)的土地項目，快速完成土地的購置、規(guī)劃、設(shè)計以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作。

　　第二，投資不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進行商業(yè)樓房及住房開發(fā)、建造。REITs可以投資相關(guān)經(jīng)營企業(yè)，為其提供資金支持，加速商業(yè)樓房及住房的開發(fā)與建造過程，滿足市場對商業(yè)和住宅空間的需求。

　　第三，用于購買土地、商業(yè)樓房或住宅并予以出租，通過租金收入實現(xiàn)長期回報。REITs可以投資城市中心或繁華地段的商業(yè)樓房，吸引大型零售商、餐飲企業(yè)等租戶入駐，從而獲取高額租金。

　　第四，運用住房抵押貸款方式，收取貸款利息和回收本金以獲得收益。例如，REITs可以發(fā)放住房抵押貸款。

　　第五，信托文件約定以不動產(chǎn)為標的的其他運作方式。例如，REITs可以根據(jù)信托文件的約定，參與不動產(chǎn)的證券化運作，將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通的證券。

　　在此過程中，REITs不得有下列行為：一是將房地產(chǎn)信托資金用于非不動產(chǎn)。比如，投資股票、債券、金融衍生品等其他金融產(chǎn)品。二是將房地產(chǎn)信托資金用于投資境外不動產(chǎn)。比如，投資境外的購物中心、寫字樓或酒店等，以獲取國際化的投資回報和資產(chǎn)增值機會。三是以承諾、擔保等方式，使房地產(chǎn)信托資金對他人的責任或債務(wù)承擔責任。比如，為他人的貸款或債務(wù)提供擔?；虺兄Z。四是與受托人的固有財產(chǎn)或不同委托人的信托財產(chǎn)進行相互交易。比如，低價購買受托人或其他委托人的不良資產(chǎn)、高價銷售資產(chǎn)給受托人或其他委托人，從而損害房地產(chǎn)信托資金的安全和收益。五是將房地產(chǎn)信托資金用于可能導致其承擔無限責任的投資。比如，投資合伙企業(yè)或有限責任公司，并承擔無限連帶責任。

　　二、REITs的融資優(yōu)勢

　　盡管房地產(chǎn)價值受市場條件、利率及其他宏觀經(jīng)濟因素影響而波動，但是REITs為投資者提供了一個在房地產(chǎn)領(lǐng)域進行長期投資的機會，同時兼具流動性。通過購買REITs的股票或債券，投資者能夠間接參與房地產(chǎn)市場，而無須直接購買、管理或維護物業(yè)?；诖耍琑EITs具有以下融資優(yōu)勢：

　　第一，具有流通性與變現(xiàn)性。通用的融資模式包括通過股權(quán)認購進行融資和股本與債務(wù)結(jié)合的融資，前者吸引那些尋求穩(wěn)定收益和資產(chǎn)多樣化的個人及機構(gòu)投資者，后者則更適合那些希望在保持一定流動性的同時，追求較高資本增值的投資者。REITs模式下，投資者可以在保持長期投資潛力的前提下，隨時將其投資商業(yè)和房地產(chǎn)的資金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，這滿足了投資者對資金流動性的需求。

　　第二，專業(yè)化經(jīng)營管理，使投資成果更穩(wěn)定。REITs模式下，專業(yè)的投資管理團隊會對資金進行統(tǒng)一管理和運營，通過科學的投資策略和風險管理機制，實現(xiàn)資金的保值增值，為投資者帶來穩(wěn)定的收益回報。

　　第三，加速資本積累。REITs通過集合投資的方式，將小額資金匯聚成大規(guī)模的資金池，為商業(yè)和房地產(chǎn)項目提供充足的資金支持，加速了資本的積累和項目的推進。

　　第四，分散投資風險。對于房地產(chǎn)市場而言，高風險和高回報期望的“橋接資本”容易使投資者陷入困難境地。REITs作為一種創(chuàng)新的金融投資工具，通過分散化投資策略，投資不同類型的房地產(chǎn)項目，降低了整體投資風險，進而增強投資者的投資信心和安全感。

　　第五，投資流程具備健全的監(jiān)控機制。融資作為關(guān)鍵財務(wù)決策因素，對提高企業(yè)應(yīng)對高風險的能力至關(guān)重要。REITs模式融合了金融學、經(jīng)濟學、會計學及供應(yīng)鏈管理等多學科的理論與方法，其運作機制與市場估值和杠桿優(yōu)化等行業(yè)目標高度契合。REITs模式下，整個投資流程從資金募集、投資決策、項目管理到收益分配，都建立了嚴格的監(jiān)控機制。這一機制確保了投資的透明度，讓投資者了解每一筆資金的流向和用途，并能及時發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對潛在風險。同時，REITs促進聯(lián)合供應(yīng)鏈投資以及降低財務(wù)約束，進一步增強投資者的信任感。這種健全的監(jiān)控機制不僅提升了 REITs的融資效率，而且為投資者提供了更加安全、可靠的投資選擇。

　　商業(yè)與房地產(chǎn)融資效率不高的原因

　　一、“去杠桿”宏觀調(diào)控影響融資效率

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、周期長的特點。為快速擴大規(guī)模并提升競爭力，不少房地產(chǎn)企業(yè)傾向通過高杠桿方式進行融資。然而，美國次貸危機后，為避免我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)金融風險，國家實施了“去杠桿”的宏觀調(diào)控政策，包括限購、限貸、提高利率等措施，以遏制市場過熱和投機行為。這些政策在保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資。在“去杠桿”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)項目的融資成本上升，資金鏈壓力加大，導致融資難度加大、周期延長。對依賴融資緩解資金壓力的房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資難度的加大使其現(xiàn)金獲取和借貸能力受到明顯限制，進而影響了項目開發(fā)進度和企業(yè)運營效率。

　　二、土地使用權(quán)期限影響融資效率

　　任何投資本質(zhì)上都是流動資本對未來收入流和資本價值的交換。在商業(yè)與房地產(chǎn)領(lǐng)域，投資風險不僅與商業(yè)周期和一般資本市場變量（如財政政策、匯率、人力資源、融資可用性和成本的波動）相關(guān)，還與土地使用權(quán)期限的有限性密切相關(guān)。租賃土地使用權(quán)融資是一種項目融資方式，指投資者通過向土地所有權(quán)方支付租金，取得土地使用權(quán)，并在一定期限內(nèi)進行開發(fā)、建設(shè)和運營。與債券和股票等其他投資類型相比，房地產(chǎn)投資的流動性較低，銷售流程長且資金密集。因此，房地產(chǎn)的融資效率受到多種因素的限制，包括地點的異質(zhì)性、本地就業(yè)基礎(chǔ)的多樣性、本地空置率、就業(yè)增長的穩(wěn)定性、租金水平及租金增長率等。在我國現(xiàn)行法律體系下，房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)期限相對較短，一般為70年。這一限制使企業(yè)在購買土地時需要支付較高的土地使用權(quán)出讓金，從而增加了融資成本。

　　三、單一的融資渠道影響融資效率

　　由于房地產(chǎn)市場風險較高，金融機構(gòu)在提供資金支持時，往往通過單一途徑而非多種途徑，以降低風險。此外，金融機構(gòu)還須遵守監(jiān)管規(guī)定，避免違規(guī)行為。在雙重因素影響下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道集中于銀行貸款。然而，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款要求較高，且貸款額度有一定限制，導致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一，融資效率相對較低。受此影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨資金鏈緊張的問題，尤其是在市場環(huán)境不佳或政策調(diào)控比較嚴厲時期。這種單一的融資渠道不僅限制了房地產(chǎn)企業(yè)的資金靈活性，還增加了財務(wù)風險。

　　REITs提升商業(yè)與房地產(chǎn)融資效率的策略

　　一、強化 REITs法規(guī)與政策支持

　　REITs通過專業(yè)化管理方式，投資于經(jīng)濟領(lǐng)域內(nèi)分布廣泛的多元化房地產(chǎn)資產(chǎn)，投資者既可以直接購買物業(yè)進行投資，也可以通過 REITs間接投資，從而實現(xiàn)資源在房地產(chǎn)資產(chǎn)中的間接分配。成功的REITs能夠為投資者提供穩(wěn)定的收入流，并具有長期升值的潛力。在我國，REITs尚處于起步階段。為了更好地推動 REITs的發(fā)展，并借助REITs提升商業(yè)與房地產(chǎn)融資效率，相關(guān)部門需要為REITs提供法律保障和政策支持。具體而言，相關(guān)部門應(yīng)明確REITs的運作規(guī)范，制定稅收優(yōu)惠政策，如減免所得稅、印花稅等，以降低REITs的運營成本，提高其市場競爭力。同時，相關(guān)部門還應(yīng)加強對REITs市場的監(jiān)管，防范市場風險，切實保障投資者的合法權(quán)益。

　　二、推動 REITs產(chǎn)品創(chuàng)新

　　REITs模式下，專業(yè)的理財經(jīng)理通過將資本分配到多種類型的投資中，優(yōu)化投資組合以應(yīng)對市場變化。在經(jīng)濟快速增長時期，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強勁，房主可以通過提高租金來增加現(xiàn)金流，同時租金動態(tài)調(diào)整能力是房地產(chǎn)投資對沖通貨膨脹風險的重要機制之一，有助于保持房產(chǎn)的價值。相比之下，較高的利率會提高對公開交易證券的預期回報率，但也會降低其市場價值。因此，房地產(chǎn)投資與公開交易證券往往呈現(xiàn)反周期流動的特征。這種特性使REITs能夠通過優(yōu)化投資組合，更好地適應(yīng)市場波動。然而，我國的REITs產(chǎn)品種類相對較少，投資范圍有限，這在一定程度上制約了REITs的發(fā)展，也影響了商業(yè)與房地產(chǎn)的融資效率。為了推動REITs的進一步發(fā)展，金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場需求，開發(fā)多樣化的REITs產(chǎn)品，以滿足不同投資者的投資需求。例如，可以開發(fā)專注商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)的 REITs產(chǎn)品，或者結(jié)合綠色建筑、智能家居等創(chuàng)新概念的 REITs產(chǎn)品。此外，金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)還可以探索 REITs與其他金融工具的融合創(chuàng)新，如REITs與債券、股票等金融產(chǎn)品的組合投資，從而為投資者提供更豐富的選擇，實現(xiàn)有效的風險分散。

　　三、拓寬 REITs融資渠道

　　雖然我國的 REITs相對較新，規(guī)模較小，但其展現(xiàn)了巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的市場前景。隨著REITs市場的逐步成熟和規(guī)范，其融資渠道也將進一步拓寬。第一，金融機構(gòu)和投資者積極參與 REITs市場，為REITs提供豐富的資金來源。第二，境外投資者通過QFII（合格境外機構(gòu)投資者）等渠道參與REITs市場，進一步拓寬REITs的融資渠道。第三，REITs專項債券可以為項目提供資金支持，降低融資成本。這些措施可以有效拓寬 REITs的融資渠道，促進REITs市場的健康發(fā)展，進而提升商業(yè)與房地產(chǎn)的融資效率。

　　結(jié)語

　　REITs作為一種創(chuàng)新金融工具，在商業(yè)與房地產(chǎn)融資領(lǐng)域具有顯著的優(yōu)勢。REITs通過法規(guī)與政策支持、產(chǎn)品創(chuàng)新及融資渠道拓寬等方式，能有效提升商業(yè)與房地產(chǎn)的融資效率，進而促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。未來，隨著專業(yè)市場的不斷完善和發(fā)展，REITs將在商業(yè)與房地產(chǎn)融資領(lǐng)域發(fā)揮更加重要的作用，為投資者和房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。

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　　作者簡介：鄧晶晶，本科，中級會計師，研究方向為財務(wù)核算規(guī)范化管理、房地產(chǎn)融資管理、稅務(wù)規(guī)劃管理。

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