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城市片區(qū)綜合開發(fā)項目造價成本管理分析

  • 來源:中國招標(biāo)
  • 關(guān)鍵字:綜合開發(fā),造價成本,管理
  • 發(fā)布時間:2024-06-15 10:51

  文/周波

  【摘要】片區(qū)開發(fā)作為新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容,開發(fā)周期長、投入資金巨大、協(xié)調(diào)事項繁多,做好此類項目造價成本管理,有助于成本節(jié)約。文章以建設(shè)單位造價成本管理為研究對象,分析了城市片區(qū)開發(fā)項目在前期策劃、施工建設(shè)、結(jié)算收尾三個階段造價成本管理的主要關(guān)注點,以期為類似項目造價成本管理提供參考。

  【關(guān)鍵詞】城市片區(qū);綜合開發(fā);造價成本;管理

  城市片區(qū)綜合開發(fā)是指對擬開發(fā)建設(shè)的某個區(qū)域進行投資、建設(shè)、運營,通常會包括土地一級開發(fā)、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)運營,以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入服務(wù)等內(nèi)容。城市片區(qū)綜合開發(fā)的合作模式一般為政府通過協(xié)議或其他方式授權(quán)其平臺公司與社會資本方合作,共同對該片區(qū)進行開發(fā)建設(shè),以實現(xiàn)該片區(qū)土地或資產(chǎn)價值提升。筆者從片區(qū)土地一級開發(fā)中的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面入手,分析項目造價成本管理經(jīng)驗。

  前期策劃階段的成本管理

  綜合開發(fā)項目與傳統(tǒng)單專業(yè)工程的區(qū)別較大,存在多專業(yè)工程(市政工程、綠化工程、建筑工程、隧道工程、水利工程),多邊工程(邊勘察、邊設(shè)計、邊施工、邊概預(yù)算),各子項目(單獨建設(shè)的市政工程、綠化工程、建筑工程、隧道工程、水利工程等)同時開工建設(shè)的情形,建設(shè)時序不確定性大,且建設(shè)周期長,項目成本管理工作極為繁雜,對項目成本造價人員素質(zhì)要求較高。

  土石方平衡事宜

  土石方平衡方面,應(yīng)根據(jù)片區(qū)一級開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)情況,對片區(qū)各子項目土石方開挖與利用情況進行整體統(tǒng)籌,確保整體土石方方案可行、組織精心、工期適當(dāng)、費用適中、相對合理、資源分類、利用合適。同時,應(yīng)確保片區(qū)內(nèi)的土石方平衡,涉及土石方利用的,做好現(xiàn)場土石方臨時堆放點的策劃;項目整體棄方的,要調(diào)查好相關(guān)棄土點和相關(guān)運距,完善整個項目的土石方方案和土石方調(diào)配圖等,以保證整體造價合理。

  項目創(chuàng)優(yōu)事宜

  綜合開發(fā)項目涉及多個專業(yè)子項目,根據(jù)各專業(yè)規(guī)模和創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)不同,在項目開工前,建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)優(yōu)質(zhì)工程獎的要求編制分項目創(chuàng)優(yōu)計劃,盡早明確創(chuàng)優(yōu)策劃審查,以便在后續(xù)概預(yù)算編制中明確該項費用。

  臨時排水事宜

  隨著一級市政基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā),其周邊地塊也陸續(xù)有二級房地產(chǎn)拿地主體進行二級開發(fā),且開發(fā)體量大,如此將不可避免地出現(xiàn)交叉施工的情況。因此,需要統(tǒng)籌區(qū)塊內(nèi)臨時道路、臨時排水、各自施工的作業(yè)面。片區(qū)區(qū)域的過渡排澇,主要由規(guī)劃紅線內(nèi)和紅線外兩部分排水方案組成。根據(jù)概預(yù)算情況和專業(yè)不同,可做以下區(qū)分。

  1.紅線內(nèi)排水

  市政專業(yè):包含在預(yù)算包干費中,需編制相應(yīng)項目的紅線內(nèi)排水方案,并根據(jù)方案進行內(nèi)容簽證,以此作為結(jié)算依據(jù)。

  水利專業(yè):包含在施工降排水工程中,主要有河道及圍堰基坑的初期排水、工程地下降水的工程措施和抽排水費用。該部分以設(shè)計圖紙為依據(jù),在建安費中列項,并進行相應(yīng)簽證,以此作為結(jié)算依據(jù)。

  2.紅線外排水

  其他臨時工程中,與強排水維護、滿足施工建設(shè)需要而供到分項目紅線邊的臨時排水,以設(shè)計圖紙或者由承包人編制并經(jīng)發(fā)包人審批的施工方案為依據(jù)。

  一般紅線外臨時排水涉及整個片區(qū)(包括二級開發(fā)單位),在費用分撥、計算方式、確立方案等方面需總體統(tǒng)籌,定下方向性原則。二級開發(fā)商的排水可由二級開發(fā)商負(fù)責(zé)自身排水體系的建設(shè),使其連接到一級開發(fā)建設(shè)的排水體系中,其費用在一級開發(fā)的排水費用中統(tǒng)一考慮。

  臨時工程事宜

  1.臨時便道

  片區(qū)一級開發(fā)一般先建成區(qū)域交通臨時主便道,并依托現(xiàn)狀路網(wǎng),形成整個區(qū)域施工交通功能。片區(qū)隨著二級開發(fā)單位陸續(xù)進場施工,區(qū)域內(nèi)臨時便道修建的規(guī)模(長度或?qū)挾龋?,在前期需要充分考慮二級開發(fā)施工單位的施工交通負(fù)荷,否則會出現(xiàn)后續(xù)二級開發(fā)單位在同步建設(shè)期間,對現(xiàn)場路面造成揚塵、損壞、交通隱患等不利影響。隨著二級開發(fā)單位不斷增多,可能存在臨時便道的新增或改道等,將導(dǎo)致新增或改道部分的臨時道路不能列入一級開發(fā)建設(shè)成本中。因此,建議將便道按照使用主體與二級開發(fā)單位劃分責(zé)任管養(yǎng),使一級開發(fā)單位與各二級開發(fā)單位形成責(zé)任共同體和費用分?jǐn)偟姆€(wěn)定局面,提升區(qū)域的建設(shè)形象。

  2.臨時用電用水

  片區(qū)一級開發(fā)涉及多專業(yè)、多工程同時開工建設(shè),因此,在項目策劃階段,需要從項目整體開發(fā)建設(shè)計劃,統(tǒng)籌考慮完成實體工程所必需的、整個項目范圍內(nèi)的區(qū)域臨時用水主管網(wǎng)、臨時用電一級配電線路等的建設(shè)及拆除。在建設(shè)條件允許的情況下,可以考慮以“永臨結(jié)合”的方式進行臨時用水用電建設(shè),以節(jié)約項目建設(shè)成本。

  征拆與建設(shè)計劃匹配事宜

  片區(qū)一級開發(fā)前期的征拆資金投入量一般較大,這就需要相關(guān)負(fù)責(zé)人員加強內(nèi)部溝通聯(lián)系。整個區(qū)域的征拆必須以建設(shè)投資和土地出讓為主線,制訂詳細(xì)的征拆計劃,精準(zhǔn)征拆,把有限的征拆資金用于對應(yīng)的建設(shè)工程和土地出讓相應(yīng)的征拆中,避免在整個區(qū)域“攤大餅”式的征拆,避免影響整個片區(qū)的土地價值和土地出讓節(jié)奏。

  施工建設(shè)階段的成本管理

  工程費用概預(yù)算評審

  片區(qū)開發(fā)在項目建設(shè)階段,主要從項目初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算兩個方面的管理入手,通過引用前沿理念、技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn),實行限額設(shè)計和費用控制??蛇m度超前地開展各子項設(shè)計,提前開展各子項施工組織策劃工作,加快項目推進進程,從而實現(xiàn)項目的“高品質(zhì)設(shè)計、有效性開工、快速性推進”。片區(qū)開發(fā)概預(yù)算評審一般參照財政投資項目的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,所有單獨子項目工程的概預(yù)算均按規(guī)定報政府相關(guān)部門進行評審。

  概預(yù)算審核主要對概預(yù)算深度是否符合要求、造價指標(biāo)是否合理、量價計算有無重大錯漏等內(nèi)容進行審查。概預(yù)算評審時,管理重點應(yīng)放在圖紙與清單工程量的復(fù)核、定額套用、信息價及材料價的采用、措施費等方面內(nèi)容上,評審部門的評審邏輯如下。

  涉及路基、路面、橋梁主體結(jié)構(gòu)等永久工程時,用完無需拆除,評審不出現(xiàn)選擇項,送審的圖紙不允許修改,如果因為圖紙無法計量,可以補充圖紙。例如,橋下護岸要開挖,必須有護岸開挖線圖紙;電纜井內(nèi)側(cè)不能簡單寫抹灰,需要明確做法;圖紙必須描述準(zhǔn)確,不得出現(xiàn)模糊不清或歧義性語言,如圖紙寫拆除砼基礎(chǔ),則評審單位認(rèn)為其是素混凝土基礎(chǔ),故圖紙中必須寫明是鋼筋混凝土基礎(chǔ)。

  涉及邊溝、裝配式面板、鋼模板等臨時工程時,用完需拆除或計量殘值,圖紙需明確使用時間和期限。例如,水上鋼平臺及臨時支墩工期、鋼支撐租賃使用時間等。臨時工程及永久工程界限必須準(zhǔn)確,如鋼護筒如果是永久的,必須寫明永久鋼護筒,用完不拔除。

  涉及降水、排水、模板及支架等措施費項目時,圖紙需有工程量以及相應(yīng)的定額作為依據(jù)。涉及可選擇的施工措施時,必須明確采用哪一項,如鉆孔灌注樁需明確施工方案為濕作業(yè)還是干作業(yè)。

  建設(shè)項目的材料及設(shè)備選用管理

  在概預(yù)算編制中,項目建設(shè)中涉及的材料和設(shè)備一般按照各造價站發(fā)布的信息價進行組價。但在實際過程中,對無價材料的有效管理,要保證無價材料(設(shè)備)的質(zhì)量、技術(shù)參數(shù)及性能,滿足設(shè)計功能、裝修品質(zhì)、環(huán)保及消防等要求,有效控制工程投資。

  整個片區(qū)開發(fā)工程建設(shè)的材料設(shè)備選用建議實行分類分級管理,常見的分類是按照大宗常用土建材料、專業(yè)設(shè)備及市政管材、景觀綠化和裝飾材料、非建筑裝飾材料的家具配件、其他材料等進行。各承包人根據(jù)施工建設(shè)計劃,上報材料(設(shè)備)采購計劃,并要求其上報的每種材料設(shè)備推薦不少于3個品牌或供應(yīng)商。涉及無價材料的,在采購過程中,如有供應(yīng)商不愿配合,或價格明顯高于市場水平的,或某品牌檔次明顯低于其他推薦品牌的,可取消該品牌,同步增加其他同檔次品牌。成品定制材料需要了解設(shè)計要求,與相關(guān)廠家做好溝通,詢價重點考慮稅金、運費、付款方式、報價時效等造價影響因素。

  材料及設(shè)備管理的責(zé)任主體為承包人,監(jiān)理單位承擔(dān)監(jiān)督責(zé)任。建設(shè)單位對材料進行審批后,由承包人進行采購。但這并不能免除施工單位、監(jiān)理單位的相應(yīng)責(zé)任。

  工程建設(shè)的其他費用管理

  工程建設(shè)管理其他費用,指除建筑安裝工程費用和設(shè)備工器具購置費以外的費用,包括建設(shè)用地費、建設(shè)單位管理費、研究試驗費、辦公和生活家具購置費、勘察設(shè)計費等。單個子項目工程建設(shè)其他費用除建設(shè)用地費外,其他費用約占工程費用的10%。例如,勘察設(shè)計、監(jiān)理、水保和環(huán)保監(jiān)測等費用都需要調(diào)查工程項目所在地的市場水平。在采購時,應(yīng)組織多方詢價,以收費標(biāo)準(zhǔn)為上限確定控制價,以貼近市場價的原則組織采購。

  研發(fā)費用加計扣除管理

  研發(fā)費用加計扣除是企業(yè)所得稅的一種稅基式優(yōu)惠方式。按照現(xiàn)行政策,企業(yè)開發(fā)新技術(shù)、新工藝的研發(fā)費用,未形成無形資產(chǎn)計入當(dāng)期損益的,在按規(guī)定據(jù)實扣除的基礎(chǔ)上,再按照實際發(fā)生額的75%在稅前加計扣除;形成無形資產(chǎn)的,在上述期間按照無形資產(chǎn)成本的175%在稅前攤銷。這要求建設(shè)單位的成本管理和財務(wù)管理人員在項目前期策劃時,做好相關(guān)科技研發(fā)合同的申報,同時需要建立規(guī)范的研發(fā)費用核算體系,確保項目享受合理的稅收優(yōu)惠,從而節(jié)省項目成本。

  結(jié)算收尾階段的成本管理

  工程檔案資料管理

  建設(shè)單位工程文件資料可分為決策立項文件、建設(shè)用地文件、勘察設(shè)計文件、開工審批文件、工程造價文件、工程建設(shè)基本情況等6類。在項目實施前,建設(shè)單位應(yīng)與當(dāng)?shù)貦n案機構(gòu)對接,將相關(guān)檔案驗收標(biāo)準(zhǔn)與相關(guān)參建單位進行交底。這就要求過程相關(guān)資料齊全,才能確保項目計算結(jié)算移交。例如,關(guān)于其他工程措施,只有施工方案還不足以作為結(jié)算評審的依據(jù),應(yīng)盡量將所有的工程措施放在施工圖中體現(xiàn),包括施工圍擋、臨時便道、拆除工程等,同時需要保留全套的施工記錄、現(xiàn)場影像,以此作為后續(xù)的結(jié)算依據(jù)。

  結(jié)算審核

  片區(qū)開發(fā)涉及多個專業(yè),隨著各子項目的逐漸完工,部分工程也將達到結(jié)算條件。結(jié)合多個項目的結(jié)算審核經(jīng)驗,其結(jié)算審核一般會重點關(guān)注隱蔽工程的驗收,工程變更、簽證,無價材料詢價、簽證,關(guān)鍵材料、工序影像資料,措施費用、運距、土石方平衡方案、過程文件與第三方監(jiān)(檢)測數(shù)據(jù)閉合,該項目是否存在工期延誤等問題。

  編制結(jié)算報告時,應(yīng)做好與初步設(shè)計概算和預(yù)算批復(fù)情況的對比,該結(jié)算實施內(nèi)容與概預(yù)算批復(fù)表和合同價對應(yīng)部分的投資進行對比分析,如是否有增項內(nèi)容,增額多少;是否有甩項內(nèi)容,涉及的金額等。

  結(jié)語

  城市綜合開發(fā)項目成本管理的好壞,直接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。成本管理人員要從整個項目的大局出發(fā),抓住成本管理中的主要關(guān)鍵點,多思考多總結(jié),吸取經(jīng)驗與教訓(xùn),才能高效、高質(zhì)量做好片區(qū)綜合開發(fā)項目的成本管理工作。

  〔作者單位:中交城市投資(金華)有限公司〕

  參考文獻:

  [1]龔永超.工程概預(yù)算對工程造價的影響研究[J].江西建材,2019(10):217-218.

  [2]白星午.論建筑工程項目概預(yù)算的審核[J].建材與裝飾,2019(36):148-149.

  責(zé)編:昝妍;編輯:張曼琳

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