調(diào)控過去一個半月，樓市量價毫無懸念的下跌。對于調(diào)控的持續(xù)性和堅定性，業(yè)內(nèi)議論紛紛，也有人調(diào)侃說“最近這一個月限購限貸是熟悉的味道，熟悉的套路，把過去的事和現(xiàn)在看到的事對比，你就知道現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是處在一個什么樣的位置。”

　　無論如何，此輪調(diào)控仍在深度加碼。近期，西安、南京、深圳、武漢、杭州等城市分別出臺樓市新政，預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控新一輪風(fēng)暴襲來。從具體政策來看，這些城市分別在規(guī)范商品房明碼標(biāo)價、嚴(yán)格落實樓市調(diào)控新政、調(diào)整公積金貸款首付、提高主城區(qū)購房門檻等方面鞏固現(xiàn)行政策。

　　限貸、限購下的樓市

　　文/龔小鋒

　　距離樓市“調(diào)控月”已過去一段時間，頻頻出現(xiàn)在大眾視野中的詞語是“斷崖式下跌”、“樓市寒冬”“冰點期”等詞匯，調(diào)控的影響是否真如此？

　　確實，限貸、限購政策的影響逐漸顯現(xiàn)威力，部分城市樓市進(jìn)入調(diào)整期，但各大城市市場反應(yīng)冷熱不一。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，從現(xiàn)在起到明年春節(jié)前后，新房和二手房市場都會處于相對的低谷期，而在明年兩會之前，市場的監(jiān)管也不會有所松動。

　　一線城市行情普降

　　有網(wǎng)友開玩笑說，現(xiàn)在“大街小巷站街人——中介被打掃得一干二凈，職業(yè)經(jīng)理人像度蜜月一樣有了一個任性假期。”盡管也沒那么夸張，但這一個月確實發(fā)生了許多沒有經(jīng)歷過的事情。

　　一線城市樓市成交量普遍迎來下行拐點，10月北京商品住宅創(chuàng)下5個月來最低；深圳新房推售面積環(huán)比下跌77%，新房市場供應(yīng)幾乎停滯；上海10月成交套數(shù)6502套，環(huán)比下跌18.21%。

　　相比北京樓市整體的表現(xiàn)，北京豪宅市場的降溫更為顯著。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，北京7萬+公寓豪宅共實現(xiàn)成交191套，成交面積3.9萬平方米，環(huán)比分別下滑66%和49%。而這一成交量也創(chuàng)造了自3月以來近8個月的新低。

　　“高端項目的成交量還可能進(jìn)一步下滑，”北京一名房地產(chǎn)人士表示，高端樓盤不但取證困難，還可能遇到開盤賣不動的風(fēng)險，所以一些項目可能選擇索性“封盤”的自我保護(hù)政策。

　　事實上，越來越多計劃入市的樓盤出現(xiàn)“爽約”現(xiàn)象。東壩的利錦府一名銷售人員表示，自從限購之后，來訪客戶明顯減少，限購對他們的影響太大了，至少70%的首付阻擋了很多改善型置業(yè)客戶。

　　“按照以前首套房首付30%來算，以首套房購買一套最低約交700萬元左右，限購以后首套房最低首付40%，也需要900多萬元。而對于許多改善型購房人來說，首付提高到70%，意味著首付也升到了1600多萬元，多出了幾百萬元首付。”上述銷售人員表示。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京調(diào)控政策針對中高端市場的影響將更為明顯，這會導(dǎo)致很多豪宅入市難，特別是前期地王項目，取得預(yù)售證的難度將大為增加。

　　“我們在北京的高端項目肯定也受到一些影響，不過應(yīng)該不算太大，之前我們對客戶資格篩查得非常嚴(yán)格，有的項目是五個客戶對一套房，所以可選范圍較大。”北京龍湖一名人士告訴記者。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，新房交易萎縮，一是新政出臺后，購房人心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望，需求萎縮；二是近兩年新房市場遠(yuǎn)郊化、豪宅化，新政后換房人首付比例提高，部分購房需求延緩或取消購房計劃；三是適合工薪階層改善或首置的中小戶型、中低價位的普通住宅供應(yīng)稀缺。

　　與北京一樣陷入僵局的深圳也是如此，近兩年房價一路狂飆的深圳調(diào)控后出現(xiàn)量價齊降的現(xiàn)象。首先是成交量大幅下降，深圳市規(guī)土委的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，深圳全市新建商品住宅成交42.25萬平方米，較去年同期下降22.1%；二手住宅下降6.2%。

　　深圳成交量的急速下滑，最受影響的非房地產(chǎn)中介莫屬。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，深圳中原地產(chǎn)數(shù)家門店關(guān)閉，有的門店正在拆除，還有的已被業(yè)主再次出租，改作他用。

　　中原地產(chǎn)大陸區(qū)副總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫證實了這一說法，他坦言，“深八條”政策后，深圳房地產(chǎn)市場成交量下滑嚴(yán)重，深圳中原因此暫停新開中介門店，存量門店如果不是位置特別好，租約到期后不再續(xù)租。

　　“我們是吃成交量的飯，成交量下滑對我們有很嚴(yán)重的打擊，不再新增門店是為了適應(yīng)新的市場環(huán)境，凍結(jié)現(xiàn)有規(guī)模。”鄭叔倫說，“這一輪政策力度比較大，需要較長時間消化才能恢復(fù)正常，買賣雙方需要適應(yīng)新的環(huán)境，我估計明天春節(jié)后才有可能慢慢恢復(fù)一些成交量。”

　　二線城市冷熱分化

　　“現(xiàn)在是樓市最好的時代，也是最壞的時代，有房的擔(dān)心，沒房的迷茫”，有業(yè)內(nèi)人士在朋友圈這樣寫道。

　　堅挺的一線城市也扛不住了，此前火熱的二線城市也深受調(diào)控影響，以南京為例，南京樓市10月份的成交量也創(chuàng)下新低，環(huán)比9月份下跌近5成。廈門10月份新房成交量僅為今年平均成交量的四成。蘇州、無錫等市成交量均出現(xiàn)了大幅下探。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，10月百城整體價格漲幅明顯放緩，上漲城市數(shù)量減少，且多數(shù)熱點城市房價漲幅均有所回落，部分城市回落幅度顯著。

　　據(jù)南京某樓盤工作人員透露，近期購房者的到訪量明顯下降，周末來看房的人群還不到九月份的一半，一些暗降動作也是出于無奈。從成交量上來看，新政對于南京新房成交量堪比“腰斬”。而在價格上，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月南京成交均價20664元/平米，相比9月下跌4.37%。南京10大板塊6漲4跌，冷熱不均。

　　南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)表示，目前來看，調(diào)控還要持續(xù)一段時間。今年底明年初南京限價會有松動，不然市場無法交代，但限購應(yīng)該會中長期存在。明年春節(jié)前后，市場壓力應(yīng)該不小，一些項目可能會出現(xiàn)降價促銷的情況。

　　南京房地產(chǎn)學(xué)會會長吳翔華則認(rèn)為，受到政策的影響，購房者出現(xiàn)了觀望情緒。與此同時，市場分化加劇，熱點板塊的熱點項目同樣會遭遇買房人爭搶。

　　近期，南京河西的仁恒江灣天成，214套房，吸引了920組購房者到場。凡是搖到號進(jìn)去選房的，幾乎沒有棄號，能買到就非常激動。除了仁恒，河西金地中心風(fēng)華、佳兆業(yè)城市廣場、朗詩熙華府等開盤也是多為售完。

　　而對另一條“四小龍”——廈門而言，調(diào)控之后影響的主旋律似乎不太一樣。

　　一名廈門房地產(chǎn)人士表示，廈門調(diào)控后呈現(xiàn)一種被摁住、被控制住的狀態(tài)。在接下來的在六個月之內(nèi)，價格會趨向穩(wěn)定，不會大起大落。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月廈門商品住宅成交1010套，成交面積11.72萬平方米，成交面積環(huán)比下跌24.4%。

　　在廈門新景祥業(yè)務(wù)發(fā)展與咨詢顧問中心總經(jīng)理張建看來，如果算上限價，廈門應(yīng)該是“三限”，而這些政策對于目前廈門樓市的打壓還是非常明顯的。特別是10月份，整個月的成交量被壓縮得非常低。

　　樓市進(jìn)入觀望期

　　“由于價格漲不上去，降低了開發(fā)商對房源供量的積極性。且1-8月各大開發(fā)商去化非常理想，手里握著大筆資金，所以，對于供量不上心，基本上都是在捂盤。”張建表示，樓市慢慢會進(jìn)入一個穩(wěn)定和觀望的態(tài)勢。

　　國家統(tǒng)計局10月底發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，基于國慶節(jié)期間的調(diào)控政策，從房價環(huán)比漲跌幅度看，15個一線城市和部分二線熱點城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)。

　　易居（中國）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱也分析稱，從目前市場趨勢來看，預(yù)計11月市場成交量還會繼續(xù)下滑。在部分城市投資客的全方位“退潮”之后，熱點城市的需求側(cè)必然會受到很大影響。

　　他還坦言，三四線城市也無法獨善其身，歷次市場調(diào)控已經(jīng)證明，一二線市場的調(diào)整必然會影響到三四線，特別是熱點城市周邊的三四線所受影響更大。

　　調(diào)控政策頻出后，不僅是樓市成交量出現(xiàn)大幅的下跌，購房者進(jìn)入觀望期，就連房企拿地的積極性也被潑了一盆冷水，面對土地市場，多數(shù)房企也在觀望，不敢輕舉妄動。

　　據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，監(jiān)測的40家品牌房企拿地量價環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的下跌。其中，下滑最為明顯的當(dāng)屬成交均價，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%?；貧w至年內(nèi)較低水平。

　　一名房企高管表示，斬獲多幅地王的房企們正在積極做減法，賣股減壓換現(xiàn)金流或成高價拿地房企的解套路徑。項目到后期也就只有找投資方介入，往往會遭到狠命壓價。因此只有在項目初期合作最合適，如果市場向好雙方可以一起賺錢。

　　仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，市場如果出現(xiàn)橫盤或調(diào)整，將加大地王項目的危機(jī)。對開發(fā)商來說，或者把項目折損后賣掉，或者用時間換空間等待市場向好后再上市。

　　一些二線城市，如杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)已經(jīng)開始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項目股權(quán)、引入合作者開發(fā)，稀釋風(fēng)險的現(xiàn)象。早先，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)宣布戰(zhàn)略合作，第一個合作項目即是備受矚目的杭州潮鳴項目。

　　10月初，有“地王制造機(jī)”之稱的信達(dá)地產(chǎn)減持杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，這是塊總價拍出123億元的全國總價地王。接盤者融創(chuàng)中國和濱江集團(tuán)分持濱江奧體地塊股權(quán)40%與10%。

　　再出手防反彈

　　文/龔小鋒

　　在國慶期間，20多個城市密集出臺了調(diào)控措施。而僅僅一個月后，深圳、武漢等地再度出臺新規(guī)。第二輪調(diào)控大幕正式開啟。

　　即使沒有加碼政策的城市，也在中央三令五申之下，對調(diào)控政策進(jìn)行了更加嚴(yán)格的執(zhí)行。包括在金融層面上限制土地資金違規(guī)使用、收窄房企資金渠道、治理場外杠桿，還包括在市場營銷層面上治理虛假廣告、違規(guī)銷售，禁止市場炒作。

　　多地再出新政

　　11月14日，深圳、武漢新政先后出臺，其中，深圳提高了公積金貸款的首付比例，武漢則進(jìn)一步收緊了本地和非本地戶籍的購房數(shù)量上限。同一日，南京提出4項措施以落實調(diào)控新規(guī)，西安也提出嚴(yán)查開發(fā)商9種行為。

　　深圳公積金貸款比例提高。根據(jù)11月15日深圳住房公積金管理委員會下發(fā)的通知，住房公積金繳存職工家庭名下在深無房、購買首套住房的，公積金貸款首付款比例最低為30%；使用公積金購買第二套房的，首付款比例不低于70%。

　　而按照2015年4月開始執(zhí)行的政策，對購買深圳首套住房的家庭，以套型建筑面積是否低于90平方米為界，分別執(zhí)行公積金貸款首付款20%和30%的比例；對購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。

　　武漢則在10月的政策基礎(chǔ)上繼續(xù)加大了限購力度，武漢本地和非本地戶籍的購房數(shù)量上限，分別降至了兩套和一套，并相應(yīng)提高了首付比例。其中，武漢戶籍居民家庭，在主城區(qū)首套房申請商業(yè)房貸最低首付由25%上調(diào)至30%；二套普通商品房的首付比例仍為50%，但二套非普通商品房的首付比例提至70%；擁有二套房及以上的在主城區(qū)暫停向其出售。

　　非武漢戶籍居民在主城區(qū)購房，要求提供購房之日前2年連續(xù)繳納社?；騻€人所得稅的證明，補(bǔ)繳的不予認(rèn)定，首付比例為30%；對于已有一套住房及以上的，暫停出售。

　　除了深圳、武漢，杭州從11月10日起也已開始實施進(jìn)一步的住房限購、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款等措施。

　　中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，目前雖然市場成交量有明顯收縮，但價格松動不明顯。在這樣的市場反應(yīng)下，此輪調(diào)控可以看作是預(yù)防樓市反彈的一招，防止樓市的“冷卻”只是短暫的反應(yīng)，所以加碼調(diào)控力度讓樓市能有更徹底的調(diào)整。

　　違規(guī)銷售遭“嚴(yán)打”

　　在多地加碼調(diào)控政策之外，由中央和地方層面配合的各項政策也在逐步深入。讓新城控股高級副總裁歐陽捷頗為感慨的是，這次樓市瘋狂的肇事主角不再專指房企，也對中介的弄虛作假、擾亂市場展開整頓風(fēng)暴，對自媒體傳播謠言、炒作市場封號、關(guān)停，房企的違規(guī)操作和不正當(dāng)經(jīng)營也同樣受到治理。

　　除了在限購限貸方面出臺新政外，規(guī)范樓市秩序也是近一段時間的政策著力點。此前，不少炒作現(xiàn)象彌漫在樓市中，尤其是一段關(guān)于“杭州一樓盤開盤搶房擠破門”的視頻在互聯(lián)網(wǎng)上傳播，后經(jīng)查證，是樓盤銷售通過認(rèn)籌，故意制造緊張氣氛，被責(zé)令限期整改。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉直言，此輪房價暴漲，有“去庫存”異化、信貸寬松、供地不足等因素，但實地調(diào)研顯示，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)人為制造供不應(yīng)求、房價上漲信號是罪魁禍?zhǔn)住?/p>

　　早在國慶期間，住建部公布了45家違規(guī)失信房企和中介機(jī)構(gòu)名單，后又發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為作了明確界定。同時，北京、南京、深圳等多地開展樓盤突擊檢查。

　　此后，不少房企在全國媒體中開啟大規(guī)模刪軟文的模式，個別項目在京取證、銷售后，也一改此前高調(diào)宣傳的套路。其中，北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等上榜。其開發(fā)的國銳·金頂、京貿(mào)國際城等項目均因捂盤惜售而涉嫌違規(guī)，并被暫停網(wǎng)簽。

　　國銳·金頂一名銷售人員介紹，國銳·金頂共有4棟高層商住公寓、3棟復(fù)式商住公寓、2棟住宅樓、2棟寫字樓，目前除1棟住宅樓和2棟寫字樓尚未取得預(yù)售證外，其他都已取得，目前住宅樓和復(fù)式商住公寓均有可售房源。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去部分房企的商品房銷售報價比較隨意，尤其是行情較好的情況下，會隨意漲價，這使得此類住房交易市場比較混亂，進(jìn)而造成購房者的購房成本加大。

　　中介市場也受到了大力整頓。“最近好多做房產(chǎn)中介的朋友都在拼命刪除自己發(fā)布在微信朋友圈、微博、論壇、網(wǎng)站的房源信息。”廈門一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳先生說，因為這些房源信息可能存在失實或未經(jīng)業(yè)主委托等問題。

　　北京在10月初對中介行業(yè)進(jìn)行更大力度的整頓?？陬^通知要求“沒有業(yè)主手寫委托書、房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件的房源必須下架、中介行業(yè)不允許渲染學(xué)區(qū)房”。

　　這些下架的房源包括假房源和一些缺少證件需要補(bǔ)齊資源的房源。由于中介公司內(nèi)網(wǎng)會有百萬套房源，有真有假，以往中介公司對此并不進(jìn)行管理，經(jīng)紀(jì)人在對外發(fā)布時會依據(jù)個人需求轉(zhuǎn)發(fā)。

　　對此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期監(jiān)管層針對房產(chǎn)中介的整頓很有必要，因很多違規(guī)的業(yè)務(wù)都是部分中介盲目創(chuàng)新導(dǎo)致的。尤其是一些互聯(lián)網(wǎng)中介平臺，此前很大程度上游離于監(jiān)管之外，導(dǎo)致不少資金違規(guī)流入了樓市，造成了樓市資產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大。

　　房貸政策層層收緊

　　早在10月份，金融政策對房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了密集的窗口調(diào)控。央行已劍拔出鞘。10月12日下午，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會議，央行要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。

　　最近，濟(jì)南、南京等多地發(fā)布互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作方案，“首付貸”“眾籌買房”等違規(guī)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)成為重點整治對象。

　　深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)出通知，要求相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融會員企業(yè)，停止“首付貸”、“眾籌炒房”等各類違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，違規(guī)企業(yè)須在一個月內(nèi)完成清理整頓。

　　此外，各地還紛紛傳出銀行對于個人房貸的審核收緊的消息。近日，上海市市場利率定價自律機(jī)制發(fā)文，全面叫停接力貸、合力貸，并嚴(yán)禁前妻、前夫參與還貸。

　　深圳也傳出各家銀行開始要求更加嚴(yán)格地審查房貸資料，審查的重點包括客戶收入、流水的真實性與額度、離婚證真實性、首付款來源等。

　　廣州也有消息稱中國銀行在廣州地區(qū)嚴(yán)查假離婚申請房產(chǎn)貸款消息，要求離婚不滿月不能辦房產(chǎn)貸款，復(fù)婚或被要求提前還款。雖然隨后中國銀行廣東省分行澄清表示房貸政策暫無變化，但對貸款審查力度的確在加強(qiáng)。

　　興業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行上海分行已落實差別化住房信貸政策；要求受理接力貸等按揭業(yè)務(wù)時審慎貸前調(diào)查。加強(qiáng)借款人第一還款來源審核，確保還款能力充足。

　　有媒體報道，民生銀行上海分行叫停部分非標(biāo)準(zhǔn)個人按揭貸款審批。叫停的非標(biāo)準(zhǔn)個人按揭貸款包括：離婚時間在6個月以下的個人按揭貸款申請，以及接力貸、合力貸等。

　　金融貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷房貸專家吳昊認(rèn)為，對商業(yè)銀行來說，合力貸、接力貸這類業(yè)務(wù)的風(fēng)險大，房屋產(chǎn)權(quán)不夠明晰，建委只認(rèn)房產(chǎn)證上的名字，一旦出現(xiàn)壞賬在處置時會很麻煩，所以北京地區(qū)的商業(yè)銀行早已停止此類業(yè)務(wù)，即使在外地這類業(yè)務(wù)的占比和體量也不大。

　　在吳昊看來，臨近年底，商業(yè)銀行貸款收緊是普遍趨勢，放款速度也比較慢，對個別風(fēng)險較大的業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格審查也是比較正常的，預(yù)計對市場不會造成太大影響。

　　在房貸收緊之下，對樓市的影響不言而喻，尤其是重點城市。世聯(lián)行董事長陳勁松近日表示，中產(chǎn)階層加杠桿確實階段性已經(jīng)到了極限，所謂“極限”就是中產(chǎn)階層的房貸和日常生活及工資收入的比例已經(jīng)接近極限，所以本輪提高首付門檻，會對改善、剛需和投資都產(chǎn)生非常大的影響。

　　世聯(lián)行預(yù)計今年很可能是中國房地產(chǎn)階段性成交總額的最高點，明年成交總額會下滑。陳勁松表示：“比如像深圳這種首付比例提到這么高的城市，成交量會有嚴(yán)重的萎縮，萎縮的程度可能超出想象。”

　　房企融資受限

　　目前房地產(chǎn)調(diào)控除了限購、調(diào)整供需之外，利用金融手段降低杠桿也十分重要，收緊房貸和房企融資，都是其中重要手段。從目前情況來看，以金融手段降杠桿、抑制樓市投資投機(jī)性需求的措施正在不斷加碼，未來一段時間調(diào)控趨勢將會延續(xù)。

　　房企配資受到嚴(yán)格限制。一名房企人士介紹，一個月以前，房地產(chǎn)開發(fā)商還可以在開發(fā)初期進(jìn)行配資，即交付的土地款中有30%使用房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金，剩余70%來自金融機(jī)構(gòu)放貸，辦證開工后再將其轉(zhuǎn)為開發(fā)貸款。

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商只能以100%自有資金拿地后再申請正常的開發(fā)貸款，融資金額大概是抵押物（土地和建筑）的60%左右。如此一來，對于一些資金緊張的房企來說，拿地壓力就大了。

　　11月15日，南京市國土部門公布了本次土地網(wǎng)拍的新政——開發(fā)商拿地必須完全使用自有資金，包括銀行貸款、信托資金、保險資金等全部被拒之門外，換句話說，房企必須全款拿地。加上一個月前推出的“一家房企只能拿一幅地塊”的新規(guī)，今后開發(fā)商在南京拿地既要“限購”，又要“限貸”。

　　近期，中央政治局在部署今年四季度及2017年經(jīng)濟(jì)工作時指出，“要堅持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”。這是2014年以來決策層首次在貨幣政策基調(diào)的表述上提出抑制資產(chǎn)泡沫。

　　為抑制房價過快上漲，銀監(jiān)會在10月召開的三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會上提出，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，并強(qiáng)調(diào)“規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)理財資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域”。

　　上交所、深交所又于10月底下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)債募集資金不得用于購置土地。

　　最新的地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)在上海。11月3日，央行上海總部發(fā)布文件稱，進(jìn)一步要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格落實上海市房地產(chǎn)調(diào)控政策，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序。該決議同時要求各商業(yè)銀行“切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規(guī)進(jìn)入土地市場”。

　　有房企人士表示，10月全國范圍內(nèi)的開發(fā)商土地交易配資都開始受到了限制，有的房地產(chǎn)公司甚至接到當(dāng)?shù)卣?ldquo;地價別拍太高”。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，目前參與房地產(chǎn)開發(fā)的除了開發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金通過參與競拍土地、項目開發(fā)等多種渠道流入。

　　他還指出，甚至一些購買端的個人住房貸款、各種消費(fèi)貸款以及其他融資變相為購房資金等，以及一些投資機(jī)構(gòu)包括一些新三板上市公司融來的資金，也有直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。金融部門應(yīng)當(dāng)加大這方面的監(jiān)管，引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)。

　　樓市會冷多久？

　　文/龔小鋒

　　雖然樓市熱度在各路調(diào)控政策的“圍剿”下直線下降，但對于本輪樓市會冷多久，公說公有理，婆說婆有理。本輪樓市調(diào)控政策的難度在于，如何在既控制房價非理性上漲的情況下，又促進(jìn)樓市去庫存工作的開展。因為與熱點城市相比，三四線城市樓市的庫存壓力依然嚴(yán)峻。

　　迎來深度調(diào)整期

　　在調(diào)控層層加碼的高壓之下，可以預(yù)見，10月份還僅僅是一個開始，未來樓市或?qū)⑦M(jìn)入深度調(diào)整期。

　　在房價方面，易居（中國）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，10月房價并沒有發(fā)生明顯變化，大多數(shù)一二線城市房價指數(shù)仍會保持緩速上升。

　　“基于穩(wěn)定市場的基本調(diào)控原則以及項目盈利考慮，一手房價格還會繼續(xù)保持。二手房10月份掛牌價已經(jīng)出現(xiàn)松動，預(yù)計11月議價空間將一進(jìn)步擴(kuò)大。”丁祖昱說。從整體平均價格來說，隨著“限價”力度不斷加大，未來還是有可能會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑。

　　熱點城市銷量與房價之所以會出現(xiàn)環(huán)比下降，一方面確實是由于調(diào)控導(dǎo)致高端需求受限、客戶減少，另外熱點城市可售面積、新開工面積、土地儲備面積均嚴(yán)重不足，市場可售房源減少，樓市自然降溫。

　　根據(jù)中央目前的態(tài)度，如果部分熱點城市仍無法取得明顯效果，還將采取更為嚴(yán)厲的管控措施。目前多個城市掀起的第二輪調(diào)控政策加碼，正反應(yīng)了中央政府對于本輪調(diào)控的態(tài)度。

　　丁祖昱認(rèn)為，市場預(yù)期下調(diào)對于穩(wěn)定樓市特別是土地市場是極有好處的，此前，一些項目的土地溢價率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新三板股票的市盈率，并且受到銀行資金和各路資本的追捧，土地市場的泡沫遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的想象力。調(diào)控雖然來得遲了，但來了終究還是好的，不然的話，市場已接近喪心病狂。

　　本輪調(diào)控，大房企相對淡定，受市場銷售火爆影響，不少房企提前2個月完成銷售目標(biāo)。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，在調(diào)控期間，恰恰又是手中握有大把現(xiàn)金的大房企低價拿地、并購重組的絕佳機(jī)遇，也是擴(kuò)展市場、延攬人才的最好時機(jī)。

　　在他看來，明年的市場不會等待，對于想賣地賣項目的小房企來說，心理價位預(yù)期需要重新調(diào)整，非熱點城市機(jī)會更是越來越少，樓市降溫、市場規(guī)范最受傷的還是中小房企，銷售越發(fā)艱難，資金越發(fā)緊張，融資渠道越來越窄，現(xiàn)金流隨時可能斷裂。

　　三四線城市的焦慮

　　面對調(diào)控，不同城市反應(yīng)冷熱不一，合富輝煌的最新報告分析認(rèn)為，從不同城市的市場表現(xiàn)來看，前期房價和地價飆升幅度過大、市場投資性需求比重高的城市，或許市場調(diào)整的幅度會相對大，調(diào)整時間會更長一些；前期市場表現(xiàn)相對溫和，自住、改善或長期理財投資型需求主導(dǎo)的城市，市場調(diào)整的幅度相對小，調(diào)整時間也會相對短。

　　如果說一二線城市的熱度還能再扛一扛，那么，三四線城市日子從來沒好過過。丁祖昱表示，三四線城市也無法獨善其身，歷次市場調(diào)控已經(jīng)證明，一二線市場的調(diào)整必然會影響到三四線，特別是熱點城市周邊的三四線所受影響更大。

　　與“如火如荼”的熱點城市相比，三四線城市去庫存可謂“壓力山大”，從目前狀況來看，三四線城市存銷比仍高達(dá)30多個月。

　　在本輪樓市高潮中，中央推動“去庫存、降杠桿”，結(jié)果被熱點一二線城市拔了頭籌，不該去的庫存被去化殆盡、地方債也降了杠桿，而三四線城市還沒來得及去庫存，這一輪小周期就結(jié)束了。

　　現(xiàn)在，三四線城市因為土地供應(yīng)過剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因，去庫存壓力更有增無減。而當(dāng)前，再調(diào)控力度加大的情況下，無疑會增加這些城市的去庫存難度。

　　歐陽捷指出，未來絕大多數(shù)三四線城市恐怕再也沒有“去庫存、降杠桿”的機(jī)會了。人口及其背后的資本將成為未來不二的市場資源，中小城市將永久性失去這一資源的青睞，去庫存、不可持續(xù)的土地財政和化解地方債將成為中小城鎮(zhèn)長期的三座大山。

　　針對三四線城市庫存問題，近日，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長陳東琪表示，中國房地產(chǎn)政策要強(qiáng)調(diào)穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該采取結(jié)構(gòu)性方式，用中長期策略應(yīng)對短期問題，而不能全線打壓，以防止房地產(chǎn)行業(yè)可能的崩盤對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

　　中國住建部政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，2016年中國樓市去庫存有所成效，但仍顯不足。2017年去庫存的問題將更加嚴(yán)峻，需要更加精準(zhǔn)有力。

　　在他看來，去庫存要結(jié)合新型城鎮(zhèn)化、發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會、提高農(nóng)民工收入、鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房，并且，要進(jìn)行土地制度改革，賦予農(nóng)民宅基地流通性，讓其可以變現(xiàn)并創(chuàng)造購房需求。

　　政策或從緊超一年

　　本輪樓市調(diào)整期將持續(xù)多久，基于調(diào)控政策執(zhí)行多久，目前業(yè)界普遍認(rèn)為，本輪調(diào)控政策持續(xù)時間至少會超過一年。

　　歐陽捷就表示，明年兩會之前調(diào)控政策不會有絲毫放松，兩會之后到十九大之間不允許出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，十九大之后到后年兩會也不能有任何閃失。在他看來，調(diào)整周期最少還有18個月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。

　　也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)不景氣，對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策可能很難堅持。不過，陳東琪近日指出，中國經(jīng)濟(jì)也存在亮點，所以明年不會延續(xù)慣性下行，GDP增速或保持在6.5%-7%之間。

　　屆時如果放開調(diào)控政策，是否意味著房價再度反彈？知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)近日給出了一個值得探討的說法，他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)的基本面已經(jīng)出現(xiàn)了顛覆性的變化，人均居住面積實際上肯定超過了35平米，國際公認(rèn)的供需平衡線，住房短缺的歷史宣告結(jié)束，除了少數(shù)城市，大量的城市住房出現(xiàn)過剩。

　　而之所以今年以來房價仍然暴漲，此前，已有不少業(yè)內(nèi)人士指出，與以往不同，本輪樓市增長更多是貨幣現(xiàn)象。

　　馬光遠(yuǎn)因此判斷，2017年是中國房地產(chǎn)歷史大轉(zhuǎn)折的一年，到2018年，中國房地產(chǎn)庫存過剩會達(dá)到90%以上的城市，房地產(chǎn)會面目全非，能夠投資的區(qū)域屈指可數(shù)。

　　在他看來，中國可能有那么幾個極奇葩的個別城市，在調(diào)控周期結(jié)束后房價仍然會上漲，但大量城市將基本告別上漲，即使管理層仍然在制度建設(shè)上不上心，對房地產(chǎn)的影響也不大。房價即使在未來有報復(fù)性反彈，也只是平靜湖面的一片漣漪，很難再掀起驚濤駭浪了。

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