文/王可

　　物業(yè)管理是涵蓋多領(lǐng)域、多專(zhuān)業(yè)、多工種的綜合性服務(wù)，其項(xiàng)目需求一般既包含服務(wù)人員配置、秩序維護(hù)、環(huán)境維護(hù)、設(shè)施維護(hù)等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，也包含根據(jù)建筑業(yè)態(tài)功能和采購(gòu)人需求不同而產(chǎn)生的其他服務(wù)事項(xiàng)?！墩少?gòu)需求管理辦法》（財(cái)庫(kù)〔2021〕22號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)22號(hào)文）第十九條規(guī)定，采購(gòu)需求客觀、明確且規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的采購(gòu)項(xiàng)目，如通用設(shè)備、物業(yè)管理等，一般采用招標(biāo)或者詢(xún)價(jià)方式采購(gòu)。筆者結(jié)合采購(gòu)實(shí)踐，深入調(diào)查研究，就如何標(biāo)準(zhǔn)化推進(jìn)物業(yè)管理項(xiàng)目采購(gòu)需求的編制進(jìn)行探討。

　　物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)存在的問(wèn)題

　　物業(yè)門(mén)檻過(guò)低。2015年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住建部）印發(fā)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉等部門(mén)規(guī)章的決定》（住建部令第24號(hào)），對(duì)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第164號(hào)）進(jìn)行修訂，取消了物業(yè)公司注冊(cè)資本限制及物業(yè)管理師職業(yè)資格。2016年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》（國(guó)務(wù)院令第666號(hào)）刪除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)379號(hào)令）第三十三條和第六十一條與企業(yè)資質(zhì)管理相關(guān)的條款，同時(shí)通過(guò)修訂379號(hào)令取消物業(yè)管理人員從業(yè)資格限制。2017年，住建部印發(fā)《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》（建辦房〔2017〕75號(hào)），停止審批二級(jí)及以下資質(zhì)并取消物業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定。2018年2月，住建部廢止《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（住建部令第39號(hào)），明確各地不再受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定申請(qǐng)和資質(zhì)變更、更換、補(bǔ)證申請(qǐng)，不得以任何方式要求將原核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)作為承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件。自此以后，物業(yè)公司只需要正常辦理工商注冊(cè)流程即可成立并開(kāi)展業(yè)務(wù)，準(zhǔn)入門(mén)檻大幅降低。

　　政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)保障存在顯著問(wèn)題。目前，物業(yè)管理市場(chǎng)以住宅小區(qū)為主，房產(chǎn)、物價(jià)等主管部門(mén)的物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)文件也僅用于規(guī)范住宅小區(qū)管理，政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理收費(fèi)尚無(wú)相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致服務(wù)價(jià)格難以規(guī)范。同時(shí)，政府機(jī)關(guān)辦公樓的經(jīng)費(fèi)來(lái)源和使用存在問(wèn)題，經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是財(cái)政撥款和行政費(fèi)用，這些經(jīng)費(fèi)的使用受到各級(jí)財(cái)政部門(mén)的嚴(yán)格監(jiān)管和審批。物業(yè)管理的范圍、標(biāo)準(zhǔn)不一，物業(yè)管理定價(jià)往往是通過(guò)會(huì)商確定，再通過(guò)招標(biāo)采購(gòu)流程，低價(jià)中標(biāo)后物業(yè)管理費(fèi)用明顯降低。

　　服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管體系有待完善?，F(xiàn)行法規(guī)中，《中華人民共和國(guó)民法典》和379號(hào)令均未對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量作出明確規(guī)定，缺少關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)督方式的明確闡述。服務(wù)對(duì)象參與度不高：一方面缺少集中收集服務(wù)對(duì)象意見(jiàn)的制度性安排；另一方面，服務(wù)對(duì)象普遍缺乏對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的了解和認(rèn)識(shí)。對(duì)于物業(yè)公司的具體運(yùn)作，缺乏統(tǒng)一的監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)。在工作流程控制、強(qiáng)化考核等方面雖有大量研究，但尚未形成可落地的規(guī)范體系，導(dǎo)致物業(yè)管理是否能做到“質(zhì)價(jià)相符”全依靠物業(yè)企業(yè)的自我管理。

　　優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)的對(duì)策建議

　　出臺(tái)物業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)筆者了解，目前我國(guó)尚未出臺(tái)物業(yè)管理的強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，且大量物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量和技術(shù)要求無(wú)法進(jìn)行量化統(tǒng)一。物業(yè)管理領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)體系尚不足以支持其成為“技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”的采購(gòu)項(xiàng)目。物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目需求既包含服務(wù)人員配置、秩序維護(hù)、環(huán)境維護(hù)、設(shè)施維護(hù)等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，也包含根據(jù)建筑業(yè)態(tài)功能和采購(gòu)人需求不同而產(chǎn)生的其他服務(wù)事項(xiàng)。從人員配置來(lái)看，實(shí)現(xiàn)同一服務(wù)目標(biāo)，不同企業(yè)、不同管理模式所需要的人員配置本身存在較大差異，很難實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。從服務(wù)事項(xiàng)來(lái)看，其涉及的時(shí)耗、物耗、作業(yè)過(guò)程也很難做到“技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”，服務(wù)成效也需要一定時(shí)間才能顯現(xiàn)。物業(yè)管理行政主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)行業(yè)行為、各方關(guān)系的研究，加快完善相關(guān)的法律法規(guī)，促進(jìn)對(duì)物業(yè)服務(wù)的依法管理。

　　規(guī)范經(jīng)費(fèi)保障標(biāo)準(zhǔn)。目前，政府物價(jià)部門(mén)、房產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)對(duì)住宅小區(qū)、高級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)管理收費(fèi)已出臺(tái)相應(yīng)的指導(dǎo)性政策，而針對(duì)機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校等特殊物業(yè)，尚未制定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議綜合考量辦公樓的層數(shù)、面積、設(shè)備數(shù)量、服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、各地人員最低工資水平等因素，定期發(fā)布物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，具體的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又能為財(cái)政部門(mén)核定物業(yè)費(fèi)用撥款提供明確依據(jù)。

　　健全物業(yè)采購(gòu)需求。招標(biāo)采購(gòu)中要量化采購(gòu)需求指標(biāo)，確定服務(wù)范圍。在物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目需求中，服務(wù)范圍決定了需要采購(gòu)哪些產(chǎn)品和服務(wù)。通常情況下，物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域廣泛，需要相應(yīng)的服務(wù)提供商來(lái)保證業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展。服務(wù)范圍包含公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、安全監(jiān)控服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)管理。筆者所在的交易中心結(jié)合調(diào)研成果，通過(guò)對(duì)5年來(lái)物業(yè)項(xiàng)目證照的梳理，對(duì)涉及的76種證照按推薦使用、審慎使用和不推薦使用分類(lèi)，制定了《物業(yè)采購(gòu)項(xiàng)目操作指引》，將確實(shí)能體現(xiàn)出企業(yè)管理水平的證書(shū)進(jìn)行保留并合并內(nèi)容相同、相近的證書(shū)，輔助采購(gòu)人做好需求標(biāo)準(zhǔn)編制，提高物業(yè)采購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平。通過(guò)需求標(biāo)準(zhǔn)編制，可以避免以不合理?xiàng)l件對(duì)供應(yīng)商實(shí)行差別待遇或歧視待遇；規(guī)范和優(yōu)化對(duì)物業(yè)管理服務(wù)人員的要求；嚴(yán)格設(shè)定特種作業(yè)人員和特種設(shè)備作業(yè)人員資格；優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，降低供應(yīng)商組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的成本。

　　創(chuàng)新升級(jí)物業(yè)服務(wù)水平。隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)在民生服務(wù)場(chǎng)景應(yīng)用越來(lái)越廣泛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也紛紛樹(shù)立了“智慧物業(yè)”的理念。22號(hào)文第十四條已將落實(shí)支持創(chuàng)新明確為政府采購(gòu)的政策功能之一。379號(hào)令第四條也規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。”采購(gòu)人可以要求供應(yīng)商在物業(yè)管理服務(wù)中運(yùn)用創(chuàng)新技術(shù)、創(chuàng)新方法。例如，在醫(yī)院保潔采購(gòu)項(xiàng)目中，采購(gòu)人要求供應(yīng)商運(yùn)用中央運(yùn)送系統(tǒng)，提高服務(wù)效率。同時(shí)，采購(gòu)人為保證物業(yè)服務(wù)管理水平，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求對(duì)物業(yè)服務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)、學(xué)歷層次、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)等方面提出具體要求。

　　結(jié)語(yǔ)

　　中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展綱要》明確提出，要建立法規(guī)引用標(biāo)準(zhǔn)制度、政策實(shí)施配套標(biāo)準(zhǔn)制度，在法規(guī)和政策文件制定時(shí)積極應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)。在政府采購(gòu)活動(dòng)中，各相關(guān)部門(mén)應(yīng)完善應(yīng)用先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用機(jī)制，以標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)開(kāi)展宏觀調(diào)控、產(chǎn)業(yè)推進(jìn)、行業(yè)管理、市場(chǎng)準(zhǔn)入和質(zhì)量監(jiān)管工作。通過(guò)建立健全政府采購(gòu)需求標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)范采購(gòu)行為，促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，落實(shí)政府采購(gòu)政策功能。此舉將為采購(gòu)需求制定提供統(tǒng)一規(guī)范，有力推動(dòng)政府采購(gòu)向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化方向發(fā)展。

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　　責(zé)編：辛美玉

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