3月30日，中央政府5部委聯(lián)合發(fā)布兩大利好樓市政策。朋友圈立即被刷屏，更有激進(jìn)的兄弟媒體曝出“昆明二手房東連夜?jié)q價”的新聞（未落實真實性）。利好真的來嗎？政策落地昆明會是什么樣的實際效果呢？

　　先說說二套房首付6降4。毋庸置疑，這一政策出臺的指向，是以降門檻增需求的方式，解決市場去化的問題。要去化就得先搞清為什么有庫存。近段時間來，我曾和大量的地產(chǎn)和非地產(chǎn)人士交流過如何看待當(dāng)前“產(chǎn)能過剩”問題；最終我們形成了3點共識：

　　其一是曾被馬佳佳炒得滿天飛的“90后不買房”結(jié)論。90后為什么不買房？我們覺得是不需要買，他們的父輩——那一批苦逼的“50末”和“60后”，在事業(yè)和人生財富攀升積累的過程中，完成了為自己和子女的購房和置業(yè)。90后已不是中國第一批獨子，計劃生育政策對中國經(jīng)濟(jì)效力顯著的影響，在他們身上得到充分體現(xiàn)——他們的確已不需再買房，即便他們的事業(yè)剛起步，并處于婚嫁年齡段，“丈母娘推高房價”已不再廣泛適用。

　　其二是新型城鎮(zhèn)化背后的返鄉(xiāng)務(wù)工。房地產(chǎn)市場下滑+全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易變化=中國的宏觀經(jīng)濟(jì)和大量實體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入困境，行業(yè)萎縮、企業(yè)倒閉，以及中心城市高能耗、高消費與低收入之間日益突出的矛盾，促使越來越多的外來工作者選擇返鄉(xiāng)就業(yè)或創(chuàng)業(yè)發(fā)展；期間，國家對廣義農(nóng)業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)的重視與扶持也在產(chǎn)生作用。于是，2014年就出現(xiàn)苗頭的返鄉(xiāng)務(wù)工潮，在2015年已成大勢。對于這一部分中心城市的“叛逃者”，首付比例降與不降，其實和他們沒多大關(guān)系。請記住，昆明的魅力再大，從就業(yè)和創(chuàng)業(yè)角度，也比不過北上廣；二線偏后的昆明在接受用工難事實的同時，也要接受剛需減量的事實。

　　其三是國富民窮和投資熱點轉(zhuǎn)移。正如克強(qiáng)哥所分析的那樣：中國本來就不是全球第一大經(jīng)濟(jì)體，再用13億人口基數(shù)來做分子，人均GDP和可支配收入的確還很低。過去相當(dāng)長一段時期里國民經(jīng)濟(jì)的不正常發(fā)展，并沒有給老百姓的錢包帶來實惠，老百姓沒錢、不敢用錢，房子又怎么賣得出去？調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、讓房地產(chǎn)回歸產(chǎn)業(yè)和市場本體屬性，帶來也是房地產(chǎn)產(chǎn)品投資價值的下降。當(dāng)一小部分有錢的老百姓驚聞李嘉誠從內(nèi)地、從香港撤資，他們也很自然地將原先鐘愛的房產(chǎn)逐漸撤出、去掉。更何況還有房地產(chǎn)稅那只高懸的利劍，這只寶劍不落地，誰也不敢再拿房子來亂打主意。

　　再說說二手房營業(yè)稅5降2。不得不承認(rèn)，人性是貪婪的。中國絕大部分二手房東，其實都不懂市場規(guī)律、更不懂房地產(chǎn)。他們至今仍天真地認(rèn)為，降稅必然會強(qiáng)力刺激市場需求，因此莽撞地醞釀漲價。他們沒有看到一手房市場上尚有天量庫存、反腐重拳下正一批又一批地擠出更多的庫存。更何況昆明樓市自身獨具的一些特點，一二手市場的房價并未科學(xué)而明確的顯現(xiàn)格局。在此背景下，營業(yè)稅下降與房價增幅形成新的抵消效應(yīng)，對于購房者來說其實效果是一樣的——繼續(xù)觀望，絕不出手。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)和市場，最打動人心的還是房價。我的判斷，上述種種因素與昆明樓市某些顯著特性所綜合形成的效果，極有可能、或者說應(yīng)該是在現(xiàn)有房價水平的基礎(chǔ)上，逐漸實現(xiàn)去化，且這個周期將異常漫長。任何乘勢漲價的企圖或行為，最終的結(jié)果只會是找死。

　　房價上漲乏力、需求熱情難以在短期內(nèi)有效調(diào)動、土地成本不降、社會綜合成本不降……一系列正負(fù)能量相互拉扯抵消的結(jié)果，正好說明“3·30樓市新政”的局限性——算是讓癌癥患者接受化療了，但并不能因此保證患者能痊愈。

　　中國的房地產(chǎn)市場，如果不能從根本上區(qū)別并明確保障房體系與商品房體系的分野、如果不能從根本上割除地方政府土地財政的沉疴、如果不能從根本上改變國人“居者有其屋”和“居者有其所”的觀念，再多的新政都只能是曇花一現(xiàn)，讓破落的樓市茍延殘喘。不信？咱們走著瞧！

　　主編：李元冰/文

關(guān)注讀覽天下微信， 100萬篇深度好文， 等你來看……