日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，要按市場化法治化原則，通過發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等方式，盤活基礎(chǔ)設(shè)施等存量資產(chǎn)，以拓寬社會投資渠道和擴(kuò)大有效投資、降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　在嚴(yán)守金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，地方政府發(fā)債邊際收緊的背景下，基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金扮演著引入金融活水，激活基建大盤子的重要角色。

　　這個(gè)基金與你接觸的不一樣

　　不同于我們?nèi)粘＝佑|的投資股票債券的基金，基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）是通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動(dòng)管理運(yùn)營倉儲物流、收費(fèi)公路、機(jī)場港口，以及水電氣熱市政設(shè)施等，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

　　我國已經(jīng)發(fā)行了一批基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs，其架構(gòu)特點(diǎn)主要包括：80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額；基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)；基金通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；基金管理人主動(dòng)運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

　　從定義可以看出，基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs產(chǎn)品在穩(wěn)定性和收益率方面具有高度的可預(yù)見性，是投資者和投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)配置的重要品種。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs還是穩(wěn)增長、擴(kuò)投資，而且不增加地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)的良好金融工具。

　　已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)作良好根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，目前已上市的基礎(chǔ)設(shè)施RE-ITs整體運(yùn)作良好，多只基金順利實(shí)現(xiàn)派息。平安廣州交投廣河、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、中航首鋼生物質(zhì)三只REITs已經(jīng)派息兩次；紅土創(chuàng)新鹽田港、華安張江光大園、浙商滬杭甬杭徽高速三只REITs 派息一次。

　　從派息收益率指標(biāo)看， 分紅回報(bào)最高的前三名分別是： 中航首鋼生物質(zhì)（6.17%）、平安廣州交投廣河（ 3 . 9 % ） 、浙商滬杭甬杭徽高速（3.198%）。

　　從整體看，高速公路、能源基礎(chǔ)設(shè)施類的RE-ITs，派息次數(shù)和分紅收益率表現(xiàn)更為突出，這也體現(xiàn)出基建類資產(chǎn)回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。

　　金融舶來品的中國模式

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs是一種舶來品。值得注意的是， 發(fā)達(dá)國家通常是在經(jīng)濟(jì)長期低迷或是經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)出臺不動(dòng)產(chǎn)信托制度。這是因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施REITs屬于定向精準(zhǔn)的金融輸血方式，特別適用于基建這樣資金需求量大、回報(bào)穩(wěn)定但投資周期較長的領(lǐng)域，對經(jīng)濟(jì)起到托舉作用。

　　我國近年來對基礎(chǔ)設(shè)施R E I T s 的支持力度不斷增強(qiáng)。“十四五” 規(guī)劃就明確提出，通過發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施R E I Ts有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。通過基礎(chǔ)設(shè)施RE-ITs這個(gè)管道，連接社會資本和重點(diǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)，有效激活社會投資活力，提高社會資本投資效率，提升了直接融資比重，同時(shí)還不增加銀行體系和地方政府杠桿率，既穩(wěn)投資、補(bǔ)短板，又降低了金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　從已經(jīng)上市的基礎(chǔ)設(shè)施R E I T s 看，政策對該金融產(chǎn)品的底層資產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格限制，重點(diǎn)投向傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，鼓勵(lì)發(fā)展新型基礎(chǔ)設(shè)施，但禁止納入商業(yè)地產(chǎn)，這與海外REITs具有明顯區(qū)別。從試點(diǎn)區(qū)域來看，東部沿海和長三角、珠三角地區(qū)獲得了重點(diǎn)關(guān)照，這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量高，有利于首批試點(diǎn)產(chǎn)品的持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)作，從而探索出更加符合國情，更加適應(yīng)金融周期規(guī)律和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的中國模式。

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