作者：劉蘭香

　　一葉落而知天下秋。

　　自今年5 月中旬開始，有多位網(wǎng)友在社交平臺反映，星巴克開始實行“消費入座”，不消費會被店員“禮貌勸走”。星巴克的官方客服在回應媒體求證時確認有“消費入座”一事，如果不消費就會被店員禮貌勸離，但星巴克不會強制顧客消費。在輿論發(fā)酵之后，今年5 月底，星巴克官方回應道，沒有這樣的規(guī)定，歡迎所有人來星巴克。

　　在商言商，“消費入座”無可厚非，但作為首個將“第三空間”概念引入企業(yè)經(jīng)營并將其打造成自身特色的品牌，星巴克這一看起來有些糾結的反應還是令其所面臨的壓力無所遁形。而當如此標志性的一家企業(yè)都似乎在考慮是否要放棄自己堅持數(shù)十年的傳統(tǒng)時，這可能也不是單家公司的基本面能夠完全解釋的現(xiàn)象了。

　　一直以來都象征著消費升級的星巴克，正在感受著消費降級的寒意，而這與中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷的寒冬息息相關。如果把房地產(chǎn)看作一種資產(chǎn)，過去幾年其所經(jīng)歷的估值修正堪稱劇烈，引發(fā)的連鎖反應也遠不止在星巴克“第三空間”。

　　房價不企穩(wěn)，救市政策不會停

　　盡管房地產(chǎn)市場仍處寒冬，但數(shù)據(jù)顯示，今年5 月的百強房企單月累計實現(xiàn)銷售金額3,548 億元，同比仍然下降35.4%，而環(huán)比上升4.3%，意味著房地產(chǎn)銷售或許已經(jīng)在探底回升。

　　經(jīng)濟學家高善文在近期撰文詳述房地產(chǎn)的問題，他認為經(jīng)過幾年調整，房地產(chǎn)市場的估值大幅修正，一些重要的估值指標看起來都已經(jīng)回到了合理的水平，例如房價收入比已經(jīng)回到了2015 年偏早的水平；租金回報率或許回到了2017年左右的位置；絕對房價可能回到了2016 年至2017 年之間的水平。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)的大幅調整以及由此帶來的貿易賬戶嚴重失衡，是近幾年中國經(jīng)濟的關鍵特征。在經(jīng)歷基本面惡化和估值修正后，當前房地產(chǎn)市場諸多價格相關指標可能已經(jīng)進入合理區(qū)間，但這并不意味著房價已經(jīng)完全觸底。底部的形成往往具有復雜性和隨機性，完全依靠市場自身力量形成的底部，通常低于合理的價格中樞。”高善文表示。

　　他還指出，除了基本面惡化以外，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇的流動性危機也是導致行業(yè)持續(xù)減速的重要原因。“而近期的地產(chǎn)政策瞄準了流動性危機這一根源，沿著當前思路切實推進，政策的落地存在逐步推動市場觸底的可能。不過政策的執(zhí)行過程充滿不確定性，需要我們緊密追蹤。”

　　高善文所說的地產(chǎn)政策即正在展開的中國房地產(chǎn)歷史上最大尺度的政策放松，或曰“517”救市（即今年5 月17日的房地產(chǎn)金融政策“三連發(fā)”）。參考日本的經(jīng)驗，中國房地產(chǎn)市場的觸底大概率會是“漫長的季節(jié)”，但可以預期的是，只要房價一天沒有企穩(wěn)，寬松政策就不會終結。畢竟在中國，房產(chǎn)不僅僅是居住的場所，也是重要的財富儲備方式。居民把多少存款投入房市，很大程度上取決于他們對房價未來走勢的信心，買漲不買跌的心理根深蒂固，因此房價即便不上漲也要保持相對穩(wěn)定，才有可能提升居民購房的購房意愿。

　　同時，居民購房意愿和房產(chǎn)交易量能否有效提升，不僅對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定至關重要，也關乎整個經(jīng)濟的健康發(fā)展。顯而易見，只有購房者增多，開發(fā)商的現(xiàn)金流才能夠得到改善，進而促進房地產(chǎn)投資的恢復，帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游的繁榮以及居民收入的增加。居民收入增加后，他們才可能會選擇消費或者投資，并導向消費和投資活躍及經(jīng)濟復蘇的正向循環(huán)。

　　因此，房地產(chǎn)救市的邏輯并不難理解。如果因為房地產(chǎn)市場的困境而令消費和投資這兩駕馬車都失速，經(jīng)濟增長僅靠出口是難以為繼的?？紤]到波詭云譎的國際環(huán)境，則更是如此。

　　從宏觀層面來看，“如果中國房地產(chǎn)市場在未來出現(xiàn)顯著的恢復，（新冠疫情）疤痕效應的消退帶來總需求的明顯上升，那么現(xiàn)在看到的（貿易）失衡狀態(tài)就會出現(xiàn)大幅度的修正。”高善文認為。

　　另外值得一提的是，在中國，房產(chǎn)的價值還與其可以帶來的其他社會權益高度相關，比如戶籍（居民身份）、學區(qū)（教育資源）、社會保障和就業(yè)機會等，綜合這些因素可以得出一個城市房產(chǎn)的“含權量”，即房產(chǎn)所能夠帶來的權益的總量。這意味著通過提升和保障房產(chǎn)權益的內涵，例如放松甚至是放開戶籍限制、改善居住環(huán)境、提供更好的公共服務等，政府將有更多的操作空間來影響房地產(chǎn)市場。而隨著人們對生活質量的追求更高，人口必然趨向于遷移到那些房產(chǎn)“含權量”高的城市，這將是城市化進程中的一個新趨勢，也是宏觀經(jīng)濟發(fā)展的新面向。

　　真正的“耐心資本”何時涌現(xiàn)？

　　那么，對于中國經(jīng)濟而言，房地產(chǎn)就是終極解藥嗎？

　　答案自然是否定的。即便房地產(chǎn)未來依舊是中國經(jīng)濟的支柱之一，也不會再“一力擎天”， 包括新能源、芯片、低空經(jīng)濟等在內的新引擎，或曰“新質生產(chǎn)力”，正在迅速崛起。一個例證是，今年5 月24 日，國家大基金三期（國家集成電路產(chǎn)業(yè)投資基金三期股份有限公司）正式成立，注冊資本3,440 億元，高于2014 年9 月的大基金第一期（注冊資本987 億元）與2019 年10 月的大基金第二期（注冊資本2,041 億元）的總和，甚至高于“517”救市所涵蓋的3,000 億元保障性住房再貸款規(guī)模。

　　對于新質生產(chǎn)力，官方的定義是以科技創(chuàng)新為主的生產(chǎn)力，是擺脫了傳統(tǒng)增長路徑、符合高質量發(fā)展要求的生產(chǎn)力，是數(shù)字時代更具融合性、更體現(xiàn)新內涵的生產(chǎn)力。“最近全國上下在討論新質生產(chǎn)力，對于它的定義、方向、目標都是非常多，比如說怎么通過新質生產(chǎn)力對全要素生產(chǎn)力有一個大幅度的提升，它的特征是創(chuàng)新，關鍵點是質優(yōu)，本質是新型生產(chǎn)力，所以在這方面我們的企業(yè)還是要不斷地學習，來提升自身的創(chuàng)造力，這不是體現(xiàn)在某個具體方面，可能是全方面的。”中泰證券的首席經(jīng)濟學家李迅雷則在近日的演講中對此闡釋道。

　　以崛起中的“新三樣”（電動汽車、鋰電池和光伏產(chǎn)品）為例，其在中國出口結構中已經(jīng)占到20% 左右，這一方面是中國產(chǎn)業(yè)政策的頂層設計和制度優(yōu)勢，民企只要有好的環(huán)境自然就會發(fā)展，另一方面，國企問題依然是經(jīng)濟的關鍵，中國的國有資產(chǎn)規(guī)模達好幾百萬億元，在全球范圍內是獨一無二的，提高國有資產(chǎn)使用效率對于經(jīng)濟轉型至關重要。“即將召開的中共二十屆三中全會備受期待，人們希望看到中國將如何在下一階段充分發(fā)揮國有經(jīng)濟在經(jīng)濟增長中的作用。”李迅雷說。

　　另外，與經(jīng)濟轉型的力度及速度密切相關的是，近期中共中央政治局會議提出“積極發(fā)展風險投資、壯大耐心資本”。顧名思義，“ 耐心資本”就是長期主義的資本，不受短期市場波動的干擾，陪伴硬科技、科學家與創(chuàng)業(yè)者“長跑”。長期來看，“耐心資本”是實現(xiàn)美好愿景的必經(jīng)之路，作為國家隊的大基金必然首當其沖。國際資金方面，美元基金踟躕的當下，尤為值得關注的是中東資本加倉中國，主要是在新能源、軟件科技、消費物流，以及傳統(tǒng)化工行業(yè)等領域。港交所的前任行政總裁歐冠升（Alejandro NicolasAguzin） 還曾經(jīng)在2023 年舉辦的“中阿企業(yè)家峰會”上表示：“到2030 年，中東主權基金的投資資本預計將增加到10 萬億美元，可能有1 萬億美元至2 萬億美元將投向中國。”

　　與此同時，略微出人意料的是，中國國債市場似乎也迎來一波“耐心資本”。

　　作為積極財政的重要發(fā)力點，今年推出的1 萬億元超長期特別國債可謂萬眾矚目，5月17 日和24 日首發(fā)行的兩期特別國債（規(guī)模均為400 億元）都被秒光。盡管這兩期特別國債的票息分別只有2.57%（30 年期）和2.49%（20 年期），也并未阻擋資金瘋搶，一方面說明投資者對國債背后國家的信用和償債能力有很高的信心，另一方面也反映出經(jīng)濟預期的不確定性彌漫下，投資者對“避風港”類的資產(chǎn)有多“饑渴”。或者說，面對資產(chǎn)負債表衰退和資產(chǎn)荒共存的宏觀現(xiàn)實，這些資金顯然更像是“無奈資本”而非真正的“耐心資本”。

　　也許，當真正的“耐心資本”涌現(xiàn)的時候，星巴克的“第三空間”也將不再是一個需要討論的問題。

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